Kto powinien ponieść koszty inwentaryzacji budowlanej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4807
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kto powinien ponieść koszty inwentaryzacji budowlanej

#1 Post autor: piotrusb » 13-06-2017, 15:00

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 6 kwietnia 2017 r., sygn. akt II C 894/15.

W pozwie Miasto Ł. – Administracja Zasobów Komunalnych Ł. (obecnie Miasto Ł. – Zarząd Lokali Miejskich) będąca członkiem wspólnoty wniosła o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej w przedmiocie wykonania inwentaryzacji architektoniczno – budowlanej budynku na koszt Miasta Ł. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że Miasto Ł. - Administracja (...) Ł., będąc zarządcą nieruchomości zlecił Przedsiębiorstwu Budowlano – Usługowemu (...) sp. z o.o. w Ł. wykonanie inwentaryzacji budowlanej budynku mieszkalnego, która została wykonana w grudniu 2002 roku. Z kolei 7 lutego 2006 roku podpisana została umowa o zmianie wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz powierzchni lokali. Zmiany te zostały na wniosek pozwanej wspólnoty mieszkaniowej ostateczne wprowadzone poprzez stosowne wpisy w księgach wieczystych, a do dokonanych zmian żaden z właścicieli nie wnosił zastrzeżeń. W oparciu o wykonaną inwentaryzację, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia zmiany powierzchni użytkowej budynku oraz dokonała ustaleń w zakresie obowiązującej wysokości udziałów przysługujących poszczególnym właścicielom lokali. Następnie, podczas zebrania Wspólnoty, podjęto uchwałę dotyczącą zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej (zmiana konieczna była z racji niedokładności wyliczania udziałów, powstałych przy pierwszych wyodrębnieniach lokali i obliczaniu powierzchni lokali). Zdaniem strony powodowej brak jest racjonalnego powodu do zlecenia następnej inwentaryzacji budynku i obciążanie powoda kosztami jej wykonania.
Zaskarżona uchwała faktycznie obejmowała dwie kwestie: zlecenie wykonania kolejnej inwentaryzacji architektoniczno – budowlanej budynku oraz obciążenie powoda kosztami takiej inwentaryzacji.

Sąd stanął na stanowisku, iż nie ma jakichkolwiek przeszkód, aby wolą Wspólnoty Mieszkaniowej, sporządzić kolejną inwentaryzację architektoniczno – budowalną nieruchomości wspólnej, jeżeli zaistniały wątpliwości co do prawidłowości założeń zawartych w inwentaryzacji wykonanej na zlecenie powoda w 2002 roku, a więc przed zmianą stanu prawnego w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej. Argumentem przemawiającym za uchyleniem uchwały w tejże części nie może być twierdzenie, że inwentaryzacja budynku została już ustalona i nie była dotychczas przez nikogo kwestionowana. Według Sądu, fakt sporządzenia inwentaryzji architektoniczno - budowlanej w żaden sposób nie zamyka Wspólnocie drogi do ponownego przeanalizowania stanu budynku. Powzięcie wątpliwości co do poprawności założeń zawartych w dotychczasowym zestawieniu jak najbardziej daje Wspólnocie Mieszkaniowej możliwość podjęcia – w interesie ogólnym – uchwały w przedmiocie wykonania nowej inwentaryzacji, gdyż jest to jedyna droga rozstrzygnięcia takich wątpliwości.

Należy przy tym zauważyć, że na gruncie niniejszego postępowania, rolą Sądu nie jest czynienie ustaleń, w zakresie poprawności merytoryczno – prawnej inwentaryzacji z 2002 r., a jedynie ocena postępowania Wspólnoty, w kontekście zgodności zaskarżonej uchwały z prawem, zasadami prawidłowego zarządu oraz interesami członków Wspólnoty.

W ocenie Sądu, uchwała w części obejmującej wyrażenie zgody na wykonanie kolejnej inwentaryzacji architektoniczno – budowlanej budynku nie jest niezgodna z przepisami prawa, nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również interesów członków wspólnoty. Trudno bowiem uznać, ażeby uchwała o takiej treści była z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia, obiektywnie dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie miała na celu jego pokrzywdzenie. Owszem, akceptacja wskazanej czynności, finalnie będzie wiązać się z obowiązkiem poniesienia dodatkowych kosztów, które obciążą każdego z właścicieli, nie mniej jednak nie jest to tego rodzaju naruszenie interesu członka wspólnoty, któremu należałoby nadać prymat przed interesem Wspólnoty Mieszkaniowej.
A zatem, według Sądu uchwała w tej części odpowiada prawu.

Wątpliwości Sądu budzi druga kwestia, a mianowicie obciążenie Miasta Ł., jako członka Wspólnoty Mieszkaniowej kosztami zleconej inwentaryzacji. Podnieść bowiem należy, iż przedmiotem uchwał właścicieli lokali mogą być wyłącznie takie sprawy, które dotyczą nieruchomości wspólnej. Żaden przepis prawa nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Źródłem uprawnienia do żądania jakichkolwiek odszkodowań bądź opłat od właścicieli lokali mogą być wyłącznie przepisy obowiązującego prawa, a nie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która samodzielnie nie może kreować tego rodzaju zobowiązań. Jeżeli pozwana Wspólnota uważała, że powód, wykonując w 2002 roku obowiązki zarządcy nieruchomości, nie wywiązał się z nich w sposób prawidłowy i w rezultacie naraził wspólnotę na dodatkowe wydatki, to mamy do czynienia ze sporem powstałym na tle sprawowanego zarządu nieruchomością, a nie ze sporem między członkami wspólnoty lub między wspólnotą a jednym z właścicieli. Jeśli przedmiotem sporu jest roszczenie o zapłatę kosztów związanych ze zleconą inwentaryzacją, to właściwą drogą realizacji takiego roszczenia będzie proces cywilny między wspólnotą i byłym zarządcą. Oczywiste jest też, że ewentualne roszczenie może powstać dopiero po sporządzeniu nowej inwentaryzacji i poniesieniu związanych z tym wydatków.

Kreowanie w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków, nie znajdującego podstawy w obowiązujących przepisach, uznać należy za niedopuszczalne. Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie, uchwała wprowadzająca taki obowiązek musi być uznana za sprzeczną z prawem i winna podlegać uchyleniu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8.09.2010 r, VI ACa 76/10).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-24_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”