Art. 25 uwl. a art. 58 kc; ogrodzenie, a zwykły zarząd

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Art. 25 uwl. a art. 58 kc; ogrodzenie, a zwykły zarząd

#1 Post autor: piotrusb » 13-06-2017, 15:20

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 11 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 811/16.
W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie należy przypisać okoliczności, iż zaskarżona uchwała ma charakter wykonawczy i wtórny do uchwały nr (...) z dnia 14 września 2015 r. To w tej uchwale Wspólnota zdecydowała się o wykonaniu ogrodzenia wokół budynku, upoważniając do jej wykonania zarządcę nieruchomości i ustalając, że płatność za roboty zostanie wykonana z funduszu remontowego. Asumptem do podjęcia uchwały nr(...) były okoliczności towarzyszące korzystaniu przez osoby postronne z działki nr (...), służącej do obsługi budynku pozwanej Wspólnoty. Z działki tej korzystano bowiem w sposób uciążliwy dla mieszkańców tj. do załatwiania potrzeb fizjologicznych, miały miejsce również akty wandalizmu polegające na niszczeniu elewacji budynku. Rosnące na niej krzewy zostały natomiast zaatakowane przez mączniaka. Tej uchwały pozwana nie zaskarżyła i została ona wykonana. W tej sytuacji pozwana nie może skutecznie kwestionować uchwały zaskarżonej, która ma charakter następczy do uchwały nr (...). Wszystkie zarzuty podnoszone w tej sprawie pozwana winna była kierować pod adresem uchwały nr (...). To tej uchwale pozwana mogła zarzucać przekroczenie przez Wspólnotę granic zwykłego zarządu oraz inne kwestie. Wspólnota mieszkaniowa jest bowiem związana uchwałą, która nie została skutecznie podważona (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. I ACa 700/15), zaś uprawnienie do żądania uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej z przyczyn jej niezgodności z prawem lub umową właścicieli czy też z interesem członka wspólnoty, przysługuje w drodze powództwa opartego o art. 25 ust. 1 ww. ustawy. Powództwo może być wytoczone w terminie zawitym sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały. W razie jego bezskutecznego upływu uprawnienie wygasa, a czynność prawna pozostaje w obrocie prawnym, nawet wówczas gdy zachodziłby podstawy do uchylenia uchwały – nieważność względna. Artykuł 25 ustawy stanowi normę prawną szczególną w odniesieniu do art. 58 k.c., gdyż reguluje w sposób odmienny skutek prawny sprzeczności czynności prawnej z ustawą. W razie spełnienia hipotezy art. 58 k.c. czynność prawna jest bowiem nieważna bezwzględnie od samego początku. Zatem zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali wskazana norma prawna ogólna nie ma zastosowania do uchwały wspólnoty mieszkaniowej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 listopada 2015 r., I ACa 655/15).

W konsekwencji, skoro jedyną drogą wzruszenia uchwały wspólnoty właścicieli lokali jest jej zaskarżenie w trybie art. 25 ustawy, to powódka wobec niezaskarżenia w swoim czasie uchwały nr (...) która ma charakter wiążący i funkcjonuje w obrocie prawnym, nie może negować uchwały nr(...) rozliczającej m.in. wykonanie ogrodzenia i przypisującej koszty z tym związane poszczególnym członkom Wspólnoty, w tym powodowej Gminie. (...)

Można jednak generalnie zauważyć, że z orzecznictwa zapadłego na tle art. 199 k.c. wynika, że do czynności zwykłego zarządu należą między innymi: bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym, a gdy chodzi o nieruchomości miejskie – zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych na gruncie stanowiącym współwłasność (por. uchwała SN z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02). Natomiast czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest: zbycie rzeczy wspólnej; obciążenie jej ograniczonym prawem rzeczowym, na przykład umowa ustanowienia służebności przesyłu (por. postanowienie SN z dnia 6 lipca 2011 r., I CSK 714/10); wzniesienie obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności (por. wyrok SN z dnia 11 października 1990 r., III ARN 15/90); zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego (por. uchwała SN z dnia 23 kwietnia 1993 r., III CZP 36/93); przebudowa budynku stanowiącego współwłasność (por. wyrok NSA z dnia 29 marca 1990 r., IV SA 33/90); udział w rozgraniczeniu nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 14 września 1983 r., I SA 516/83).
Orzecznictwo to znajduje zastosowanie do współużytkowania wieczystego, do którego, w materii nieuregulowanej, stosuje się w drodze analogii przepisy o własności i o współwłasności. W kontekście tego orzecznictwa uprawniony jest zatem wniosek Sądu pierwszej instancji, że ogrodzenie nieruchomości wpisuje się w czynność nieprzekraczającą zwykłego zarządu.

Zgodzić się także należy z poglądem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2015 r., zgodnie którym ponoszenie przez wspólnoty mieszkaniowe wydatków na elementy infrastruktury położone poza terenem ściśle ograniczonym obszarem nieruchomości wspólnej, jeżeli są to wydatki związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej, z prawidłowym współkorzystaniem z nieruchomości wspólnej, należy kwalifikować jako koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, do których ponoszenia właściciele poszczególnych lokali są zobowiązani (art. 12 ust. 1 i 2 ustawy).

W tej sytuacji decyzję wspólnoty o rozliczeniu wydatków poniesionych na elementy infrastruktury znajdującej się poza obszarem nieruchomości wspólnej, a na działce nr (...), której większa część członków pozwanej Wspólnoty jest współużytkownikami wieczystymi i która służy do obsługi budynku Wspólnoty, należy zakwalifikować jako rozliczenie wydatków związanych z zapewnieniem prawidłowego współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Nieruchomość ta wymagała bowiem zabezpieczenia przed aktami wandalizmu (malowanie elewacji sprejem, niszczenie ocieplenia), a jej mieszkańcy – przed wysoce uciążliwymi wizytami osób postronnych.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-11_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”