Podwyżka dla lokali użytkowych, a wykazanie wzrostu kosztów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Podwyżka dla lokali użytkowych, a wykazanie wzrostu kosztów

#1 Post autor: piotrusb » 16-05-2017, 10:30

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 91/16.

W pozwie wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej właściciel lokalu domagał się uchylenia uchwały podjętej przez pozwaną, dotyczącej podwyższenia opłat za lokale użytkowe znajdujące się na parterze budynku Wspólnoty.
Powód zarzucał że do podjęcia zaskarżonej uchwały, brak było przesłanek zawartych w art. 12 ust. 3 uwl. Przepis ten upoważnia wspólnotę do ustalenia w uchwale, iż właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, aniżeli to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Regulacja ta umożliwia stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są niekiedy większe niż pozostałych lokali. Zgodnie z ugruntowanym poglądem doktryny i orzecznictwa w razie zaskarżenia uchwały, zasadność jej podjęcia wymaga wykazania przez wspólnotę, iż zwiększenie obciążeń właściciela lokalu użytkowego znajdowało uzasadnienie w sposobie korzystania z lokalu. Oznacza to, iż ciężaru dowodzenia powyższej okoliczności, spoczywa na wspólnocie, która jest zmuszona wykazać zasadność przyjęcia uchwały różnicującej wysokość stosowanych stawek za utrzymanie nieruchomości wspólnej, przy czym wskazuje się, że wspólnota jest zwolniona z obowiązku przedstawienia drobiazgowej kalkulacji wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w związku z działalnością prowadzoną w lokalach użytkowych, albowiem w większości wypadków nie jest ona w stanie precyzyjnie udowodnić wysokości zwiększenia się kosztów utrzymania części wspólnych. W przeciwnym wypadku możliwość skorzystania przez wspólnotę z regulacji zawartej w art. 12 ust. 3 uwl byłaby jedynie hipotetyczna. Wystarczającym powinno być zatem uprawdopodobnienie przez wspólnotę wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Do oceny sądu należy rozważenie, czy zwiększenie w uchwale wysokości zaliczek do wnoszenia których zobowiązany będzie właściciel lokalu użytkowego nie jest nadmierne i czy jest uzasadnione całokształtem okoliczności mających wpływ na sposób korzystania z lokalu. Nie bez znaczenia jest również okoliczność korzystania z lokalu użytkowego w sposób, który czyni wspólne zamieszkiwanie w budynku uciążliwym.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd doszedł do wniosku, że Wspólnota Mieszkaniowa wykazała, iż uchwała podwyższająca opłaty za lokale użytkowe znajdujące się na parterze budynku była zasadna w okolicznościach ustalonego stanu faktycznego. Rację przyznał pozwanej, że w związku z działalnością lokali użytkowych, w szczególności lokali gastronomicznych, generowały one znacznie większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej niż lokale mieszkalne, jak również działalność prowadzona w lokalach użytkowych była uciążliwa dla pozostałych mieszkańców. Większe koszty utrzymania nieruchomości spowodowane były choćby koniecznością remontu elewacji, która w przeważającej mierze została zniszczona poprzez działalność lokali użytkowych, a nie było to jedynie normalne zużycie. Pozwana wspólnota wykazała tę okoliczność dowodami z zeznań świadków, zeznań członków zarządu wspólnoty i zdjęciami. Za takim stanowiskiem przemawia również ocena techniczna sporządzona przez specjalistę z zakresu budownictwa, oraz dowody świadczące o przeprowadzonych pracach remontowych.

W lokalach użytkowych wadliwa była wentylacja pomieszczeń, co powodowało, że najemcy prowadzący działalność gastronomiczną wprowadzali doraźne rozwiązania takie jak montaż wentylatorów czy klimatyzatorów na elewacji budynku. Jednak te urządzenia okazały się niewystarczające, co skutkowało koniecznością otwierania okien przez które z lokali gastronomicznych wydobywały się nieprzyjemne zapachy i opary. Wydobywające się opary powodowały osadzanie się tłuszczu i ciepłej pary na elewacji budynku, co prowadziło do jej zabrudzenia oraz niszczenia (pękania). Do istotnego zniszczenia elewacji doprowadziło nieprawidłowe montowanie przez kilkadziesiąt lat wentylatorów, klimatyzatorów, szyldów, reklam, oraz dobudowywanie ogródków umieszczonych przed restauracjami. Zgromadzona w sprawie dokumentacja fotograficzna, opinia sporządzona przez biegłego oraz zeznania świadków i strony pozwanej, jednoznacznie wskazywały że zniszczenie elewacji budynku było związane z działaniem lokali użytkowych, w szczególności lokali gastronomicznych, znajdujących się na parterze budynku. Powyższy wniosek jest zupełnie uzasadniony w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz zasad logicznego rozumowania.

Sąd wskazał, że nie bez znaczenia była również uciążliwość działalności prowadzonej przez najemców lokali użytkowych. Przejawiała się ona w szczególności zakłóceniami ciszy nocnej, zabrudzeniami podwórza przez klientów restauracji, zwiększonymi ilościami odpadów, które generowały restauracje, jak również zwiększonym zagrożeniem gryzoniami i insektami. Te zjawiska niewątpliwe również wpłynęły na podwyższenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Wspólnota zobowiązana była opłacać wyższe koszty sprzątania nieruchomości. Ponadto musiała częściej przeprowadzać dezynsekcję i deratyzację części wspólnych budynku. Podjęcie zaskarżonej uchwały było związane ze zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, w szczególności koniecznością dokonania remontu elewacji budynku. Ponadto słusznie wskazał pozwany, że strona powodowa pomimo, że zaskarżyła uchwałę, to w istocie akceptowała zarówno konieczność remontu i jego zakresu, jak również akceptowała wykonanie tego remontu. Świadczy o tym jednoznacznie to, że powód w okresie od 2009 do 2012 roku nie zaskarżał uchwał w przedmiocie zatwierdzenia planów gospodarczych, ani uchwał w przedmiocie zatwierdzenia działalności zarządu pozwanej wspólnoty. Wskazuje to, że powód zaaprobował konieczność przeprowadzonego remontu i jego zakresu, który nie byłby jednak możliwy gdyby nie podjęcie zaskarżonej uchwały.

W ocenie Sądu nie bez znaczenia jest również fakt, iż zaskarżona uchwała obowiązywała jedynie przez pewien okres czasu, tj. od dnia 1 sierpnia 2010 r. do dnia 30 kwietnia 2012 r., a więc nieco ponad 1,5 roku. Okoliczność ta dowodzi, iż motywacją podwyższenia zaliczek na utrzymanie części wspólnych dla lokali użytkowych było zrealizowanie konkretnego celu, tj. wykonanie remontu uszkodzeń budynku wspólnoty, do których w znacznym stopniu przyczyniła się działalność lokali użytkowych należących między innymi do powoda. Po osiągnięciu tego celu pozwana wspólnota uchyliła uchwałę i od 1 maja 2012 r. lokale użytkowe nie są obciążone większymi opłatami związanymi z utrzymaniem części wspólnych. Obciążenie lokali gastronomicznych czterokrotnością stawki podstawowej, a pozostałych lokali użytkowych dwukrotnością stawki podstawowej w okresie od 1 sierpnia 2010 r. do 30 kwietnia 2012 r. nie było nadmierne w okolicznościach niniejszej sprawy, szczególnie mając na uwadze sposób korzystania z lokali użytkowych przez wiele lat przed podjęciem zaskarżonej uchwały.

W konkluzji Sąd ocenił, że zaskarżona uchwała pozwanej nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również nie narusza interesu majątkowego powoda. Nie narusza też przepisów prawa, a jej podjęcie okazało się mieć uzasadnienie w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy. Nie zostały zatem spełnione przesłanki z art. 25 ust. 1 u.o.w.l. i powództwo należało oddalić jako bezzasadne

....w ramach wykładni art. 12 ust. 3 u.w.l. należy stwierdzić, że wspólnota nie ma obowiązku szczegółowego, drobiazgowego wykazywania wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w związku z działalnością prowadzoną w lokalach użytkowych. Jak się przyjmuje w orzecznictwie, może być czynnikiem wzrostu opłat intensywne zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury. „Ich wpływ na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie zawsze jest ściśle policzalny; dlatego w pewnym zakresie wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych.” (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12 sierpnia 2015 r., I ACa 2019/14). Tym bardziej takim czynnikiem wzrostu może być wzrost kosztów utrzymania nieruchomości będących następstwem uszkodzeń budynku wykraczających poza normalne, nawet szczególnie intensywne zużycie, wynikających ze zdarzeń opisanych w podstawie faktycznej zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd I instancji wskazał na adekwatny związek między wielkością i intensywnością czynników związanych z korzystaniem z lokali użytkowych oraz ich wpływem na stan elewacji, wymagającej remontu na skutek działania tychże czynników.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -04-06_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”