Za swój udział trzeba płacić

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Za swój udział trzeba płacić

#1 Post autor: piotrusb » 19-07-2017, 14:52

Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 11 maja 2017 r, sygn. akt I C 718/16.
Jak stanowi art. 25. 1. ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Naruszenie prawa może polegać na naruszeniu przepisów prawa materialnego jak i na naruszeniu przepisów proceduralnych przy zwoływaniu zebrania. O ile naruszenie prawa materialnego prowadzi bezwzględnie do uchylenia uchwały o tyle naruszenie prawa proceduralnego prowadzi do uchylenia uchwały, jeżeli to naruszenie miało wpływ na treść uchwały lub mogło mieć na nią wpływ.
Pod pojęciem naruszenia interesów należy rozumieć nie każdy interes tylko uzasadniony interes właściciela lokalu, który z obiektywnego punktu widzenia zasługuje na ochronę.

Pierwszy i zasadniczy zarzut powoda dotyczy faktu, że jego odrębna własność stanowi integralną całość i nie ma on potrzeby w ogóle korzystania z części wspólnej wspólnoty. Zarzuca on, że jako największy udziałowiec (30%) płaci najwięcej, a w ogóle nie korzysta z części wspólnych. Na (...)

Art. 12 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (ust.1). Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (ust.2). Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (ust.3).
Przepis ten stanowi, że każdy z właścicieli może korzystać z nieruchomości wspólnej. Natomiast system ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej został skonstruowany w ten sposób, że każdy ponosi te koszty w wielkości swoich udziałów. Nie ma tutaj znaczenia kto i w jakim zakresie faktycznie korzysta z nieruchomości wspólnej. Nie ma znaczenia na ile część wspólna potrzebna jest konkretnemu właścicielowi. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący i wspólnota nie ma uprawnień do innego określenia tego obowiązku. Jedyny wyjątek to zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, a więc hipotetycznie wspólnota mogła zwiększyć, a nie zmniejszyć obciążenie powoda kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, czego jednak nie uczyniła.(...)

Zarzut formalny dotyczący sposobu zbierania głosów został zgłoszony po terminie i nie podlega badaniu. Jedynie na marginesie należy dodać, że zgodnie z art. 23.1 ustawy o własności lokali indywidualnie zbiera głosy zarząd. Należy jednak odróżnić kwestię prawną od czynności materialno-technicznej. To zarząd podejmuje decyzję o zbieraniu indywidualnie głosów, on to nadzoruje, on decyduje o zakończeniu zbierania, on podlicza głosy i ustala czy podjęto uchwałę czy nie. Nie oznacza to jednak obowiązku fizycznego zbierania głosów przez zarząd. Może on się posłużyć do tej czynności innymi osobami.

Zarzut iż stawka za m 2 nie odpowiada stawkom rynkowym nie jest uzasadniony. (...) Zastosowana stawka to 2,76 zł/m 2 powierzchni udziałowej. Nie jest to stawka niska, ale też nie jest to stawka rażąco zawyżona. Generalnie, to sąd nie jest władny do decydowania o wysokości stawki i oceny czy jest ona właściwa, ponieważ sąd nie zarządza nieruchomością, a jedynie kontroluje uchwały pod względem zgodności jej z prawem oraz słusznymi interesami właścicieli lokali. Sąd mógłby zakwestionować stawkę w sytuacji, gdyby ona w sposób rażący była zawyżona lub zaniżona np. zastosowano by stawkę 20 zł/m 2 powierzchni udziałowej. W zasadzie stawka do 3zł/m 2 powierzchni udziałowej nie powinna budzić wątpliwości co do dopuszczalności. Jedynie wyjątkowa sytuacja mogłaby doprowadzić do uchylenia przez sąd takiej stawki. Należy podkreślić, że to wspólnoty tworzą rynek i to wspólnoty określają co jest stawką rynkową. Jeżeli wspólnota zastosowała stawkę 2,76 za m 2 (a wcześniej nikt takiej stawki nie stosował) to w ten sposób stała się to stawka rynkowa. Nikt tej stawki nie narzucił z zewnątrz.(...)

Generalnie powód wskazuje, że płaci bardzo wysoką stawkę na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, ale jest to konsekwencją tego, że jego odrębna własność jest bardzo duża. Jest to normalne, iż osoba, która posiada 30 % udziałów to będzie ponosiła 30 % kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jeżeli dla powoda jest to zbyt duża stawka to może pozbyć się części własnej nieruchomości i wówczas będzie płacił mniej. Pełnomocnik powoda wskazywał, że płacenie przez powoda takiej stawki jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Z tym zarzutem nie sposób się zgodzić. Jeżeli powód nie pokryje tych kosztów to te koszty będzie musiał ponosić ktoś inny np. osoba posiadająca 10 % udziałów musiałaby płacić 15 % kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Sąd uważa, że ponoszenie kosztów stosownie do posiadanego udziału jest zgodne z zasadami współżycia społecznego. Okoliczność, że powód ponosi jakieś inne koszty związane ze swoją własnością pozostają bez znaczenia. Każdy członek wspólnoty ma obowiązek ponosić koszty związane z utrzymaniem własnego lokalu oraz z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art.13 ustawy o własności lokali). Jeżeli powód nie jest w stanie podołać kosztom utrzymania swojego odrębnego lokalu oraz kosztom utrzymania części nieruchomości wspólnej to w pierwszej kolejności powinien ograniczyć koszty utrzymania własnego lokalu. Należy tutaj wskazać, że ponoszone przez powoda koszty związane z własnym lokalem to tak naprawdę nie są koszty utrzymania lokalu tylko koszty prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-11_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”