Forma uchwały; przebudowa części wspólnej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Forma uchwały; przebudowa części wspólnej

#1 Post autor: piotrusb » 01-06-2017, 14:06

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 979/16.
Wyrokiem z dnia 6 lipca 2016 r. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, że stanowiące przedmiot sporu w sprawie zagadnienie, czy przewidziane wart. 22 ust. 2 u.w.l. wymaganie zachowania „formy prawem przewidzianej” dotyczy tylko uchwały właścicieli lokali udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, czy także uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie była przedmiotem pogłębionych wypowiedzi doktryny ani orzecznictwa. W literaturze wyrażane są w tym przedmiocie dwa przeciwstawne poglądy, bez szerszego uzasadnienia. Natomiast Sąd Najwyższy w swym orzecznictwie, które przytoczył, uznawał że podjęcie przewidzianej w art. 22 ust. 2 u.w.l. uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu następuje w zwykłej formie zaprotokołowanej pisemnie, a jedynie podjęcie uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do dokonania takich czynności wymaga prawem przewidzianej formy, a więc w wypadkach prawem przewidzianych formy aktu notarialnego. W niniejszej sprawie Sąd Najwyższy stanowisko to uznał za uzasadnione i dokonał szerszej wykładni art. 22 ust. 2 u.w.l. Na wstępie odwołał się do wykładni historycznej i wskazał, że do chwili nowelizacji tego przepisu dokonanej z dniem 19 maja 2000 r. na podstawie ustawy z dnia 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. Nr 29, poz. 355) przepis ten stanowił: „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności". Nie zawierał zatem wymagania, by uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu miała formę przewidzianą prawem dla takiej czynności. Od dnia 19 maja 2000 r. do tak sformułowanego przepisu ustawodawca dodał nowe wymaganie używając spójnika „oraz", w konsekwencji czego powstała norma prawna o brzmieniu: „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”. Takie sformułowanie zmienionego przepisu oznacza, że nowe wymaganie zachowania „formy prawem przewidzianej" odnosi się tylko do także nowego, dodatkowego wymagania podjęcia przez właścicieli lokali uchwały o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Kierując się wykładnią językową wskazał Sąd Najwyższy, że spójnik „oraz” użyty został w art. 22 ust. 2 do stwierdzenia, iż dokonanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga zarówno podjęcia uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności, jak i podjęcia uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Spójnik „oraz" odnosi się zatem jedynie do konieczności podjęcia dwóch uchwał, a nie do wymagania dla nich obu „formy prawem przewidzianej”. Nie oznacza więc, że obie te uchwały powinny mieć „formę prawem przewidzianą”.
Taka wykładnia znajduje potwierdzenie także w wykładni systemowej. Zgodnie bowiem z art. 99 § 1 k.c. pełnomocnictwo do dokonania czynności prawnej powinno być udzielone w tej samej formie szczególnej, jakiej wymaga ustawa do ważności tej czynności prawnej. Natomiast do wyrażenia przez współwłaścicieli przewidzianej w art. 199 k.c. zgody na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ustawa nie wymaga żadnej szczególnej formy, niezależnie od tego jaka forma jest wymagana do dokonania przez współwłaścicieli samej takiej czynności. Forma szczególna może być zatem wymagana tylko do zawarcia przez wszystkich współwłaścicieli samej umowy przekraczającej zakres zwykłego zarządu np. umowy sprzedaży nieruchomości, nie jest natomiast wymagana do wyrażenia przez nich zgody na zawarcie takiej umowy. Współwłaścicieli - co oczywiste - nie dotyczy przepis art. 63 § 2 k.c., odnoszący się do szczególnej formy zgody osoby trzeciej na dokonanie czynności prawnej.
Również względy celowościowe i funkcjonalne przemawiają za wskazaną wyżej wykładnią art. 22 ust. 2 u.w.l. Nie można bowiem pominąć, że wprowadzenie dodatkowych wymagań formalnych koniecznych dla ważności uchwał wspólnoty mieszkaniowej musi mieć racjonalne podstawy i jest uzasadnione tylko wtedy, gdy spełnia ważne cele społeczne i chroni uzasadnione interesy wspólnoty, jej członków lub innych podmiotów. Takie zaś względy nie istnieją w omawianym przypadku. Dla zapewnienia bezpieczeństwa obrotu prawnego - co z reguły jest powodem wprowadzenia ustawowego wymagania szczególnej formy czynności prawnej - wystarczające jest bowiem wymaganie, by uchwała udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu była podjęta w formie prawem przewidzianej dla tej czynności. Zabezpiecza to także w dostateczny sposób interesy właścicieli lokali. Reasumując Sąd Najwyższy wskazał, że trudno znaleźć racjonalne powody, które mogłyby uzasadniać dodatkowe wymaganie, by również uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie przez zarząd takich czynności zapadała w formie przewidzianej dla nich prawem.
Z tych wszystkich względów uznał, że nie można podzielić wykładni art. 22 ust. 2 u.w.l. dokonanej przez Sądy obu instancji i należy uznać, że zawarte w tym przepisie wymaganie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały „w formie prawem przewidzianej” dotyczy tylko uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy zaś uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności. Innymi słowy jedynie uchwała właścicieli lokali udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu powinna być podjęta w formie przewidzianej prawem dla takiej umowy, natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu może być podjęta w zwykłej formie uchwały zaprotokołowanej pisemnie.
Sąd Najwyższy rozpoznając skargę kasacyjną pozwanego przesądził, że podjęcie przewidzianej w art. 22 ust. 2 u.w.l. uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu następuje w zwykłej formie zaprotokołowanej pisemnie, a jedynie podjęcie uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do dokonania takich czynności wymaga prawem przewidzianej formy, a więc w wypadkach prawem przewidzianych formy aktu notarialnego.(...)

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Apelacyjny któremu sprawa została przekazana, związany był wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy.

Wracając do kwestii zasadniczej, jaka pozostała do rozstrzygnięcia, należy wskazać, że przebudowa części wspólnej nieruchomości nie zawsze (tak było w niniejszej sprawie) prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego. Członkowie wspólnoty mogą bowiem zdecydować o takiej przebudowie części wspólnej, gdzie powstanie odrębny lokal i wtedy zajdzie konieczność ustanowienia odrębnej własności lokalu i zdecydowania o rozporządzenie nim, albo mogą zezwolić na taką przebudowę części wspólnych, która doprowadzi do ograniczenia powierzchni nieruchomości wspólnej, gdy przebudowana powierzchnia połączona zostanie z którymś z wyodrębnionych już lokali i określą zasady na jakich to nastąpi (patrz art. 23 ust 2 bądź ust 2a u.w.l.). Ten ostatni sposób wybrała Wspólnota w kwestionowanej uchwale, która została przyjęta większością głosów Należy wskazać, że zakończenie prac związanych z przebudową wymagać będą do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w której granicach powstała przebudowa (patrz tez uchwała SN z 25 listopada 2011r. w sprawie III CZP 65/11, czy wyrok SA w Warszawie z dnia 19 września 2013r. w sprawie I ACa 1536/12).

Odnosząc się do podnoszonej kwestii, że zaskarżona uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej narusza interes majątkowy powódek w aspekcie pozbawienia powódek wynagrodzenia części przysługującego im udziału w prawie własności gruntu - działkina której jest posadowiony budynek, to zarzut ten uznać należało za niezasadny. Niewątpliwie na skutek rozbudowy zmieni się powierzchnia łączna wszystkich lokali (wzrośnie), a tym samym ulegnie zmianie ułamek jaki przypada lokalowi powódek w nieruchomości wspólnej (też w gruncie), który wynika ze stosunku powierzchni lokalu zajmowanego przez powódki wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 u.w.l.). Jednakże zaistniałej zmiany udziału nie można uważać, za pozbawienie powódek części ich dotychczasowego udziału w prawie do gruntu i to bez wynagrodzenia. Taka zmiana udziału jest naturalną, nieuniknioną w każdym wypadku, konsekwencją zgody na rozbudowę i zmienionej w jej wyniku ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Musi więc ulec korekcie (w tym wypadku nieznacznej) także wielkość udziału nie tylko w prawie do gruntu ale też w pożytkach i innych przychodach, jak i kosztach. Zmieni się też „siła głosu” związanego w lokalem.
Jeśli chodzi o kwestie pozbawienia powódek wynagrodzenia za zmniejszenie udziału, to kwestia ta mogłaby być rozważana jako naruszenie ich interesów, gdyby powódki poniosły jakieś nakłady lub wydatki w związku z rozbudową, które nie zostaną im zrekompensowane. Tymczasem w niniejszej sprawie takie okoliczności nie zachodzą. Wyodrębnienie nowo powstałego wskutek przebudowy lokalu i zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej skutkować będą odciążeniem (zmniejszeniem) właścicieli lokali po przez niższy ułamek w nieruchomości wspólnej od opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zwiększenie powierzchni Hotelu (...) będzie miało wpływ na zwiększenie udziałów właściciela Hotelu (...) w nieruchomości wspólnej, a tym samym to temu podmiotowi wzrosną koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. (...)

Niezasadny był zarzut, że zmniejszenie udziału powódek w nieruchomości wspólnej bez ekwiwalentnego wynagrodzenia pozostaje w sprzeczności z art. 64 ust. 1,2,3 Konstytucji RP gwarantującym ochronę prawa własności. Zaskarżona uchwała nie narusza prawa własności powódek, którym przysługuje prawo do lokalu. Z tym prawem związane jest prawo w nieruchomości wspólnej. Ustawodawca dopuszcza możliwość ingerencji w prawo własności nieruchomości wspólnej o czym świadczą chociażby zapisy art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. stanowiące o udzieleniu zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Skoro ustawodawca pozostawił Wspólnocie możliwość decydowania w powyższych kwestiach to uznać należy, że odnosi się to do wszystkich aspektów takiej ingerencji w prawa wspólne, a więc też kwestie finansowe jakie taka decyzja wywołuje. Zdaniem sądu II instancji Wspólnota uprawniona jest do zdecydowania w jaki sposób rozdysponować dochód jaki przynieść może przebudowa czy nadbudowa lokalu. Może w związku z tym też zdecydować o rezygnacji z przychodu jakie takie działania mogą przynieść.
Przywoływane w tym miejscu stanowisko sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 15 października 2014r. w sprawie V CSK 662/13 było nieadekwatne do stanu niniejszej sprawy. Omawiany stan faktyczny niniejszej sprawy różni się zasadniczo od okoliczności, jakie były przedmiotem rozważań w powoływanym przez skarżącą wyroku Sądu Najwyższego, gdzie spór dotyczył kwestii celu na jaki mają zostać przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży nowo powstałego lokalu wydzielonego z części wspólnych.
Powyższą argumentację należy odnieść do kolejnych zarzutów powódek, że powstanie nowych pomieszczeń kosztem części wspólnych będzie stanowić w sensie ekonomicznym przychód uzyskany kosztem części wspólnych z nieruchomości wspólnych i nakładów inwestora stąd jego docelowe zbycie winno skutkować zastąpieniem korzyści rzeczowej wartością pieniężną oraz że niczym nieuzasadnione jest darmowe wzbogacenie jednego z członków wspólnoty. Sąd Apelacyjny stoi na stanowisku, że Wspólnota może zdecydować w jaki sposób rozdysponować przychodem jaki mogłaby uzyskać z zajęcia części wspólnych na przebudowę i przyłączenie części przebudowanej do jednego z już istniejących lokali.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-24_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Forma uchwały; przebudowa części wspólnej

#2 Post autor: piotrusb » 01-06-2017, 14:19

piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”