Dorozumiana umowa quoad usum

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 965/16.

Sąd Okręgowy przyjął , że powód korzysta bezumownie z zaadoptowanej części strychu, podczas gdy z ustalonego stanu faktycznego daje się wyprowadzić konkluzję, że oddanie powodowi do używania części wspólnej nieruchomości nastąpiło w wyniku nawiązania przez strony stosunku zobowiązaniowego, który zdaniem Sądu Apelacyjnego ma cechy podziału rzeczy wspólnej do korzystania ( quo ad usum) na podstawie umowy. Współwłaściciele mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej do korzystania na podstawie umowy, której stronami muszą być wszyscy współwłaściciele. W wyniku zawarcia umowy o podział quo ad usum współwłaściciele, będący nadal posiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej, stają się posiadaczami zależnymi wydzielonych im części. Przy tym z faktu posiadania zależnego nie wynika wcale, że współwłaściciel korzystający wyłącznie z danej części rzeczy pozostaje z innymi w stosunku najmu, dzierżawy, czy użyczenia, a tym bardziej że przysługuje mu jakiekolwiek prawo rzeczowe, którego treścią byłoby posiadanie, a przedmiotem wydzielona mu część. Umowa taka nie wymaga zachowania jakiejkolwiek formy szczególnej, a zatem do jej zawarcia może dojść także w sposób dorozumiany i taka właśnie sytuacja miała miejsce odnośnie części stychu, który został dostosowany przez powoda do celów mieszkalnych. Potwierdza to następująca sekwencja zdarzeń:

W dniu 6 grudnia 2004 r. została podjęta przez pozwaną Wspólnotę uchwała w przedmiocie wyrażenia powodowi E. K. zgody na adaptację na lokal mieszkalny części strychu o powierzchni około 90 m2. Wspólnota mieszkaniowa udzieliła jednocześnie zarządowi pełnomocnictwa między innymi do wykonania uchwały i zawarcia z powodem umowy o adaptację strychu na lokal mieszkalny oraz umowy o „najem” części wspólnej. Powyższą uchwałę zmieniono uchwałą z dnia 7 września 2005 r. w ten sposób, że sprecyzowano, że nie wyraża się zgody na adaptację, ale na przebudowę i rozbudowę lokalu mieszkalnego poprzez adaptację części strychu. Następnie w dniu 29 marca 2010 r. na zebraniu właściciele nieruchomości podjęli uchwałę w sprawie opłat za części wspólne użytkowane jako lokale mieszkalne. Zgodnie z tą uchwałą powód E. K. oraz jego żona J. K. za zaadaptowaną, niewykupioną powierzchnię części wspólnej mieli uiszczać opłatę w kwocie 2,33 zł/m2, począwszy od dnia 1 marca 2010 r. Powód nie zaskarżył tej uchwał i ponosił opłaty według stawek w tej uchwale określonych.

Skoro więc współwłaściciele nieruchomości jednogłośnie wyrazili w uchwałach wolę oddania części tej nieruchomości do wyłącznego korzystania powodowi i ustalili z tego tytułu opłatę za używanie rzeczy, zaś powód zaakceptował te decyzje, to tym samym spełnione zostały warunki do uznania tych czynności za złożenie stosownych oświadczeń woli w przedmiocie zawarcia umowy quo ad usum. Nie ma przy tym znaczenia fakt, iż nad powyższymi uchwałami nie głosowali wszyscy współwłaściciele, gdyż w tak małej wspólnocie, która w datach podejmowania uchwał liczyła odpowiednio 4, 7 i 10 członków, każdy ze współwłaścicieli musiał mieć wiedzę o wyrażeniu zgody na oddanie powodowi do korzystania części nieruchomości wspólnej, zwłaszcza, że były tam prowadzone prace budowlane, których nie dało się przeoczyć, a fakt, że nikt ze współwłaścicieli nie zaskarżył wymienionych uchwał, ani w żaden inny sposób nie zgłosił sprzeciwu wobec ich treści świadczy o tym, że ostatecznie wszyscy zaakceptowali zawarcie z powodem umowy na warunkach wynikających z podjętych uchwał.

Konsekwencją przyjęcia, że doszło do zawarcia pomiędzy współwłaścicielami umowy quo ad usum, jest niedopuszczalność jednostronnej zmiany istotnych postanowień tej umowy. Podwyższenie opłaty za korzystanie przez powoda z części wspólnej nieruchomości wymagało bowiem zgody wszystkich stron stosunku obligacyjnego, zaś arbitralna decyzja większości współwłaścicieli o podwyższeniu tej opłaty nie wywołuje żadnych skutków prawnych, a co za tym idzie – uchwała, która narusza podstawowe zasady prawa zobowiązań wymagała i jednocześnie godzi w interesy powoda wymagała wyeliminowania jej z obrotu prawnego.

http://orzeczenia.szczecin.sa.gov.pl/co ... -02-28_001

[piotrusb]

Warto dodać, że linia orzecznictwa w sprawie możliwości zmiany/rozwiązania umowy quoad usum uchwałą wspólnoty nie jest jednolita, a pogląd zaprezentowany w ww. orzeczeniu jest w zdecydowanej mniejszości.

I tak np. za możliwością zmiany umowy quoad usum na podstawie uchwały wspólnoty opowiedział się Sąd Apelacyjny w Krakowie, który w wyroku z 15 lipca 2009 r., sygn. akt I ACa 568/09 stwierdził, że dokonanie podziału quoad usum nie ma charakteru definitywnego, co oznacza, że dopuszczalna jest jego zmiana w wypadku zmiany okoliczności. Sąd Apelacyjny nie podzielił także poglądu powódki, że podjęte uchwały są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 kc). Podział quoad usum powinien bowiem uwzględniać interesy wszystkich właścicieli.

Tak też orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 29 czerwca 2010, sygn. akt III CSK 325/09, stwierdzając, iż wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z tej nieruchomości korzystać zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Jeżeli zaś właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może zostać w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała, jak zauważył SN, z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela, jednak w rozpatrywanej sprawie nie było to takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 uwl. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m. in. w świetle zasad współżycia społecznego.

Analogiczne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 8 września 2010 r., sygn. akt VI ACa 76/10, Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 14 września 2012 r., sygn. akt I ACa 344/12, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 14 września 2012 r., sygn. akt I ACa 31/12, a także Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z 12 lutego 2014 r., sygn. akt I C 1279/13 i Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w wyroku z 8 maja 2014 r., sygn. akt III Ca 164/14.

Do tej pory przeciwną tezę przedstawił jedynie Sąd Okręgowy w Łodzi, który w wyroku z 16 lutego 2015 r., sygn. akt II C 555/14, stwierdził, iż nie ma podstaw prawnych do uznania, że na podstawie samej uchwały wspólnoty mieszkaniowej można skutecznie nawiązać stosunek zobowiązaniowy lub zmienić treść już istniejącego stosunku prawnego w prowadzonego umową quoad usum.