Zarząd w małej wspóonocie

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zarząd w małej wspóonocie

#1 Post autor: piotrusb » 29-05-2017, 13:33

Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu z dnia 6 grudnia 2016 r., sygn. akt XI Ns 379/15.
Stosownie do art. 6 zd. pierwsze uwl ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa istnieje zatem z mocy prawa w każdym wypadku, gdy w skład nieruchomości wchodzą co najmniej dwa lokale, którymi właścicielami są różne osoby. W przedmiotowej sprawie niewątpliwie mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, gdyż na datę zamknięcia rozprawy wyodrębniono jeden lokal; wprawdzie na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków z dnia 28 października 2011 r. sygn. akt I Ns 334/08 dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, że ustanowiono odrębną własność 179 lokali, jednakże dopiero wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości, jako mający charakter konstytutywny, spowodował powstanie wspólnoty. Według art. 18 ust. 1 uwl właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w dalszych przepisach ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 3 uwl). Te dalsze przepisy przede wszystkim rozróżniają sytuacje, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem i jest większa niż siedem (art. 19 i 20 ust. 1). W tym drugim przypadku, dotyczącym wspólnoty określanej jako „duża wspólnota mieszkaniowa”, stosownie do art. 20 ust. 1 zd. pierwsze uwl właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Nie ulega wątpliwości że mają wówczas zastosowanie kolejne przepisy ustawy o własności lokali, w tym przepisy dotyczące podejmowania uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust 2 i 4, art. 23 i 24) oraz art. 25 o zaskarżaniu tych uchwał do sądu. Natomiast jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. „mała wspólnota mieszkaniowa”, z którą mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie), według art. 19 uwl do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to odesłanie do przepisów art. 199-209 KC oraz art. 611-616 KPC. Wymienione przepisy Kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną (będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych) jako zarząd wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ zarządu powierniczego, określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 KC jest uregulowaniem kompletnym. Nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu. W myśl tego uregulowania sprawowanie zarządu rzeczą wspólną odbywa się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania. Przewiduje ono możliwość zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie w wypadkach, w których stosownie do tego uregulowania rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Do zarządu tego nie znajdują zastosowania przepisy uwl dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i nast.), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust 2 i 4, art. 23 i 24), ani art. 25 tej ustawy o zaskarżaniu uchwał do sądu.

Zarząd nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty mieszkaniowej ma szczególny charakter, gdyż służy nie tylko ochronie interesu indywidualnego współwłaścicieli, jak jest to w wypadku zwykłej współwłasności w częściach ułamkowych, lecz przede wszystkim ma zapewnić ochronę interesu zbiorowego wspólnoty. Jednakże z przepisów uwl wynika, że ustawodawca uznał, iż mające realizować ten cel szczególne przepisy o sposobie zarządu zawarte w art. 20 i nast. ustawy o własności lokali mają zastosowanie jedynie do dużych wspólnot mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 uwl). W razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone w umowie. Wówczas nie jest wyłączone określenie tych zasad tak jak określone one zostały w art. 21 i nast. ustawy o własności lokali, w tym w jej art. 25, lub przez odesłanie do tych przepisów. W takim wypadku uchwała właścicieli lokali może zostać zaskarżona do sądu, na zasadach – jeżeli umowa nie stanowi inaczej – przewidzianych w art. 25 uwl. (...) Określenie sposobu zarządu lub powierzenie zarządu wspólną nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, w tym ustanowienie zarządu tzw. „właścicielskiego”, dokonane po ustanowieniu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości, może nastąpić w każdym czasie. Jeżeli właściciele nie skorzystali z możliwości określonych w art. 18 ust. 1 uwl, co miało miejsce w przedmiotowej sprawie (nie istniała wspólnota), zastosowanie znajduje przepis art. 19 uwl, umożliwiając w mniejszych wspólnotach, takich, w których liczba wszystkich samodzielnych lokali nie jest większa niż 7, sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną bezpośrednio przez wszystkich właścicieli lokali, zawierając jednocześnie dyspozycję, iż zarząd takimi wspólnotami będzie realizowany w oparciu o przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym.

W przypadku „małej” wspólnoty mieszkaniowej zmiana sposobu zarządu (w przedmiotowej sprawie w zasadzie powołanie zarządu tzw. „właścicielskiego”) nastąpić może wyłącznie w następstwie zgody właścicieli lokali. Zmiana ta wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, gdyż czynność ta należy do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną i do jej dokonania wymagana jest, stosownie do treści art. 199 k.c., zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie sporu między współwłaścicielami bądź w razie jakiejkolwiek innej przyczyny skutkującej brakiem zgody wszystkich współwłaścicieli o dokonaniu czynności przekraczającej zwykły zarząd może rozstrzygnąć sąd. Postępowanie jest wszczynane na wniosek współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Orzeczenie sądu, uwzględniające wniosek, zastępuje brakującą zgodę i stanowi "zezwolenie" na dokonanie wskazanej czynności; rozstrzygnięcie nie zastępuje więc samej czynności zarządu, a jedynie stanowi upoważnienie do jej dokonania. Przy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu stosowne żądanie mogą zatem zgłosić tylko ci współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, nie przysługuje zaś czynna legitymacja procesowa pojedynczym (lub wielu) współwłaścicielom, posiadającym poniżej połowy udziałów we współwłasności. (...)

Z tych przyczyn wniosek podlegał oddaleniu. Nie ma tu znaczenia okoliczność, że współwłaściciele reprezentujący 53,59% udziałów oddali głos za odebraniem Zarządu (...) S. A. w L. i za ustanowieniem nowego Zarządu właścicielskiego. Jak wyraźnie wynika z treści przepisu art. 199 kc taki wniosek mogą zgłosić tylko ci współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę i im przysługuje czynna legitymacja procesowa; podjęcie uchwały w przedmiocie powołania Zarządu właścicielskiego nie może być utożsamiane z czynną legitymacją procesową, uprawniającą do złożenia do sądu wniosku o zatwierdzenie czynności.
Sprawy rozstrzygane na podstawie art. 199 KC mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, ale definitywne i przez to względnie trwałe, unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (zob. uzasadnienie uchw. SN z 23.4.1993 r., III CZP 36/93 z glosą J. Gudowskiego). Według art. 199 KC sąd orzeka mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Uwzględnienie celu zamierzonej czynności oznacza, że jej dokonanie powinno być uzasadnione z gospodarczego punktu widzenia. Nie musi być to jednak równoznaczne z oceną niezbędności danej czynności ze względu na np. utrzymania rzeczy wspólnej. Zamierzona czynność zarządu nie może również prowadzić do pokrzywdzenia niektórych ze współwłaściciel. Oceniając wniosek przez pryzmat powyższych przesłanek a w szczególności wobec okoliczności, że żaden z uczestników nie sprzeciwił się wnioskowi, uznać należy, że wniosek zasługiwałby na uwzględnienie w przypadku, gdyby wystąpili z nim współwłaściciele reprezentujący wysokość udziałów przewiedzianą w przepisie art. 199 kc. Jak wynika z zeznań wnioskodawcy żaden ze współwłaścicieli lokali nigdy nie zgłosił sprzeciwu co do podejmowanych przez E. M., M. P. i M. M. działań, które podejmowali z największa starannością i wiedzą fachową; M. M. zawodowo zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. Wymienione osoby podjęły szereg czynności zdecydowanie uzasadnionych z gospodarczego punktu widzenia, w szczególności biorąc pod uwagę wyjątkową sytuację nieruchomości z powodu ogłoszenia upadłości dewelopera. Od momentu podjęcia uchwały nr 4/2013 odbyły się zebrania sprawozdawcze, gdzie oceniono poprzedni zarząd, bieżące działania referowano właścicielom, omawiano bilans wspólnoty i przygotowano plan gospodarczy na kolejny rok, utworzono nowe konto dla współwłaścicieli celem dokonywania wpłat na poczet utrzymania nieruchomości, kontrolowano przepływy finansowe, uzyskano również NIP i REGON dla wspólnoty. Zwrócić należy także uwagę na okoliczność, że poszczególni właściciele zwracali się do E. M., M. P. i M. M. ze sprawami związanymi z ogółem lokali jak i poszczególnymi lokalami, co oznacza, że darzyli te osoby zaufaniem i aprobowali podejmowanie przez nich działania polegające na czynności dotyczących najpilniejszych bieżących spraw zwianych z obsługą i eksploatacją lokali czyli tzn. zwykłego zarządu.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-30_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Zarząd w małej wspóonocie

#2 Post autor: irenalo » 29-05-2017, 21:42

W jakiej małej wspólnocie?
"W uzasadnieniu wniosku wskazali, że nieruchomość przy (...) stanowi budynek wielomieszkaniowy (179 lokali), w którym udziały posiada 118 współwłaścicieli. "

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarząd w małej wspóonocie

#3 Post autor: piotrusb » 29-05-2017, 21:56

A jednak:
Od czasu zakończenia budowy nieruchomości przez spółkę (...) S.A. w L. w 2004r. do daty złożenia wniosku o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie zostały wydzielone lokale mieszkalne a postępowanie w tym przedmiocie toczyło się przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia – Krzyków pod sygn. akt I Ns 334/08. Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków z dnia 28 października 2011r. sygn. akt I Ns 334/08 dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) (...) w ten sposób, że ustanowiono odrębną własność 179 lokali. Na datę 1 grudnia 2016r. [data zamknięcia rozprawy - piotrusb] dokonano wpisu do ksiąg wieczystych odrębnej własności jednego lokalu.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Zarząd w małej wspóonocie

#4 Post autor: irenalo » 29-05-2017, 22:13

No i co z tego?
Była współwłasność ułamkowa i pewnie quoad usum a potem z na mocy postanowienia sądu zniesiono współwłasność poprzez wyodrębnienie lokali (powstała tak zwana duża wspólnota mieszkaniowa).

To, że oddalono wniosek - słusznie.
Ale uzasadnienie jest beznadziejne.
Po co rozpisywać się na temat tak zwanej małej wspólnoty, skoro rzecz dotyczy dużej i poprzednio współwłasnosci ułamkowej.

Zapisy KC dotyczące współwłasności stosuje się i do roweru, i do kamienicy , będacej współwłasnością ułamkową , i do hali garażowej z osobną KW i do zarządu (zarządzania) tak zwaną małą wspólnotą.
To są różne przedmioty i podmioty. I stosuje się zapisy kc odpowiednio .

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zarząd w małej wspóonocie

#5 Post autor: piotrusb » 29-05-2017, 22:23

Zgodnie z kpc sąd wyrokuje wg stanu faktycznego na dzień zamknięcia rozprawy. A w tej dacie w przedmiotowej nieruchomości została formalnie (wpis do KW) ustanowiona odrębna własność tylko jednego lokalu. Sąd więc orzekał w szczególnym momencie. Już została zniesiona (wyrokiem innego sądu) współwłasność, ale jeszcze nie powstała formalnie duża wspólnota. Mógł o tym zdecydować pojedynczy dzień.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Zarząd w małej wspóonocie

#6 Post autor: irenalo » 29-05-2017, 22:31

piotrusb pisze:Zgodnie z kpc sąd wyrokuje wg stanu faktycznego na dzień zamknięcia rozprawy. A w tej dacie formalnie w przedmiotowej nieruchomości została formalnie (wpis do KW) ustanowiona odrębna własność tylko jednego lokalu. Sąd więc orzekał w szczególnym momencie. Już została zniesiona (wyrokiem innego sądu) współwłasność, ale jeszcze nie powstała formalnie duża wspólnota. Mógł o tym zdecydować pojedynczy dzień.
Kpc wiadomo , dlatego napisałam , że słusznie, że oddalono wniosek. Już nie kc a UoWL lokali obowiązywała.

Tylko co z tego , że na dzień rozprawy wyodrębniono własność jednego tylko lokalu? O tym, czy wspólnota jest tak zwana duża czy tak zwana mała decyduje liczba lokali a nie liczba właścicieli.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”