Sprzedaż lokalu powstałego po przebudowie części NW

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie z dnia 9 listopada 2015 r., sygn. akt II C 816/15.

Właściciele lokali podjęli uchwałę spisaną w formie aktu notarialnego w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy części nieruchomości wspólnej (stychu) oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu oraz udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Powód wystąpił z żądaniem uchylenia uchwały wskazując na niezgodność tego aktu z prawem oraz zasadami zarządzania nieruchomością wspólną, co ma godzić w interesy powoda.

Powództwo podlega oddaleniu.

Odnosząc się do zarzutów natury prawnej Sąd stwierdza, że analiza tekstu zaskarżonej uchwały nie potwierdza zasadności zarzutów powoda co do niewłaściwego (niepełnego) sformułowania zakresu udzielonej zgody. Pozwana trafnie zauważa, że udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej objęła swoim zakresem także zgodę na zmianą wysokości udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntu, co wynika z przywołanego § 2 uchwały, który zawiera zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości związanych z lokalem mieszkalnym, co należy także rozumieć jako wyrażane zgody na zmianę wysokości udziałów w prawie użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali). Niezależnie od tego dostrzec należy, że nie zawarcie w uchwale odpowiedniego oświadczenia, które byłoby ewentualnie niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży, nie skutkowałoby niezgodnością uchwały z prawem, ale ewentualnie jedynie jej nieskutecznością.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-09_002

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 865/16.

Z odrębną własnością lokalu związane jest prawo współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a współwłasności nieruchomości wspólnej nie można znieść dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali. Z celu, któremu służy nieruchomość wspólna, wynika, że istnieją takie części budynku i gruntu, które nie mogą być wyłączone z zakresu nieruchomości wspólnej, a zatem muszą być objęte współwłasnością (chodzi o te części budynku, z których korzystanie warunkuje prawidłowe korzystanie z przynajmniej dwóch samodzielnych lokali, oraz te, których włączenie do jednego samodzielnego lokalu pozbawiłoby samodzielności inne lokale). Ustawodawca dopuszcza jednak możliwość dokonania nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej. To, że ustawodawca akceptuje takie działania już po wyznaczeniu granic nieruchomości wspólnej wynika wprost z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a ustawy, zgodnie z którym w dużych wspólnotach czynnością przekraczają zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego oraz udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie pomieszczenia strychowe mogą stanowić taki element nieruchomości wspólnej, których odłącznie nie utrudni korzystania z lokali mieszkalnych. Uszczuplenie za aprobatą właścicieli wyrażoną w uchwale, nieruchomości wspólnej, nie narusza przepisów odnoszonych do współwłasności w nieruchomości wspólnej, chyba że doszłoby do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania albo nieusprawiedliwionego pokrzywdzenia członka wspólnoty mieszkaniowej. Tak więc w trybie art. 23 ust. 2 u.w.l. (lub ust. 2a) może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej (tu - strychu ), jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nią rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali (podobnie jak i kodeks cywilny) nie zawiera przepisów określających treść uchwał podejmowanych poczynając od wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej w celu ustanowienia odrębnego lokalu mieszkalnego . Jest oczywiście możliwe czasowe rozdzielenie uchwał koniecznych , z uwzględnieniem treści art. 22 ust.2 oraz ust. 3 pkt 4 - 5a ustawy. Taki sposób postępowania wybrała pozwana.

Z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. wynika, że prace budowlane podjęte na podstawie zezwolenia członków wspólnoty wyrażonego w uchwale, polegające na przebudowaniu nieruchomości wspólnej, mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie samodzielny lokal mieszkalny zachowuje dotychczasowy status jako część budynku aż do czasu wyodrębnienia jego własności. Ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej musi prowadzić do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w której granicach powstał kolejny samodzielny lokal. Z odrębną własnością lokalu związane jest prawo współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a współwłasności nieruchomości wspólnej nie można znieść dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 u.w.l.).(...)

Z brzmienia art. 2 ust. 1 u.w.l. wynika, że lokal spełniający kryteria oznaczone w art. 2 ust. 2 u.w.l., a zatem mający status samodzielnego lokalu mieszkalnego, może stanowić odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a taka sytuacja ma miejsce wówczas, gdy dojdzie do powstania prawa jego odrębnej własności. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy (art. 7 ust. 1 u.w.l.). Z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. wynika, że prace budowlane podjęte na podstawie zezwolenia członków wspólnoty wyrażonego w uchwale, a polegające na przebudowaniu nieruchomości wspólnej mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie samodzielny lokal mieszkalny zachowa dotychczasowy status jako część budynku aż do momentu, póki nie dojdzie do wyodrębnienia jego własności ( uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r. III CZP 65/11). Taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie . Konieczna w tym zakresie uchwała niewątpliwie powinna być tak sprecyzowana, aby nie budził wątpliwości jej przedmiot ,w razie jej ogólnikowości mogą powstać wątpliwości co do treści przyszłej umowy.

Sąd co do zasady dokonuje badań i ustaleń okoliczności uzasadniających uchylenie uchwały według stanu na dzień jej podjęcia. Nie ma natomiast przeszkód do tego, by po wytoczeniu powoływać nowe podstawy zaskarżenia po upływie terminu 6 tygodni. Przeciwna wykładnia art. 25 ust. 1 u.w.l. mogłaby skłaniać właścicieli zaskarżających uchwały do powoływania nawet wszystkich czterech wskazanych w tym przepisie podstaw (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2011 r.I CSK 540/10). Wskazanie przez stronę jednej z 4 podstaw uchylenia uchwały o których mowa w art. 25 ust. 1 u.w.l. nie oznacza, że sąd nie może uwzględnić powództwa z innej, przewidzianej w tym przepisie, gdy nie podzieli poglądu wyrażonego przez stronę, co do przyczyn jej uchylenia. Sąd dokonuje badań i ustaleń okoliczności uzasadniających uchylenie uchwały według stanu na dzień jej podjęcia i skoro nie ma przeszkód, by po wytoczeniu powództwa strona mogła powoływać nowe podstawy zaskarżenia, już po upływie terminu 6 tygodni o którym mowa w art. 25 ust. 1a u.w.l. , sąd byłby pozbawiony możliwości badania, niewskazanych przez skarżącego, ustawowych podstaw jej uchylenia, gdy strona nie dostrzeże niezgodność uchwały z przepisami prawa (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r. I ACa 1386/11 , zob. nadto - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 marca 2012 r. I ACa 961/11 czy wyrok tego z dnia 28 października 2013 r., I ACa 768/13). Sąd Apelacyjny podzielając przedstawione wyżej poglądy judykatury uważa, że powódka mogła zgłosić , wbrew stanowisku prezentowanemu przez pozwaną, dalsze podstawy dla zaskarżenia kwestionowanej w tym procesie uchwały. Dopuszczalne było więc kwestionowanie ważności uchwały z uwagi na sposób głosowania i w konsekwencji formę w jakiej udzielono zarządowi pełnomocnictwa do podjęcia dalszych czynności choć zarzut w tym zakresie została sformułowany dopiero w apelacji.

Stosownie do dyspozycji art. 22 ust. 2 u.w.l. zarząd wspólnoty może podejmować czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu po uprzednim uzyskaniu, w formie uchwały, zgody członków wspólnoty mieszkaniowej. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali. Ustawa o własności lokali przewiduje trzy sposoby podejmowania uchwał , a mianowicie :na zebraniu wspólnoty, w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz w trybie mieszanym, tzn. głosy oddane częściowo na zebraniu ,częściowo w trybie indywidualnego ich zbierania. Poza przypadkiem podjęcia uchwały ,dla której wymagany jest protokół notarialny , każda metoda oddawania głosów jest równorzędna. Kwestia czy zawarte w przepisie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali wymaganie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały „w formie prawem przewidzianej" dotyczy tylko uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu , czy dotyczy również uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności była przedmiotem oceny Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 6 lipca 2016 r. Sąd Najwyższy ostatecznie, z szerokim uzasadnieniem , przyjął ,że wymaganie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały « w formie prawem przewidzianej» dotyczy tylko uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy zaś uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności. Innymi słowy jedynie uchwała właścicieli lokali udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu powinna być podjęta w formie przewidzianej prawem dla takiej umowy, natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu może być podjęta w zwykłej formie uchwały zaprotokołowanej pisemnie (wyrok Sądu Najwyższego , IV CSK 680/15) .

Przenosząc powyższe do rozpoznawanej sprawy uzasadniony jest wniosek ,że dopuszczalne było podjęcie w trybie mieszanym uchwały w zakresie wyrażenia zgody na podjęcie czynności opisanych w §1 i §2 uchwały , już jednak udzielenie pełnomocnictwa do dokonania opisanych czynności prawnych ,w tym ustanowienia odrębnej własności lokalu , powinno nastąpić w formie wymaganej dla takiej czynności, czyli zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 2 i art. 7 u.w.l., w formie aktu notarialnego .Przepis art. 92 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie określa treść aktu notarialnego , art. 94 dotyczy odczytania aktu notarialnego. Gdy akt notarialny nie spełnia wymagań przewidzianych w art. 94 § 1 ustawy pr.not. to należy przyjąć, że w ogóle nie stanowi aktu notarialnego w rozumieniu art. 2 § 2 tej ustawy, co przesądza tym samym o nieważności czynności prawnej w nim zawartej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2004 r., I CK 384/04). Sporządzając akt notarialny, notariusz nie tylko poświadcza datę złożenia oświadczenia woli oraz tożsamość osób stawających do aktu, ale czuwa również nad treścią składanych oświadczeń. Obowiązujące przepisy przewidują dwa rodzaje aktów notarialnych: 1) tzw. klasyczny akt notarialny oraz 2) protokół sporządzony przez notariusza (art. 79 pkt 1 i pkt 4 w zw. z art. 104 pr. not.). Klasyczny akt notarialny obejmuje szczegółowe wskazanie oraz weryfikację tożsamości wszystkich podmiotów uczestniczących w dokonaniu danej czynności oraz zawiera podpisy tych osób. Z kolei w ramach protokołów w treści aktu szczegółowo wymienia się tylko niektóre osoby uczestniczące w dokonaniu czynności (najczęściej przewodniczącego zgromadzenia czy zebrania lub osobę otwierającą zgromadzenie, zebranie), natomiast podpis pod protokołem składa zwykle jedynie przewodniczący zgromadzenia czy zebrania oraz notariusz jako protokolant. Z art. 73 § 2 k.c. wynika ,że jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę szczególną w postaci aktu notarialnego to czynność dokonana bez tej formy jest nieważna i nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

Przenosząc powyższe rozważania do rozpoznawanej sprawy należy się zgodzić z apelującą powódką o tyle jeszcze ,że w zakresie udzielenia zarządowi pozwanej wspólnoty pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd ,uchwała nie miała wymaganej formy aktu notarialnego . Z uwagi na uchylenie uchwały z przyczyn opisanych już wyżej czyli naruszenia zasad prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną nie było ostatecznie potrzeby szerszego zajmowania się kwestią pełnomocnictwa , które miało zostać udzielone zarządowi. Trudno jednak uznać ,że zachowano formę klasycznego aktu notarialnego czy nawet protokołu sporządzonego przez notariusza skoro po zakończeniu zebrania z 2 marca 2015 r. notariusz nie kontrolował dalszych czynności związanych z udzieleniem pełnomocnictwa.
Uwzględniając ustalenia faktyczne i prawne poczynione wyżej , podzielając w zasadniczej części zasadność zarzutów z apelacji powódki ,Sąd Apelacyjny , na podstawie art. 386 §1 k.p.c., zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób , że zaskarżoną uchwałę uchylił.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-23_001