Zarzuty formalne, a uchylenie uchwały

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zarzuty formalne, a uchylenie uchwały

#1 Post autor: piotrusb » 01-06-2017, 13:44

Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 27 kwietnia 2017 r., sygn. akt I C 99/16.
Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Jest to poniekąd naturalna procedura w organizmach typu korporacyjnego, w których każda kwestia dotycząca wspólnoty jest dyskutowana, a następnie poddawana głosowaniu. Niemniej jednak ze względu na różnoraki (o różnej wadze dla wspólnoty) charakter uchwał, których podjęcie jest konieczne w ciągu roku kalendarzowego, a także kierując się praktyczną potrzebą uzyskania (koniecznego) stanowiska ogółu (wymaganej przez ustawę większości) właścicieli lokali w konkretnej sprawie, ustawodawca wprowadził także tryb podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obiegiem) przez zarząd. Podejmowanie uchwał „obiegiem” jest swego rodzaju kompromisem pomiędzy demokracją bezpośrednią, jako formą zasadniczą funkcjonowania korporacyjnego organizmu wspólnoty, a prawnorzeczową - odpowiednio przeniesioną na grunt dużej wspólnoty - zasadą podejmowania uchwał przez współwłaścicieli, udziałami. Innymi słowy, ochrona własności właścicieli lokali, którą ustawodawca uczynił zasadniczą przez przyjęcie wymagania uzyskania dla uchwały większości udziałów lub głosów (w sytuacjach ściśle określonych), liczonej w stosunku do sumy udziałów lub wszystkich właścicieli lokali, wymusiła stworzenie mechanizmu jej uzyskiwania.

Jednocześnie zauważyć należy, że na gruncie przepisów ustawy o własności lokali, poza przypadkiem podjęcia uchwały, dla której wymagany jest protokół notarialny (a z taką uchwała nie mamy na gruncie niniejszej sprawy do czynienia), każda metoda oddawania głosów jest równorzędna. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
A zatem. spółka (...) mogła głosować zarówno na zebraniu jak po nim, i sam zarzut dotyczący uczestnictwa Spółki z o.o. w zebraniu nie ma znaczenia dla ważności podejmowanych uchwał.

Powodowie w uzasadnieniu pozwu co do wszystkich uchwał wskazywali, że głosującym nie zapewniono warunków do swobodnego oddania głosu, co przejawiało się w asystowaniu zarządcy przy głosowaniu, wzywaniu tylko niektórych członków wspólnoty do oddania głosu. W odpowiedzi na ten zarzut strona pozwana zasadnie wskazała, że zarządca (...) spółka z o.o. był uprawniony do indywidualnego zbierania głosów zatem trudno uznać, by poprzez realizowanie przez niego swoich uprawnień ograniczona została swoboda w oddawaniu głosów przez właścicieli. Strona powodowa nie wskazywała tu na żadne inne okoliczności - poza samą obecnością zarządcy - mogące wpływać na oddanie głosu za lub przeciw uchwale przez głosującego. Zwrócić też należy uwagę, że dla podjęcia uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów nie jest konieczne, aby umożliwić oddania głosu każdemu właścicielowi lokalu. Powodowie nie wskazali jak ta okoliczność przełożyła się na treść podjętych uchwał, zważywszy, iż w głosowaniu uzyskano wynik przekraczający wymaganą większość. Brak jest więc podstaw do kwestionowania uchwał z uwagi na te okoliczności.

Zaskarżając uchwały pozwanej Wspólnoty powodowie wychodzą z założenia. iż uchwały te zmierzały w istocie do zmiany ustalonego sposobu zarządu nieruchomością w rozumieniu art. 18 ust. 2 a u.w.l. poprzez powierzenie zarządu na podstawie art. 18 u.w.l. osobie prawnej – spółce ”M.” sp. z o.o., będącej dotychczas (zdaniem powodów) jedynie podmiotem administrującym. Według powodów uchwały prowadzą do utraty kontroli właścicieli nad poczynaniami zarządcy (...) sp. z o.o. i w konsekwencji finansami oraz interesami Wspólnoty.
Tymczasem, w niniejszej sprawie sytuacja dotycząca zmiany sposobu zarządu, w szczególności regulowana art. 18 ust. 2 a u.w.l. w ogóle nie ma miejsca. W umowach ustanowienia odrębnej własności lokali ustalono, że do dnia 6 kwietnia 2016r. zarząd nieruchomością wspólną wykonywać będzie (...) spółka ograniczoną odpowiedzialnością w S. W pozwanej Wspólnocie nie było powołanego zarządu w trybie art. 20 u.w.l, tj. zarządu ustawowego. Zarząd był powierzony (...) sp. z o.o. na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. na czas określony do dnia 6 kwietnia 2016 r. i po upływie tego terminu wygasał. Niezaskarżoną uchwałą nr (...) doszło do podjęcia decyzji o powołaniu Zarządu Wspólnoty w trybie art. 20 u.w.l. Z kolei kwestionowaną uchwałą nr (...) zadecydowano o powierzeniu obowiązków zarządcy-administratora nieruchomością wspólną (...) spółce z o.o. w S., upoważniając jednocześnie Zarząd Wspólnoty do podpisania stosownej umowy powierzenia zarządu nieruchomością wspólną. Pomimo wejścia tych uchwał w życie z dniem ich ogłoszenia, nowo powołany Zarząd miał zacząć funkcjonować dopiero z dniem 2 maja 2016 roku, tj. dopiero po wygaśnięciu zarządu powierzonego. Z treści uchwały nr (...) w kontekście § 5 Statutu wynika, że jej przedmiotem było tylko powołanie zarządcy - administratora, ustalenie jego wynagrodzenia, zlecenie mu czynności w zakresie zarządu nieruchomością wspólną i udzielenie nowo ustanowionemu Zarządowi Wspólnoty upoważnienia do zawarcia z nim (zarządcą) umowy o zarządzanie. Mamy tu więc do czynienia z sytuacją, w której Zarząd Wspólnoty jako jej organ nie przestał sprawować swoich funkcji, a jedynie zlecił w oparciu o stosowną umowę wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem zarządcy. Taka pomoc świadczona przez zarządcę nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu. Zarządca ( (...) spółka z o.o. w S.) nie jest podmiotem konkurencyjnym do Zarządu Wspólnoty jako organu. Uchwała nr (...) nie zmierzała więc do zmiany sposobu zarządu ustawowego przez powołanie w jej drodze zarządu powierzonego w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. Mogła więc zostać podjęta w formie zwykłej, nie zaś w formie protokołu notarialnego, jak to przewiduje art. 18 ust. 2a u.w.l. Strona powodowa zdaje się mylić zarządcę w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 1) - i tu ma rację, że zarząd taki powinien być powierzony w sposób określony w art. 18 ust. 2a, tj. w formie aktu notarialnego, z zarządcą ustanowionym na podstawie umowy cywilnoprawnej (art. 22 ustawy). Nie budzi wątpliwości, że na gruncie przepisów ustawy o własności lokali zarówno zarząd wspólnoty jak i zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, mogą wykonywać swoje czynności osobiście lub za pośrednictwem innych profesjonalnych podmiotów (osób fizycznych i prawnych). Zatrudnienie i zlecenie takiemu podmiotowi (tu spółce (...)) wykonywania wszystkich czy niektórych czynności zarządu zwykłego nie czyni zleceniobiorcy zarządcą w rozumieniu ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 1).
Powołany na podstawie art. 20 ustawy zarząd osobowy był uprawniony do reprezentowania wspólnoty, w tym do udzielania pełnomocnictwa. Zawierając umowę o zarządzanie z (...) spółka z o.o. takiego upoważnienia do reprezentacji udzielił. Udzielenie takiego upoważnienia nie budzi wątpliwości prawnych, gdyż wychodzi od samego zarządu należycie powołanego, a nie przysługuje zarządcy samoistnie. Jeszcze raz należy podkreślić, że celem podejmowanych uchwał było powołanie zarządu ustawowego na podstawie art. 20 ustawy i powierzenie zarządzania na podstawie art. 22 tej ustawy w drodze cywilno-prawnej umowy nowemu zarządcy. Działania te nie miały na celu przekazania całości kompetencji zarządu określonych w ustawie na rzecz zarządcy, przede wszystkim zarządca nie miał posiadać samoistnego upoważnienia do reprezentowania Wspólnoty.

W kwestii natomiast zarzutów, że zaskarżone uchwały są niezgodne z przepisami prawa ponieważ głosowanie nad nimi odbyło się w sposób sprzeczny z przepisami prawa ( 1 - głosy zbierane były przez zarządcę nieruchomości wspólnej w miejsce Zarządu Wspólnoty, 2 - właściciele nie mieli zapewnionych swobodnych warunków do głosowania, 3 - karty do głosowania nie miały prawidłowej treści ), wskazać należy, iż z utrwalonego już orzecznictwa Sądu Najwyższego i Sądów Apelacyjnych wynika, iż podstawą uchylenia uchwały z powodów formalnych konieczne jest nie tylko wykazanie, że „uchybienie” takie miało miejsce ale także że okoliczność ta miała wpływ na treść uchwały. Tych okoliczności strona powodowa nie uprawdopodobniła. (...)

Co do zarzutu naruszenia art. 20 ust. 1 w zw. z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, poprzez wybór do zarządu Wspólnoty osób, które nie mogą być jego członkami, powodowie wskazywali jakoby powołanie w skład zarządu Wspólnoty osób. które są jednocześnie w składzie organów zarządcy, tj. (...) sp. z o.o., stanowi o niedopuszczalnym konflikcie interesów, który stoi w sprzeczności z prawidłowym zarządzaniem nieruchomością wspólną z jednej strony wskutek sprzecznych interesów (...) spółki z o.o. oraz iluzoryczności kontroli zarządcy przez zarząd.
Analizując ten zarzut nie można pominąć na co słusznie zwracała uwagę pozwana, że spółka (...) została założona w 1992 roku przez osoby prowadzące działalność handlową na terenie dzisiejszej nieruchomości. Celem jej założenia było wspólne powołanie do życia profesjonalnego podmiotu | zarządzającego nieruchomością gruntową, na której prowadzona była działalność handlowa. Aż 90% udziałów w spółce z o.o. (...) miały osoby prowadzące, na opisanej nieruchomości, działalność handlową. Do tej pory się to nie zmieniło. W przeważającej więc mierze, bo aż w 90% udziałów (...) spółka z o.o. to członkowie Wspólnoty. Nie można więc czynić abstrakcyjnych rozważań na temat sprzeczności interesów pomiędzy Wspólnotą a (...) spółką z o.o. w oderwaniu od kontekstu. Z niego bowiem wyraźnie wynika, że interesy Wspólnoty oraz spółki z o.o. są tożsame, co wynika zarówno z celu powołania spółki, jak i jej składu udziałowego.

Za niezasadne należy też uznać zarzuty strony powodowej co do niewłaściwej treści kart do głosowania. Powodowie zgodnie zresztą z literą prawa podnosili, że z uwagi na treść art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali karty do głosowania winny były uwzględniać udział we współwłasności każdego współwłaściciela lokalu w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych. Gdy zatem lokal (w tym wypadku użytkowy) stanowi współwłasność kilku osób w częściach ułamkowych każdy z właścicieli głosuje udziałem w nieruchomości wspólnej przypadającym na jego część udziału we własności lokalu. W tym celu konieczne jest wydawanie każdemu współwłaścicielowi lokalu karty do głosowania, która umożliwiała głosowanie wielkością udziału' na niego przypadającą lub - w wypadku wydawania jednej karty na lokal - odpowiednie zmodyfikowanie jej treści. Przedkładając na uzasadnienie tego zarzutu kartę do głosowania wydaną dla powoda H. P., powodowie w żaden sposób tego zarzutu nie obronili. Współwłasność powodów P., podobnie i Z., jako małżeństw, podlega przepisom Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego o współwłasności łącznej, a nie w częściach ułamkowych. Współwłasność łączna (małżeńska wspólność majątkowa) oznacza, że w czasie trwania tego ustroju, małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku i nie mogą nimi rozporządzać. Nie mogą tym samym głosować odrębnie od siebie ani na dwóch różnych kartach do głosowania. (...)

Odnosząc się natomiast co do zarzutu naruszenia art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali dotyczącego niezgodnej z prawem treści uchwały nr (...) zatwierdzającej roczny plan gospodarczy, to analizując jej treść zgodzić się należy z powodami, że uchwale i załączniku do niej istnieje nieścisłość, co do zaliczki na fundusz remontowy. Można się zgodzić, że zapis jest niefortunny, natomiast taka omyłka nie daje absolutnie żadnych podstaw do uchylenia uchwały. Zarzut powodów ma tutaj czysto formalistyczny charakter i choć wskazuje na opisaną nieścisłość, jest powierzchowny, gdyż łatwo ową nieścisłość można wyjaśnić poprzez całościową analizę uchwały oraz załącznika. (...).

Odnosząc się do najbardziej istotnego dotyczącego ograniczenie prawa do posiadania nieruchomości wspólnej, to nie budzi wątpliwości, że właściciele odrębnych lokali i zarazem współwłaściciele nieruchomości wspólnej mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Wynika to właśnie z istoty współwłasności i współposiadania. Potwierdzone jest to w samym Statucie, który nie bez przyczyny jako pierwsze wymienia prawo „do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem". Treść § 5 ust. 8 należy interpretować z treścią § 3 pkt 1 i zgodnie z nią żaden ze współwłaściciel nie może, bez zgody pozostałych współwłaścicieli uzyskać takiego tytułu prawnego do części nieruchomości wspólnej, który by pozbawiał udziału w tej nieruchomości pozostałych współwłaścicieli. Inna interpretacja tego postanowienia stałaby w zupełnej sprzeczności z ustanowieniem odrębnej własności lokali w formie aktu notarialnego z treścią ustawy o własności lokali czy Kodeksu cywilnego w zakresie posiadania i współwłasności w częściach ułamkowych. Co istotne Statut nie jest elementem koniecznym i w razie rozbieżności należy stosować ustawę, co oznacza, że jego postanowienie nie narusza uprawnień członków Wspólnoty.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-19_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”