Legalizacja wiaty przy współwłasności gruntu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 8 czerwca 2017 r., sygn. akt IX Ca 186/17.

Przede wszystkim należy wyjaśnić, iż zamierzona przez wnioskodawców czynność legalizacji wiaty posadowionej na nieruchomości wspólnej jest czynnością z zakresu zarządu, do której stosuje się zasady określone w art. 199, art. 201-203 k.c.
Według utrwalonego orzecznictwa budowa obiektu budowlanego, przebudowa obiektu budowlanego na nieruchomości, objętej współwłasnością w częściach ułamkowych wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 maja 2009 r., II SA/Kr 1188/08, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 3 czerwca 2008 r., II SA/Bd 16/08). Treść tych orzeczeń pomimo, że nie odpowiada wprost stanowi faktycznemu niniejszej sprawy z uwagi na doniosłość czynności dla nieruchomości wspólnej stron, ma również odniesienie do stanu faktycznego niniejszej sprawy. W takim przypadku potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). W razie braku takiej zgody konieczna jest decyzja sądu, który ocenia zamierzoną czynności według przesłanek określonych w art. 199 k.c. Zgodnie z tym przepisem sąd rozpatrując wniosek współwłaścicieli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu powinien wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli.

W piśmiennictwie ugruntował się pogląd, że przesłanki art. 199 k.c. zostaną spełnione, jeżeli zamierzona czynność ma swoje uzasadnienie gospodarcze i nie prowadzi do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli (T. Filipiak [w:] A. Kidyba (red.), KC. Komentarz, Lex 2012). Sąd orzekający, na podstawie art. 199 zd. 2 k.c., dokonuje swobodnej oceny konkretnej sytuacji, biorąc pod uwagę dwie okoliczności: cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność nie może zatem być np. bezcelowa z gospodarczego punktu widzenia, a także nie może prowadzić do pokrzywdzenia niektórych spośród współwłaścicieli (E. Gniewek ( red. ) KC. Komentarz. Wyd. CH Beck 2013). Można teoretycznie wskazać, iż planowana przez wnioskodawców czynność może przynosić wszystkim współwłaścicielom korzyści, ale też może zachodzić taka sytuacja, iż czynności podejmowane przez wnioskodawców nie będą przysparzały korzyści dla niektórych współwłaścicieli. W pierwszym przypadku interes współwłaściciela będzie więc oceniany także przez pryzmat jego profitów, ale w drugim wypadku już tylko przez pryzmat ewentualnego pokrzywdzenia współwłaściciela, który tej czynności sprzeciwia się.
Przedmiotowa sprawa i charakter planowanej przez wnioskodawców czynności zbliża się do tego drugiego przykładu, a zatem ocena interesu wszystkich współwłaścicieli musi uwzględniać nie tylko interes wnioskodawców, ale także interes uczestniczki postępowania, która sprzeciwia się przedmiotowej czynności.

Z tej części nieruchomości wspólnej, na której wzniesiona jest sporna wiata korzystają na zasadzie wyłączności tylko wnioskodawcy. Uczestniczka sprzeciwiająca się czynności wnioskodawców nie korzysta z tej części nieruchomości. Jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy sytuacja taka trwa od blisko trzydziestu lat. Legalizacja posadowionej już wiaty nie będzie zatem naruszała istniejącego między stronami podziału nieruchomości do wyłącznego korzystania. Sama uczestniczka przyznała składając zeznania, że czuje się właścicielką tej części nieruchomości, z której korzysta w sposób wyłączny, bez udziału wnioskodawców, a wnioskodawcy tej części nieruchomości z której korzystają z wyłączeniem uczestniczki. Tym samym interesy uczestniczki nie będą uszczuplone. Trafnie wskazał również Sąd Rejonowy, iż zamierzona przez wnioskodawców czynność będzie zmierzała do zapewnienia równowagi między współwłaścicielami nieruchomości. Uczestniczka bowiem korzysta na zasadach wyłączności z garażu posadowionego na nieruchomości wspólnej. Takie samo uprawnienie powinno przysługiwać również wnioskodawcom tym bardziej, że nie będzie to kolidowało z uprawnieniami właścicielskim uczestniczki, jak również nie będzie uniemożliwiało podjęcie faktycznych czynności związanych z remontem wspólnego budynku stron, co szczegółowo uzasadnił Sąd Rejonowy i ustalenia te podziela Sąd Okręgowy.
Na marginesie należy dodać, iż strony pozostają współwłaścicielami nieruchomości, co wiąże się z zasadą, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, co stanowi wyraz ustawowego określenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej przewidzianego w art. 206 k.c. Współwłaściciele mogą jednak odmiennie, niż to czyni ustawa, określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej zawierając stosowną umowę. Jak wskazuje się w orzecznictwie umowa taka może być zawarta w sposób konkludentny, co oznacza niepisane porozumienie stron, akceptowane od dłuższego czasu (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2013 r., II CSK 459/12).
Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej utrzymywał się między współwłaścicielami znaczny okres czasu. Tak przewidziany jednak sposób korzystania z rzeczy wspólnej nie jest definitywny, gdyż może ulec zmianie w drodze umowy na skutek porozumienia współwłaścicieli, bądź też na mocy orzeczenia sądowego, jeśli porozumienie stron z uwagi na konflikt nie jest możliwe, co w realiach niniejszej sprawy mogłoby pomóc w określeniu wyraźnego zakresu współposiadania i współużytkowania rzeczy wspólnej (por. m.in. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 1973 r., III CRN 188/73).

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-08_002

[irenalo]

"Tak przewidziany jednak sposób korzystania z rzeczy wspólnej nie jest definitywny, gdyż może ulec zmianie w drodze umowy na skutek porozumienia współwłaścicieli, bądź też na mocy orzeczenia sądowego, jeśli porozumienie stron z uwagi na konflikt nie jest możliwe..."

Dotyczy to też umów narzuconych przez dewelopera.