Zmiana opłaty za użytkowanie przy umowie quoad usum

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 965/16.

Sąd Okręgowy przyjął , że powód korzysta bezumownie z zaadoptowanej części strychu, podczas gdy z ustalonego stanu faktycznego daje się wyprowadzić konkluzję, że oddanie powodowi do używania części wspólnej nieruchomości nastąpiło w wyniku nawiązania przez strony stosunku zobowiązaniowego, który zdaniem Sądu Apelacyjnego ma cechy podziału rzeczy wspólnej do korzystania (quo ad usum) na podstawie umowy. Współwłaściciele mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej do korzystania na podstawie umowy, której stronami muszą być wszyscy współwłaściciele. W wyniku zawarcia umowy o podział quo ad usum współwłaściciele, będący nadal posiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej, stają się posiadaczami zależnymi wydzielonych im części. Przy tym z faktu posiadania zależnego nie wynika wcale, że współwłaściciel korzystający wyłącznie z danej części rzeczy pozostaje z innymi w stosunku najmu, dzierżawy, czy użyczenia, a tym bardziej że przysługuje mu jakiekolwiek prawo rzeczowe, którego treścią byłoby posiadanie, a przedmiotem wydzielona mu część. Umowa taka nie wymaga zachowania jakiejkolwiek formy szczególnej, a zatem do jej zawarcia może dojść także w sposób dorozumiany i taka właśnie sytuacja miała miejsce odnośnie części stychu, który został dostosowany przez powoda do celów mieszkalnych. Potwierdza to następująca sekwencja zdarzeń:
W dniu 6 grudnia 2004 r. została podjęta przez pozwaną Wspólnotę uchwała w przedmiocie wyrażenia powodowi E. K. zgody na adaptację na lokal mieszkalny części strychu o powierzchni około 90 m2. Wspólnota mieszkaniowa udzieliła jednocześnie zarządowi pełnomocnictwa między innymi do wykonania uchwały i zawarcia z powodem umowy o adaptację strychu na lokal mieszkalny oraz umowy o „najem” części wspólnej. Powyższą uchwałę zmieniono uchwałą z dnia 7 września 2005 r. w ten sposób, że sprecyzowano, że nie wyraża się zgody na adaptację, ale na przebudowę i rozbudowę lokalu mieszkalnego poprzez adaptację części strychu. Następnie w dniu 29 marca 2010 r. na zebraniu właściciele nieruchomości podjęli uchwałę w sprawie opłat za części wspólne użytkowane jako lokale mieszkalne. Powód nie zaskarżył tej uchwał i ponosił opłaty według stawek w tej uchwale określonych.

Skoro więc współwłaściciele nieruchomości jednogłośnie wyrazili w uchwałach wolę oddania części tej nieruchomości do wyłącznego korzystania powodowi i ustalili z tego tytułu opłatę za używanie rzeczy, zaś powód zaakceptował te decyzje, to tym samym spełnione zostały warunki do uznania tych czynności za złożenie stosownych oświadczeń woli w przedmiocie zawarcia umowy quo ad usum. Nie ma przy tym znaczenia fakt, iż nad powyższymi uchwałami nie głosowali wszyscy współwłaściciele, gdyż w tak małej wspólnocie, która w datach podejmowania uchwał liczyła odpowiednio 4, 7 i 10 członków, każdy ze współwłaścicieli musiał mieć wiedzę o wyrażeniu zgody na oddanie powodowi do korzystania części nieruchomości wspólnej, zwłaszcza, że były tam prowadzone prace budowlane, których nie dało się przeoczyć, a fakt, że nikt ze współwłaścicieli nie zaskarżył wymienionych uchwał, ani w żaden inny sposób nie zgłosił sprzeciwu wobec ich treści świadczy o tym, że ostatecznie wszyscy zaakceptowali zawarcie z powodem umowy na warunkach wynikających z podjętych uchwał.

Konsekwencją przyjęcia, że doszło do zawarcia pomiędzy współwłaścicielami umowy quo ad usum, jest niedopuszczalność jednostronnej zmiany istotnych postanowień tej umowy. Podwyższenie opłaty za korzystanie przez powoda z części wspólnej nieruchomości wymagało bowiem zgody wszystkich stron stosunku obligacyjnego, zaś arbitralna decyzja większości współwłaścicieli o podwyższeniu tej opłaty nie wywołuje żadnych skutków prawnych, a co za tym idzie – uchwała, która narusza podstawowe zasady prawa zobowiązań wymagała i jednocześnie godzi w interesy powoda wymagała wyeliminowania jej z obrotu prawnego.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-28_001