Przynależność balkonów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Przynależność balkonów

#1 Post autor: piotrusb » 23-05-2017, 11:04

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z nnia 19 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 792/16.
Przepis art. 66 prawa budowlanego stanowi najdonioślejszy przykład konkretyzacji nakazu przestrzegania obowiązku utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego, zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 ustawy. Przepis ten nie tworzy dla właściciela obiektu lub jego zarządcy nowych obowiązków ,tylko precyzuje ustawowe obowiązki i umożliwia egzekwowanie ich wykonalności. Niezastosowanie się przez te podmioty do ciążących na nim z mocy prawa obowiązków , mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym, uprawnia właściwy organ do ingerencji , zmierzającej do ich wyegzekwowania .W każdym razie właściwy organ budowlany ( art. 83 ust. 2 ) może ingerować ,kiedy obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. Adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości jest właściciel lub zarządca nieruchomości. Koniecznym elementem decyzji jest określenie terminu wykonania nałożonego obowiązku, powinien to być termin stosowny w realiach danej sprawy ( termin ten może być przedłużony bądź w razie uchybienia przywrócony). Decyzja wydana na podstawie art. 66 podlega egzekucji administracyjnej obowiązków o charakterze niepieniężnym. Kwestia rozliczeń kosztów związanych z usunięciem stwierdzonych nieprawidłowości pomiędzy współwłaścicielami obiektu nie stanowi elementu sprawy administracyjnej, a co zatem idzie nie ma znaczenia przy określeniu adresata decyzji. Rozłożenie ciężaru kosztów remontów i napraw , a także przeprowadzenia poszczególnych prac jest ,w razie sporu, sprawą cywilną. Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy trzeba stwierdzić, że skoro stwierdzono , że balkony we wskazanym budynku są w nieodpowiednim stanie technicznym, to zasadnie organ nakazał jego usunięcie przez Wspólnotę Mieszkaniową poprzez wykonanie koniecznego remontu. Marginalnie już tylko można dodać, że wskazana decyzja administracyjna nie była kwestionowana przez jej adresata , tj. Wspólnotę Mieszkaniową. Jest więc prawomocna.
Podkreślić należy, że zebrany w sprawie materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje na to, że przeprowadzenie remontu balkonów było niezbędne. Zaniechanie remontu balkonów mogło spowodować zagrożenie życia lub zdrowia mieszkańców, jak i przypadkowych przechodniów, co by skutkowało naruszeniem art. 61 prawa budowlanego.
W takim stanie rzeczy brak podstaw dla przyjęcia ,że rozpoczęcie prac remontowych , bo do tego w istocie sprowadza się zarzut powódki , stanowiło naruszenie jej interesu. Naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzeba ochrony interesu określonego właściciela , a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Czasowa niedogodność dla powódki poprzez rozbiórkę , w ramach koniecznego i nakazanego przez władzę budowlaną remontu , nie może przeważyć nad interesem ogółu .

Powódka w apelacji wskazywała, że Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę dotyczącą demontażu balkonów, która następnie została uchylona wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 21 września 2012 roku, natomiast w 2015 roku nie podjęto nowej uchwały dotyczącej rozbiórki balkonów. Wskazać jednak należy, że podjęcie takiej uchwały przez wspólnotę nie było konieczne. Wspólnota Mieszkaniowa działała na podstawie wiążącej ją decyzji administracyjnej. W tych okolicznościach zobowiązana była jedynie do podjęcia uchwały dotyczące pokrycia kosztów remontu, co też uczyniła.

Oś sporu między stronami sprowadzała się również do udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze, będące częścią składową samodzielnego lokalu mieszkalnego, służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, czy też może być uznany za element nieruchomości wspólnej.
Sąd Odwoławczy pragnie zauważyć, że po pierwsze sama powódka nie była konsekwentna w zdefiniowaniu balkonu , po drugie problem natury prawnej balkonów analizowany był tak w doktrynie, jak i orzecznictwie Sądu Najwyższego na przestrzeni wielu lat. Również pod rządami ustawy 24 czerwca 1994 r. niejasno jawi się status prawny balkonów. W kwestii tej ścierały się z sobą od lat dwa przeciwstawne poglądy .Według pierwszego z nich lokal nie obejmuje przyległego doń balkonu, ze względu na brak atrybutu ”wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku”. Nie jest on również „pomieszczeniem przynależnym” ,gdyż w ogóle nie jest” pomieszczeniem”. Orędownicy tego poglądu twierdzą że nie można uznać za „pomieszczenie „ wystającej poza obręb budynku płyty wyposażonej jedynie w metalową barierkę .Pomieszczenie to miejsce mogące pomieścić kogoś lub coś, zwłaszcza wydzielona ścianami i stropem część budynku. Balkon kryteriów tych nie spełnia, a zatem pomieszczeniem nie jest. Należy więc uznać ,że został przez ustawę wyłączony z lokalu. Zwolennicy powyższej koncepcji wywodzą dalej ,że jeżeli balkon nie wchodzi w skład odrębnego lokalu , to musi wchodzić w skład nieruchomości wspólnej.

Z powyższym poglądem nie zgadzają się zwolennicy drugiej koncepcji .Uważają oni ,że przyległy do lokalu balkon stanowi jego część składową. U podłoża tego poglądu leży argument ,że nieruchomość wspólna obejmuje tylko te części budynku ,które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Balkon przyległy do odrębnego lokalu z istoty rzeczy może służyć do wyłącznego użytku właściciela tylko tego lokalu , a zatem nie może zostać uznany za część nieruchomości wspólnej (Własność lokali , Komentarz, autorzy - R.Strzelczyk i A.Turelej, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2007 r. ,s.61-2).

Przed rozstrzygnięciem tego sporu trzeba zaznaczyć, że w budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej.
Stosownie do treści art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis ten decyduje o zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej. Przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. W orzecznictwie oraz doktrynie podkreśla się przy tym, że nie chodzi tu o „użytek” w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku, powiązanej z jej dostępnością. Ściana konstrukcyjna budynku znajdująca się w obrębie (we wnętrzu) lokalu, nie stanowi części tego lokalu, tylko dlatego, że faktyczny dostęp do niej ma jedynie właściciel lokalu, a więc wyłącznie on może z niej korzystać. Pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13).
W orzecznictwie wskazuje się, że częścią składową lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest „przestrzeń wewnętrzna” balkonu „wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem” (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08). Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. W cyt. wyżej uchwale Sąd najwyższy przyjął ,że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Podobne stanowisko co do rozumienia pojęcia balkonu jest prezentowane w orzecznictwie sądów powszechnych ,jak i w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych .Przykładowo Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 grudnia 2015 r. przyjął ,że elementy architektoniczne konstrukcji balkonu trwale połączona z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu , uznać należy za takie części budynku ,które nie służą do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (VI A Ca 1075/14). Podobny pogląd został wyrażony w wyroku również Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 września 2016 r. Stwierdzono w mianowicie ,że choć właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenia pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu , to już jednak wydatki na remonty i bieżąca konserwację części budynku , które są elementem konstrukcji balkonu połączonego trwale z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową ( I ACa 163/16). Podobnie przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 16 października 2013 r. (II SA 404/13) stwierdzając ,że element konstrukcyjny budynku , jakim jest żelbetowa płyta balkonowa budynku stanowi część tego budynku i jest elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem z tego względu obowiązek wykonania robót budowalnych z nią związanych ciąży na wspólnocie mieszkaniowej.

Podzielając powyższe , w stanie faktycznym niniejszej sprawy należy przyjąć ,że elementy zewnętrzne budynku (elementy architektonicznej konstrukcji balkonów) trwale połączone z bryłą budynku nie są pomieszczeniami pomocniczymi i częściami składowymi lokalu. Uznać je trzeba za części budynków, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela danego lokalu ,skoro ich funkcja jest przeznaczenie budowlano-konstrukcyjne służące wszystkim mieszkańcom , przez to stanowią one nieruchomość wspólną. W ocenie Sądu Odwoławczego nie ma wątpliwości, że wydatki na remont balkonów, których dotyczy kwestionowana uchwała pozwanej wspólnoty stanowią koszt zarządu nieruchomością wspólną .To oznacza ,że na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l. obciążają one wspólnotę mieszkaniową i jako takie mogą być finansowane z funduszu remontowego. Zauważyć trzeba , że tylko w takiej sytuacji istniała możliwość sfinansowania remontu przez wspólnotę mieszkaniową ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. W przeciwnym razie wszelkie koszty związane z utrzymaniem balkonu w należytym stanie spoczywałyby w całości wyłącznie i tylko na powódce , i na właścicielach pozostałych lokali do których przylegają remontowane balkony.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-19_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Przynależność balkonów

#2 Post autor: irenalo » 24-05-2017, 11:52

piotrusb pisze: Rozłożenie ciężaru kosztów remontów i napraw , a także przeprowadzenia poszczególnych prac jest ,w razie sporu, sprawą cywilną.
O, i to jest ważne.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”