Ustanowienie zarządcy przymusowego w małej wspólnocie

[piotrusb]

Wyrok Sądu Rejonowego w Bartoszycach z dnia 28 czerwca 2017 r.,sygn. akt I Ns 205/17.

....wspólnota mieszkaniowa, której członkami są wnioskodawcy i uczestnicy, jest tak zwaną małą wspólnotą mieszkaniową, w budynku znajdującym się na nieruchomości wspólnej znajduje się bowiem pięć lokali mieszkalnych. Z akt sprawy nie wynika, aby właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty zawarli umowę lub podjęli uchwałę w trybie art. 18 ustawy o własności lokali. Tak więc, zgodnie z art. 19 tego aktu prawnego, do kwestii związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jednym z tych przepisów jest art. 203 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Jak z powyższego przepisu wynika, uprawnionym do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie zarządcy jest każdy z właścicieli wyodrębnionych lokali. Natomiast przesłanki do uwzględnienia takiego wniosku zachodzą w trojakiego rodzaju sytuacjach: gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz gdy większość współwłaścicieli podejmuje decyzję, które są w sposób nieuzasadniony krzywdzące dla innych współwłaścicieli.
Dodatkowe regulacje dotyczące zarządu przymusowego w małej wspólnocie mieszkaniowej zawierają przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Art. 615 k.p.c. wskazuje, że jeśli przepisy części pierwszej, księgi drugiej, tytułu drugiego, działu trzeciego, rozdziału trzeciego: „Zarząd związany ze współwłasnością i użytkowaniem” nie stanowią inaczej, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości – to jest art. 931 – 941 k.p.c. Odnośnie uprawnień zarządy art. 935 § 1 -3 k.p.c. stanowi, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha współwłaścicieli i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Jak wynika z treści art. 203 k.c. w zw. z art. 935 § 1-3 k.p.c., wprowadzenie zarządu przymusowego dla tak zwanej małej wspólnoty mieszkaniowej jest uzasadnione wtedy, gdy nie są wykonywane w niej w sposób prawidłowy czynności zwykłego zarządu, czy to na skutek niemożności uzyskania większości głosów współwłaścicieli dla podjęcia decyzji w tym sprawach, czy to na skutek nieprawidłowego wykonywania tego zarządu przez większość współwłaścicieli. Z powyższych regulacji wynika natomiast, że w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, nawet przy ustanowieniu zarządu przymusowego, i tak koniecznym jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli na ich wykonanie. Gdy takiej zgody nie ma, zarządca musi zwrócić się o stosowną zgodę do sądu, podobnie jak to ma miejsce w przypadku uregulowanym w art. 199 k.c., gdy przy braku zgody wszystkich współwłaściciel na podjęcie takiej czynności o zgodę na jej dokonanie mimo sprzeciwu niektórych współwłaścicieli, mogą wystąpić do Sądu współwłaściciele posiadający większość udziałów w rzeczy wspólnej.

Żaden z przepisów ustawy o własności lokali, kodeksu cywilnego lub kodeksu postępowania cywilnego nie wskazuje też, że w przypadku ustanowienia zarządu przymusowego zmianie ulegają zasady podejmowania decyzji co do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Wręcz przeciwnie, z wyżej przytoczonych przepisów wynika, iż do ich podjęcia, pomimo ustanowienia zarządu przymusowego, nadal jest konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Na gruncie obowiązujących przepisów jedynym sposobem odejścia od ustawowego trybu zarządu nieruchomością wspólną zarówno w małych jak i dużych wspólnotach mieszkaniowych jest zawarcie przez właścicieli lokali umowy określającej w sposób odmienny od ustawowego sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l). Umowa ta wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli i nie można jej zastąpić zgodą sądu ani tym bardziej postanowieniem w przedmiocie ustanowienia zarządu przymusowego.

Przenosząc powyższe ustalenia na grunt niniejszej sprawy należy uznać, iż co do Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. nie istnieją przesłanki ustanowienia zarządu przymusowego określone w art. 203 k.c. Wnioskodawcy dysponują bowiem większością udziałów w nieruchomości wspólnej, pozwalającą im dokonywać czynności zwykłego zarządu tą nieruchomością nawet przy sprzeciwie uczestników. Przeprowadzone postępowanie nie wykazało też, aby podejmowane przez wspólnotę uchwały dotyczące spraw zwykłego zarządu były sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki lub krzywdziły mniejszość współwłaścicieli. Nie wskazano też zadań z zakresu zwykłego zarządu, które z uwagi na konflikt wnioskodawców z uczestnikami nie są realizowane.
Ewentualne ustanowienie zarządcy przymusowego nie doprowadziłoby też do osiągnięciu celu, jaki przyświecał wnioskodawcom przy składaniu wniosku o wszczęcie niniejszego postępowania. Jak wynika z powyższych rozważań, nie mogliby oni nadal podejmować uchwał w sprawach przekraczających zwykły zarząd większością głosów, w tym podjąć decyzji o generalnym remoncie budynku mieszkalnego oraz zaciągnięciu na ten cel kredytu bankowego bez zgody uczestników. W braku takiej zgody większość współwłaścicieli w trybie art. 199 k.c., albo zarządca w trybie art. 935 § 3 k.p.c., musieliby wystąpić do Sądu o wyrażenie zgody na dokonanie tych czynności, a Sąd badałby ich zasadności w oparciu o kryteria określone w art. 199 k.c.
Środkiem prowadzącym do przeprowadzenia remontu i ewentualnego zaciągnięcia kredytu bankowego na ten cel, jeśli remont jest konieczny i pilny, a brak jest możliwości innego sfinansowania go, jest wystąpienie do Sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd w trybie art. 199 k.c. Ustanowienie zarządu przymusowego nie pozwoli na dokonanie tych czynności bez zgody uczestników.
Wobec powyższego, na podstawie art. 203 k.c. w zw. z art. 19 ustawy o własności lokali, wniosek złożony w sprawie uległ oddaleniu.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-10_002