Zarząd nieruchomością przy współwłasności

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zarząd nieruchomością przy współwłasności

#1 Post autor: piotrusb » 12-06-2017, 16:44

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 28 lutego 2017 r., sygn. akt II C 31/16.
Pojęcie współwłasności dopuszcza różne sposoby posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli. Mieści się w nim bezpośrednie i wspólne posiadanie całej rzeczy oraz korzystanie z niej przez współwłaścicieli, bezpośrednie i wyłączne posiadanie oraz korzystanie przez współwłaścicieli z wydzielonych im części rzeczy wspólnej, a także pośrednie posiadanie i korzystanie przez współwłaścicieli z całej rzeczy wspólnej przez pobieranie pożytków cywilnych, np. gdy rzecz wspólna została oddana w najem lub dzierżawę. Artykuł 206 k.c. ma na względzie tylko bezpośrednie i wspólne posiadanie oraz korzystanie przez wszystkich współwłaścicieli z całej rzeczy. Ten określony ustawą sposób posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej jest aktualny tylko wtedy, gdy odmienny sposób nie został przewidziany w umowie współwłaścicieli lub orzeczeniu sądu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07).

Według art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc w danym przypadku stosuje się art. 206 k.c., gdyż sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 k.c., narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli, działa bezprawnie (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 9/06). Jeżeli zatem ze względu na charakter rzeczy wspólnej możliwe jest korzystanie z niej przez każdego współwłaściciela niezależnie od korzystania przez pozostałych współwłaścicieli, współwłaściciel, którego uprawnienie zostało w powyższy sposób naruszone, może na podstawie art. 222 § 1 w związku z art. 206 k.c. dochodzić od współwłaściciela, korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania. Gdy natomiast ze względu na charakter rzeczy wspólnej wykonywanie posiadania zakłada zgodne współdziałanie współwłaścicieli, współwłaściciel pozbawiony posiadania rzeczy przez innego współwłaściciela może wystąpić do sądu o podział rzeczy wspólnej do korzystania (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13.03.2008r. w sprawie III CZP 3/08, uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CO 33/62, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73 i z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 325/01, oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07). Stosownie zaś do treści art. 207 k.c. przychody i pożytki z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W związku z tym pozwany na podstawie ww przepisów obowiązany jest do zapłaty na rzecz powodów m.in. wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 26 września 2007 roku, I ACa 522/07).

Drugą alternatywną podstawą odpowiedzialności mogą być art. 752 i nast. k.c., regulujące prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia.
Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że pozwane Miasto Ł., będące współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości sprawowało zarząd nad tą nieruchomością bez zgody pozostałych współwłaścicieli i bez podstawy prawnej w zakresie przekraczającym jego udział. Zarządzanie to stanowiło zatem prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia w rozumieniu przepisów art. 752-757 k.c. Dopiero w dniu 20 października 2015r. została zawarta umowa o zarządzanie w/w nieruchomością wspólną w zakresie współwłasności G. K., M. R. i Miasta Ł., na mocy której współwłaściciele zlecili zarząd nieruchomością wspólną J. B.

Zgodnie z powołanym art. 752 k.c. obowiązkiem prowadzącego cudze sprawy bez zlecenia jest działanie z korzyścią dla osoby, której sprawy prowadzi i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, zaś w czynnościach tych obowiązany jest do należytej staranności (art. 752 k.c.). Zgodnie zaś z art. 753 § 2 k.c. prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia powinien wydać osobie, której sprawę prowadził wszystko, co przy prowadzeniu sprawy dla niej uzyskał. Art. 754 k.c. stanowi: „kto prowadzi cudzą sprawę wbrew wiadomej mu woli osoby, której sprawę prowadzi, nie może żądać zwrotu poniesionych wydatków i odpowiedzialny jest za szkodę, chyba że wola tej osoby sprzeciwia się ustawie lub zasadom współżycia społecznego”.
W myśl art. 355 k.c. stanowi zaś, iż dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (§ 1). Natomiast należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (§ 2).
Mając na uwadze powyższe, w okolicznościach niniejszej sprawy należy stwierdzić, dokonując analizy stopnia należytej staranności, do jakiej zobowiązana była strona pozwana na gruncie powołanego art. 355 k.c., że winna to być staranność wymagana od profesjonalisty w dziedzinie administrowania nieruchomościami, któremu powinny być znane zasady sprawowania zarządu i ustalania stawek czynszu najmu.

Przepis art. 752 k.c. w zw. z art. 361 k.c. statuuje odpowiedzialność, zasadzającą się na kryterium szkody, wynikłej z braku należytej staranności. W okolicznościach niniejszej sprawy szkoda strony powodowej stanowić więc będzie stratę w postaci różnicy pomiędzy czynszem pobranym a czynszem, który mógłby być pobrany przy prawidłowym zarządzaniu nieruchomością (przy uwzględnieniu zasad wskazanych przez biegłego), w okresie objętym pozwem, po uwzględnieniu poniesionych kosztów.
Pozwany, jako zarządca nieruchomości zobowiązany był m.in. do podejmowania decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość oraz do prawidłowego ustalania przychodów z nieruchomości, w tym ustalania prawidłowej wysokości możliwego do uzyskania czynszu z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, odpowiadającego relacjom rynkowym i obowiązującym zasadom ustalania stawek czynszowych oraz zachowaniu proporcji pomiędzy przychodami i kosztami zarządu. Podstawowym obowiązkiem zarządzającego było ustalanie realnych, wolnorynkowych stawek czynszu najmu. (...)

W świetle materiału dowodowego w ocenie Sądu zarząd przedmiotową nieruchomością sprawowany był przez stronę pozwaną w sposób nieprawidłowy, co było zawinione i stanowiło przyczynę powstania szkody w majątku powódek.(...)

W ocenie Sądu nie można zgodzić się z prezentowanym przez powódki poglądem, iż stronie pozwanej nie należy się wynagrodzenie z tytułu sprawowanego zarządu. Zauważyć należy, iż poprzednicy prawni powódek nie byli ujawnieni w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Sądu strona powodowa nie wykazała, by podejmowali oni próby sprawowania zarządu nad przedmiotową nieruchomością.
Nie znajduje tutaj zastosowania art. 754 k.c., wobec nie wykazania przez powódki, by działanie pozwanego było prowadzone wbrew wiadomej mu woli osoby, której sprawę prowadzi. Tym samym mając na uwadze powołane powyżej przepisy regulujące zagadnienie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, tj. 752 k.c. -757 k.c., Sąd stanął na stanowisku, iż pozwanemu należało się wynagrodzenie za sprawowanie zarządu i w zakresie jego wysokości oparł się na opinii biegłego z zakresu zarządzania nieruchomościami. Nie można przy tym stracić z pola widzenia faktu, odnosząc się do okresu wskazanego w pozwie, iż nad przedmiotową nieruchomością musiał być sprawowany zarządu nieuchronnie generuje koszty związane z wynagrodzeniem zarządcy. Wyliczenie zatem możliwych do uzyskania przychodów z nieruchomości bez uwzględnienia tych kosztów mogłoby prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia strony powodowej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-28_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”