Jeden właściciel - jeden głos; obliczanie udziałów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Jeden właściciel - jeden głos; obliczanie udziałów

#1 Post autor: piotrusb » 23-05-2017, 10:52

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2017 r., sygn. akt VI ACa 1862/15.

Sp. z o.o. wniosła o ustalenie nieistnienia, ewentualnie o uchylenie podjętych przez właścicieli nieruchomości we Wspólnocie Mieszkaniowej uchwał, wskazując że zaskarżone uchwały podjęto niezgodnie z przepisami prawa, tj. zamiast głosowania nad spornymi uchwałami większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, zastosowano metodę liczenia głosów według zasady, że na każdego właściciela lokalu przypada jeden głos, czym naruszono art. 23 ust. 2 i 2a uwl. Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości, wskazując, iż na dzień uchwalania zaskarżonych uchwał suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie wynosiła jeden, co zgodnie z art. 23 ust. 2a u.w.l. dawało możliwość przyjęcia głosowania według zasady jeden właściciel – jeden głos. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo, a Sąd Apelacyjny oddalił apelację stwierdzając:
Zasadniczą kwestią sporną jest ocena, czy głosowanie nad zaskarżonymi uchwałami mogło odbyć się według zasady jeden właściciel – jeden głos (art. 23 ust. 2a u.w.l.). Gdyby takiej możliwości nie było, powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał byłoby uzasadnione, gdyby uchwały te nie uzyskały większości głosów, liczonej według ogólnej zasady, tj. według większości udziałów (art. 23 ust. 2 u.w.l.). W ocenie Sądu Apelacyjnego, dopuszczalna byłaby bowiem konwersja uchwały, za którą nie oddano większości głosów według art. 23 ust. 2a u.w.l. ale oddano większość głosów na ogólnych zasadach. W takim wypadku uchwała zostałaby podjęta i byłaby istniejąca.

Zgodnie z art. 23 ust. 2a u.w.l. jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Konieczne jest więc spełnienie dwóch warunków, aby możliwe było głosowanie według zasady jeden właściciel – jeden głos. Po pierwsze, suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a po drugie, właściciele co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej muszą zgłosić żądanie przeprowadzenia głosowania na takich zasadach.
Drugi z tych warunków nie był w toku postępowania kwestionowany. Powód nie podnosił, że nie zostało złożone formalnie poprawne żądanie przeprowadzenie takiego głosowania przez właścicieli posiadających odpowiednią liczbę udziałów. Taki zarzut pojawił się dopiero w apelacji, ale jest wadliwie od strony prawnej uzasadniony. Pozostaje zatem do rozważenia, czy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest różna od jedności.

Wymaga wyjaśnienia, że ustalenie sumy udziałów w nieruchomości wspólnej, czyli w istocie tego, jakie udziały przysługują poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej i częściach wspólnych budynku jest zagadnieniem prawnym, a nie faktycznym. Wobec tego odwoływanie się na tej płaszczyźnie do zasad rozkładu ciężaru dowodu (art. 6 k.c.) jest chybione. Chyba że tego rodzaju tezy, formułowane przez Sąd Okręgowy i strony, traktować jako swoisty skrót myślowy, wskazujący, że konieczne jest udowodnienie określonych faktów, aby możliwe było dokonanie oceny prawnej, kto i w jakim udziale jest współwłaścicielem (współużytkownikiem wieczystym) nieruchomości wspólnej. Ujmując rzecz precyzyjnie, elementem stanu faktycznego jest powierzchnia nieruchomości wspólnej, powierzchnia lokalu i pomieszczeń przynależnych, treść czynności prawnej ustanowienia odrębnego lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu czy treść wpisu w księdze wieczystej, ale zagadnienie, jaki wobec tego udział w nieruchomości wspólnej przysługuje każdemu właścicielowi lokalu należy do sfery oceny prawnej.
Zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l. udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Nie ma wątpliwości co do tego, że ustalenie sumy udziałów w nieruchomości wspólnej w wypadku, gdy wszystkie lokale są wyodrębnione nie nastręcza problemów. Wystarczy bowiem zsumować wielkość udziałów ujawnionych we wszystkich księgach lokalowych jako praw związanych z własnością każdego z lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Za takim rozumowaniem przemawiają domniemania przewiedziane w art. 3 ust. 1 u.k.w.h. (domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.) oraz art. 244 k.p.c. (dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone). Nadto, wymaga podkreślenia, że wpis odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny (art. 7 ust. 2 u.w.l.), kreujący to prawo. Oczywiście, co do zasady, suma udziałów ujawnionych w księdze prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.), powinna odpowiadać sumie udziałów z ksiąg wieczystych lokali. Odrębną kwestią jest to, w oparciu o które księgi ustalać sumę udziałów w razie rozbieżności między księgami lokalowymi a księgą prowadzoną dla nieruchomości wspólnej (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r., I ACa 1038/12).
Zagadnienie to komplikuje się nieco w wypadku, gdy wyodrębniona jest tylko część lokali. Wówczas ustalenie sumy udziałów w nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 23 ust. 2a u.w.l. wymaga zsumowania udziałów ujawnionych w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali oraz udziału przypadającego właścicielowi lokali niewyodrębnionych. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, ustalenie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej przypadającego właścicielowi lokali niewyodrębnionych (art. 4 ust. 1 u.w.l.) powinno nastąpić w oparciu o takie same zasady, jakie były stosowane przy wyodrębnianiu lokali, bez względu na to, czy zasady te były zgodne z art. 3 ust. 3 u.w.l. Stosownie bowiem do treści art. 3 ust. 7 u.w.l. w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepis art. 3 ust. 7 u.w.l. przewiduje zatem stabilizację zasad ustalania udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z poszczególnymi lokalami. Innymi słowy, dla ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających właścicielom lokali wyodrębnionych i właścicielowi lokali niewyodrębnionych należy stosować te same kryteria.

Nie ma więc racji skarżący, że w niniejszej sprawie wysokość udziału przypadająca właścicielowi lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej – na potrzeby art. 23 ust. 2a u.w.l. – może być ustalona w oparciu o inne kryteria, w szczególności na podstawie wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Takie rozumowanie byłoby trafne tylko wówczas, gdyby sposób ustalania udziałów wszystkich właścicieli wyodrębnianych lokali w nieruchomości wspólnej był zgodny z art. 3 ust. 3 u.w.l., a nadto wyodrębnienie wszystkich lokali zostałoby prawidłowo ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. W tym wypadku wysokość udziału przypadającego właścicielowi lokali niewyodrębnionych ujawnionego w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej odpowiadałaby temu udziałowi ustalonemu na podstawie art. 3 ust. 3 u.w.l. Nie ma jednak sporu, że w niniejszej sprawie udziały właścicieli wyodrębnianych lokali w nieruchomości wspólnej zostały ustalone wadliwie, niezgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l.

Nie ma potrzeby przeprowadzania wyrafinowanych operacji arytmetycznych, aby stwierdzić, że udział w nieruchomości wspólnej właściciela pozostałych niewyodrębnionych lokali musi być wyższy niż 0,4 %. Na pierwszy rzut oka widać, że ustalenie udziału właściciela lokali niewyodrębnionych według tych samych kryteriów co pozostałych właścicieli lokali spowoduje, że suma wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej będzie większa niż 1. Zresztą skarżący tego nie kwestionuje, wskazując jedynie na inną – niewątpliwie błędną i niezgodną z art. 3 ust. 3 i 7 u.w.l. – metodologię ustalania udziału właściciela lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej.
Skoro zatem suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, to zgodnie z art. 23 ust. 2a u.w.l. dopuszczalne było przeprowadzenie głosowania nad zaskarżonymi uchwałami zgodnie z zasadą jeden właściciel – jeden głos.
W apelacji powód zarzuca, że właściciele lokali, którzy zgłosili żądanie przeprowadzenia głosowania według zasady jeden właściciel – jeden głos nie dysponowali 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarzut ten jest jednak oparty na błędnym założeniu, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej wynosi (...). Z całą pewnością, z przyczyn wyżej wskazanych, nie można podzielić takiego poglądu.
Chcąc podważyć uprawnienie właścicieli żądających przeprowadzenia głosowania na podstawie art. 23 ust. 2a u.w.l. pozwany winien wykazać takie okoliczności, które pozwoliłyby na stwierdzenie, że właściciele ci nie dysponowali 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 6 k.c.). Apelacja nie zawiera jednak w tym zakresie, ani żadnych twierdzeń o faktach, ani wniosków dowodowych. Tym samym, należy przyjąć, że powód nie wykazał, jakoby właściciele żądający przeprowadzenia głosowania według zasady jeden właściciel – jeden głos nie mieli wystarczającej liczby udziałów w nieruchomości wspólnej. Z tych przyczyn ten zarzut apelacji jest bezzasadny.
Brak więc podstawy do przyjęcia, że zaskarżone uchwały nie zostały podjęte, skoro dopuszczalne było przeprowadzenie głosowania zgodnie z zasadami określonymi w art. 23 ust. 2a u.w.l. Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał nie jest wobec tego zasadne.

Nie ma również podstaw do uchylenia zaskarżonych uchwał. Zgodnie bowiem z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jako podstawę uchylenia spornych uchwał, apelujący wskazywał na niezawiadomienie o zebraniu właścicieli wszystkich właścicieli.
Sąd Apelacyjny przychyla się jednak do poglądu, że niezawiadomienie jednego z właścicieli o zebraniu może stanowić podstawę do uchylenia uchwały jedynie wówczas, gdy uchybienie to mogło mieć wpływ na podjęcie lub treść uchwały (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00). Zatem naruszenie obowiązku zawiadomienia właścicieli lokali o zebraniu (art. 32 u.w.l.) nie jest bezwzględną przesłanką uchylenia uchwały, ponieważ przepisy u.w.l. nie uzależniają zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03).
Skarżący nie wykazał, w jaki sposób niezawiadomienie wszystkich właścicieli o zebraniu właścicieli w dniu 13 czerwca 2014 r. mogłoby wpłynąć na podjęcie lub treść zaskarżonych uchwał. Z tego względu nie ma podstaw do uchylenia spornych uchwał na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 32 u.w.l. W szczególności trzeba podkreślić, że określona w art. 23 ust. 2a u.w.l. zasada głosowania przewiduje, że każdy właściciel ma jeden głos, niezależnie od tego, ile lokali (wyodrębnionych lub niewyodrębnionych) jest jego własnością. Skoro zaskarżone uchwały uzyskały większość głosów wszystkich właścicieli (obecnych i nieobecnych na zebraniu), to nieobecność na zebraniu jednego lub kilku właścicieli nie mogła mieć żadnego wpływu na podjęte uchwały.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-22_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”