Zarząd, zarządca; uchwała o kręgu kandydatów do zarządu

[piotrusb]

Wyrok Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16.

Prawo decydowania przez właściciela nieruchomości w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania nieruchomością należy do podstawowych atrybutów prawa własności. Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l. pozastawiają wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy, z tym jednak, że ustanowienie zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym na podstawie art. 18 u.w.l. wyłącza możliwość utworzenia zarządu w znaczeniu podmiotowym na podstawie art. 20 u.w.l. (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05).
Wybór przez współwłaścicieli nieruchomości członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej stanowi czynność zwykłego zarządu rzeczą wspólną ( zob. wyrok SN z 17.06.2015r. I CSK 355/14).

W przypadku zarządu (zarządcy) wybranego na podstawie art. 18 u.w.l. mamy do czynienia z reprezentacją powierniczą, która polega na powierzeniu osobie trzeciej kompetencji do składania oświadczeń woli we własnym imieniu, ale ze skutkiem prawnym dla wspólnoty mieszkaniowej, ustanowiony w ten sposób zarządca nie jest organem wspólnoty, lecz odrębnym wobec niej podmiotem, a podstawą prawną reprezentacji jest instytucja przedstawicielstwa. Natomiast w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej na podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l. osoba ta staje się organem wspólnoty i dokonuje czynności w imieniu wspólnoty, a nie w imieniu własnym, jej upoważnienie do reprezentacji wspólnoty i kompetencje wynikają wprost z przepisów ustawy.

A zatem, o ile samą organizację i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca powierza przede wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (w odpowiedniej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza; art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali.), o tyle w sytuacji, gdy właściciele nie skorzystali z takiego uprawnienia (nie ustanowili zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym), mają zastosowanie odpowiednie zasady organizacji i wykonywania zarządu przewidziane w art. 19-33 w/w ustawy.
Zgodnie z art. 20. 1. ustawy o własności lokali, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu . Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Z powyższego przepisu, mającego charakter normy bezwzględnie obowiązującej, wynika że do kompetencji właścicieli lokali należy wybór członków zarządu, a nie wskazywanie kto może być wybrany, bo tę kwestię uregulowała ustawa i nie pozostawiono tej kwestii do odmiennej regulacji przez samą wspólnotę.
Zaskarżona uchwała narusza więc art. 20 ust. 1 u.w.l., dotyczy bowiem materii uregulowanej ustawą i nie należącej do kompetencji współwłaścicieli. Niedopuszczalne jest podjęcie przez współwłaścicieli tworzących tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową uchwały zakazującej wybierania do zarządu wspólnoty najemców lokali komunalnych i innych kategorii osób fizycznych (pełnomocników właścicieli). Decyzja o tym kto zostanie wybrany na członka zarządu wspólnoty (czy osoby z grona współwłaścicieli czy spoza tego grona), może być wyłącznie wynikiem aktu głosowania w przedmiocie wyboru członków zarządu spośród kandydatów (osób fizycznych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona) ubiegających się o taki wybór. Zakazanie wybierania do zarządu określonych kategorii osób fizycznych stanowi niedopuszczalną ingerencję współwłaścicieli w indywidualny akt głosowania w przedmiocie wyboru członków zarządu. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem ustawowe prawo oddania głosu za lub przeciwko określonemu kandydatowi ubiegającemu się o stanowisko członka zarządu (należącego do kręgu kandydatów dopuszczonych treścią art. 20 ust. 1 u.w.l.) i brak jest podstaw do przyjęcia, że prawo to może zostać ograniczone przez współwłaścicieli w drodze uchwały zakazującej głosowania na określonego kandydata.

Na gruncie przytoczonych obowiązujących rozwiązań prawnych właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową mają możliwość - bez potrzeby szerokiego ingerowania przez ustawę w sferę ich praw - zapewnienia sobie wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na najwyższym profesjonalnym poziomie w drodze swobodnego wyboru członków zarządu, przy czym celem regulacji zawartej w art. 20 ust. 1 u.w.l. jest między innymi zapobieżenie sytuacji, w której dokonanie wyboru członków zarządu przez współwłaścicieli tworzących wspólnotę mogłoby nie być możliwe z uwagi na brak kandydatów spośród właścicieli lokali.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny przyjął, że zaskarżona uchwała narusza art. 20 ust.1 u.w.l., który jest przepisem bezwzględnie obowiązującym i na podstawie art. 386 par. 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok i uchylił uchwałę podjętą przez pozwaną wspólnotę. Ustawodawca nie upoważnił bowiem wspólnoty do decydowania o kręgu kandydatów do zarządu wspólnoty.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-28_001