Konflikt właściciela z zarządem a absolutorium

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Konflikt właściciela z zarządem a absolutorium

#1 Post autor: piotrusb » 09-05-2017, 09:39

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 marca 2017 r., sygn. akt I ACa 205/16.

Właścicielka lokalu wystąpiła do sądu o uchylenie uchwały w sprawie przyjęcia sprawozdania i udzielenia zarządowi absolutorium, a także o ustanowienie zarządcy przymusowego dla Wspólnoty.
...powódka podniosła zarzut bezprawnego działania Zarządu polegającego na opróżnieniu zajmowanego przez nią schowka. Sąd I instancji uznał, że pozbawienie powódki posiadania pomieszczenia odbyło się z naruszeniem art. 342 k.c., bowiem pozwana nie dysponowała orzeczeniem sądu nakazującym powódce wydanie lokalu, zaś zgodnie z art. 342 k.c. nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Opróżnienie lokalu zajmowanego przez powódkę stanowiło zatem samowolę Zarządu Wspólnoty i było działaniem bezprawnym. Odnosząc się następnie do zarzutów powódki dotyczących przeprowadzania przez Zarząd Wspólnoty przetargów na miejsca postojowe i pomieszczenia gospodarcze, Sąd I instancji również zwrócił uwagę na nieprawidłowości w działaniach tego organu dotyczące nieprawidłowego powiadomienia powódki o terminach i przedmiocie przetargu na miejsce postojowe.(...)

Szczególny charakter uchwały właścicieli lokali może wynikać z przedmiotu, do którego się ona odnosi i nie uniemożliwia takiej oceny okoliczność, że z ustawy o własności lokali nie wynikają wprost normy prawne, które umożliwiałyby odpowiednie kwalifikowanie danego rodzaju uchwał. Tym niemniej, uchwała w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium - pomimo swojego szczególnego charakteru, o czym będzie mowa poniżej - podlega zaskarżeniu w trybie art. 25 u.w.l., bowiem ustawa nie przewiduje w odniesieniu do tego przypadku żadnych odstępstw. Uchwała taka może zatem zostać zakwestionowana z uwagi na: 1) niezgodność z przepisami prawa, 2) niezgodność z umową właścicieli lokali, 3) naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, 4) naruszenie w inny sposób interesów właściciela lokalu. (...)

Analiza przepisów prowadzi do wniosku, że ustawa o własności lokali określa pewne istotne reguły, które należy stosować przy podejmowaniu uchwały w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium. Konieczne jest w szczególności złożenie przez zarząd rocznego sprawozdania ze swojej działalności, umożliwienie właścicielom lokali zaznajomienia się z tym sprawozdaniem, zagwarantowanie właścicielom lokali swobodnej dyskusji nad tym sprawozdaniem na zebraniu ogółu właścicieli lokali, bowiem tylko wówczas możliwe będzie dokonanie oceny pracy zarządu, o którym mowa jest w art. 30 ust. 2 pkt 2 u.w.l. Zwieńczeniem tego procesu jest głosowanie uchwały w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium. Podkreślić należy, że właściciele lokali dokonują oceny pracy zarządu. Ocena zakłada element subiektywny, bowiem te same okoliczności dla niektórych właścicieli mogą nie stanowić przeszkody w głosowaniu za udzieleniem zarządowi absolutorium, dla innych zaś będą podstawą go głosowania przeciwko. Powództwo o uchylenie uchwały w trybie art. 25 u.w.l. nie może stanowić sposobu narzucania przez skarżącego innym członkom wspólnoty własnej oceny co do prawidłowości wywiązywania się przez zarząd z powierzonych mu obowiązków. Właściciel lokalu winien mieć możliwość przedstawienia swojej oceny działalności zarządu na zebraniu ogółu właścicieli lokali i przekonywania do swojego stanowiska innych właścicieli lokali. Ostatecznie jednak decyduje ocena większości. W tym właśnie przejawia się szczególny charakter zaskarżonej uchwały, która niewątpliwie ma charakter aprobatywny. Przeciwne stanowisko apelującej nie mogło zostać uznane za trafne.

Powyższe rozważania prowadziły do wniosku, że z punktu widzenia prawidłowości podjęcia przez właścicieli lokali uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi, podstawowe znaczenie mają rzetelność rocznego sprawozdania złożonego przez zarząd oraz umożliwienie swobodnej dyskusji nad oceną pracy zarządu na zebraniu ogółu właścicieli lokali.

W niniejszej sprawie strona powodowa nie podnosiła żadnych twierdzeń co do uniemożliwienia jej bądź jakimkolwiek innym właścicielom lokali swobodnej dyskusji nad oceną pracy zarządu na zebraniu ogółu właścicieli lokali, w szczególności możliwości przedstawienia zastrzeżeń, które powódka miała co do postępowania Zarządu Wspólnoty tak w stosunku do niej indywidulanie, jak i co do zarządu nieruchomością wspólną. Z przedstawionego materiału dowodowego nie wynikało też, aby w tym zakresie naruszono reguły wynikające z przepisów ustawy o własności lokali. Jeżeli chodzi natomiast o zastrzeżenia co do przedstawionego przez Zarząd sprawozdania, to powódka zgłaszała zastrzeżenia co do nieujęcia w nim kosztów opróżnienia posiadanego przez nią schowka. Po pierwsze, pozwana wskazywała, że nie poniosła z tego tytułu żadnych kosztów, a w sytuacji, gdy powódka nie przedstawiła na poparcie swoich twierdzeń żadnych dowodów, Sąd I instancji przyjął, że strona powodowa ich nie udowodniła. (...) Po drugie, strona powodowa nie przedstawiła żadnych argumentów za tym, aby w ogóle kwestia kosztów opróżnienia posiadanego przez nią schowka mogła wywrzeć jakikolwiek wpływ na głosowanie właścicieli lokali w przedmiocie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty.

W świetle powyższego, po pierwsze uznać należało, że apelująca nie wykazała, aby zaskarżona uchwała była niezgodna z przepisami obowiązującego prawa, przede wszystkim, aby naruszała przepisy ustawy o własności lokali lub Kodeksu cywilnego. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynikał wręcz wniosek przeciwny - tj. tak tryb, jak i sposób podjęcia uchwały odpowiadały obowiązującemu prawu. Po drugie, apelująca nie powoływała się w ogóle na to, aby zaskarżona uchwała była niezgodna z umową właścicieli lokali. Również Sąd Apelacyjny na podstawie zgromadzonego materiału nie stwierdził takiej niezgodności. Po trzecie, uznać należało, że uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Ustawa o własności lokali wymaga wręcz, aby uchwała taka została podjęta i jest ona konieczna dla prawidłowego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Uwzględniając ustawowe uwarunkowania jej podjęcia oraz aprobatywny (dezaprobatywny) charakter, tę przesłankę należy odczytywać nie w kontekście indywidualnych zastrzeżeń poszczególnych właścicieli lokali do sposobu wykonywania zarządu przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, ale interesów wspólnoty jako całości. Zauważyć należy, że podstawę do oceny pracy zarządu stanowi przygotowywane przez zarząd sprawozdanie, zatem to przede wszystkim w oparciu o nie należy rozważyć na ile zarząd wywiązał się z obowiązku prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a jego działalność zasługuje na pozytywną ocenę. Powódka w sprawie niniejszej zgłosiła szereg zastrzeżeń do działalności Zarządu Wspólnoty, jednakże dotyczą one przede wszystkim kwestii o wymiarze indywidulanym, spornych pomiędzy stroną powodową a Zarządem Wspólnoty. Nie przesądzając w tym miejscu racji obu stron - nie jest to bowiem konieczne dla rozstrzygnięcia przedmiotowego sporu - zauważyć należy, że powódka ma określone instrumenty prawne, aby dochodzić swoich praw, jeżeli uważa, że zostały one naruszone przez Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie jest natomiast sposobem ochrony tych interesów kwestionowanie na drodze sądowej uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi, bowiem decyzja w takiej sprawie nie będzie miała żadnego wpływu na sferę tych - naruszonych zdaniem strony powodowej - praw i interesów. W świetle powyższego, nie było podstaw do uznania, że zaskarżona uchwała bądź naruszyła zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, bądź naruszyła w inny sposób interesy właściciela lokalu.

Wbrew odmiennemu stanowisku apelującej odmowa udzielenia przez właścicieli lokali absolutorium zarządowi wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków. Z art. 20 ust. 2 u.w.l. wynika, że do odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków wymagana jest uchwała właścicieli lokali, która może być podjęta w każdej chwili.

W świetle powyższego, w ocenie Sądu Apelacyjnego nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy podnoszone przez stronę powodową sporne kwestie pomiędzy nią a Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej, dotyczące przede wszystkim kwestii opróżnienia przez Zarząd schowka posiadanego dotychczas przez powódkę, czy też organizowania i przeprowadzania przetargów na miejsca postojowe. Fakty odnoszące się do tych zdarzeń pozostawały poza oceną Sądu II instancji. Niezależnie od powyższego, należało jednak zauważyć, że ocena Sądu Okręgowego co do niepodjęcia przez Zarząd pozwanej Wspólnoty działań zmierzających do zmniejszenia kosztów funkcjonowania Wspólnoty nie opiera się na zgromadzonych w sprawie dowodach. Jednakże, nawet przeciwne ustalenie Sądu I instancji nie mogło stanowić argumentu za uwzględnieniem powództwa, bowiem kwestia, czy Zarząd podjął, czy też nie, wystarczające działania w celu zmniejszenia kosztów nieruchomości wspólnej podlegała indywidualnej ocenie każdego z głosujących nad udzieleniem absolutorium właścicieli lokali. Powódka oraz jej mąż zgłaszali za zebraniu ogółu właścicieli lokali swoje zastrzeżenia w tym zakresie, jednakże większość właścicieli lokali zagłosowała za udzieleniem absolutorium, zatem uznali, że sprawa ta nie wpływa na ich ocenę prawidłowości sprawowania zarządu przez Zarząd pozwanej Wspólnoty.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-23_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”