Prawo głosu współwłaścicieli lokali niewyodrębnionych

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Prawo głosu współwłaścicieli lokali niewyodrębnionych

#1 Post autor: piotrusb » 30-06-2017, 14:55

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 czerwca 2017 r., sygn. akt I ACa 515/16.
Tzw. dotychczasowy właściciel, o którym mowa w art. 4 ust. 1 i 3 u.w.l., to zarówno osoba, która dokonuje wyodrębnienia i zbycia samodzielnych lokali, pozostając właścicielem niewyodrębnionych lokali, jak i osoba, która z jakiejkolwiek innej przyczyny pozostaje właścicielem niewyodrębnionych lokali; takim „dotychczasowym właścicielem” są także współwłaściciele lokali niewyodrębnionych. Taki pogląd ma na gruncie sprawy swoje racje systemowe i funkcjonalne i jest racjonalnym odkodowaniem treści wskazanych przepisów, aby zapewnić jego stosowanie w praktyce.
Niemniej w sprawie główne znaczenie miała treść art. 23 ust. 2a u.w.l., który nie posługuje się pojęciem dotychczasowego właściciela, ale mowa w nim o właścicielu, do którego należy większość udziałów.
Przy takim brzmieniu przepisu i w realiach sprawy, istotne znaczenie ma wyjaśnienie, czy właścicielem lokalu są wszyscy jego współwłaściciele, a w przypadku „byłego właściciela” dysponującego niewyodrębnionym lokalem lub niewyodrębnionymi lokalami – wszyscy współwłaściciele, czy też każdy współwłaściciel jest „właścicielem” w rozumieniu tego przepisu.

Ma rację Sąd Okręgowy, gdy stwierdza, że M. S., E. C., T. B., I. S., W. O., J. S. oraz E. R. powinni być traktowani jako tzw. dotychczasowy właściciel nieruchomości, w rozumieniu ustawy o własności lokali, a zarazem – co uzupełnia Sąd Apelacyjny – jako właściciel lokalu, w rozumieniu art. 23 ust. 2a u.w.l. ( Zgodnie z art. 4 ust. 1 u. w. l. dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. W myśl zaś ust 3 tego przepisu, jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy ustawy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.)
Trafnie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 14 lipca 2005 r. (III CZP 43/05), że jeżeli nie wszystkie lokale w nieruchomości zostały wyodrębnione, dotychczasowy właściciel budynku reprezentuje te udziały w nieruchomości wspólnej, które są związane z lokalami jeszcze niewyodrębnionymi, a w sytuacji gdy w przepisach ustawy o własności lokali mówi się każdorazowo o "właścicielu" samodzielnych lokali niewyodrębnionych, nie powinno budzić wątpliwości, że zwrot ten jest jedynie konsekwencją przyjętej techniki legislacyjnej i odnosi się do sytuacji typowej, w której zarówno lokale wyodrębnione, jak i niewyodrębnione nie są objęte współwłasnością. Samodzielne lokale niewyodrębnione mogą być jednak przedmiotem współwłasności. W takiej sytuacji współwłaścicielom, tak jak i współwłaścicielom odrębnego lokalu, przysługuje niepodzielnie udział w nieruchomości wspólnej.

Odpowiednio, na gruncie art. 23 ust. 2a u.w.l., właścicielem jest zarówno jeden właściciel jednego lub kilku lokali – wyodrębnionych lub nie, jak i współwłaściciele lokali niewyodrębnionych. Przy czym, co tu należy uzupełniająco podkreślić, wykładnia powyższa była i jest aktualna w czasie podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd sprzed 29 sierpnia 2015 r. W tym bowiem czasie, orzecznictwo Sądu Najwyższego, na co wskazał Sąd Okręgowy, jednolicie stało na stanowisku, że dla takich czynności wymagany jest jednolity głos współwłaścicieli; najpełniej wyraziła to uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12. (Z dniem 29 sierpnia 2015 r. weszła w życia najnowsza zmiana ustawy o własności lokali dokonana ustawą z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali - Dz. U. poz. 1168. Nowe unormowanie art. 1a u.w.l. wprowadziło uniwersalne rozwiązanie, które za właściciela lokalu – w rozumieniu ustawy – uważa także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych. Ma to ten skutek, że każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych – zarówno wyodrębnionego, jak i niewyodrębnionego (por. art. 4 ust. 1 u.w.l.) – może głosować samodzielnie swoim udziałem, którego wagę ustala się w ten sposób, że udział w nieruchomości wspólnej takiego współwłaściciela odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (nowy art. 3a u.w.l.). Tym samym współwłaściciele lokali w częściach ułamkowych zostali wyposażeniu przez ustawodawcę w autonomiczne prawo oddawania swego głosu, bez konieczności uzgadniania wspólnego stanowiska lub głosowania przez pełnomocnika. Ten ostatni wymóg powstaje jedynie wówczas, gdy wspólnota mieszkaniowa w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. lub uchwale podjętej na zasadzie większości udziałów, postanowi, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (zob. art. 23 ust. 2 u.w.l.). Wówczas, stosownie do art. 23 ust. 2b u.w.l., współwłaściciele zobowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Wybór pełnomocnika dokonuje się większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.)

Nie przesądzając w tym miejscu, jak nowe przepisy wpłyną na odczytywanie art. 23 ust. 2a u.w.l. w zakresie uchwał podejmowanych od 29 sierpnia 2015r., na gruncie stanu prawnego obowiązującego w czasie obejmującym przedmiotowe uchwały, Sąd pierwszej instancji nie dopuścił się naruszenia powołanych w apelacji przepisów prawa materialnego. Z kolei nowela do u.w.l. obowiązująca od 29 sierpnia 2015 r. nie ma mocy wstecznej i nie odnosi się do uchwał podjętych w innym reżimie prawnym.
Sąd Apelacyjny w całości podziela ocenę prawną zaprezentowaną w obszernym i szczegółowym uzasadnieniu przez Sąd Okręgowy, z uzupełnieniem zaprezentowanym powyżej. Była ona zgodna z obowiązującym w owym czasie prawem i jego odczytywaniem w dominującym spektrum orzecznictwa sądowego. Stały za tym istotne racje o charakterze podstawowym, aby zapewnić wszystkim właścicielom lokali, w szczególności tych wyodrębnionych, równy udział w podejmowaniu czynności przekraczających zwykły zarząd (uchwał), kosztem większościowego właściciela (i tym samym, kosztem reguły udziałowej) uznając, że kontrola sądowa w trybie art. 25 u.w.l. okaże się gwarancją nienaruszania praw właścicieli dotkniętych uchwałami oraz przestrzegania zasad prawidłowego zarządzania.

Przy tak dokonanej wykładni, także stanowisko Sądu pierwszej instancji, że w warunkach art. 23 ust. 2a in principio u.w.l. nie potrzeba dla przejścia na tryb głosowania: jeden właściciel - jeden głos, odrębnej uchwały, a jedynie zgłoszenia żądania przez właścicieli lokali dysponujących łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, uznać należy za poprawne. Znajduje ono także aprobatę w doktrynie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-02_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”