Uchwała z moca wsteczną; forma uchwały notarialnej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwała z moca wsteczną; forma uchwały notarialnej

#1 Post autor: piotrusb » 25-04-2017, 10:27

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 października 2016 r., sygn. akt I ACa 1683/15.
Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska Sądu I instancji co możliwości podjęcia przez właścicieli lokali uchwały w sprawie zmiany zarządu nieruchomością wspólną z datą wsteczną - w przypadku przedmiotowej uchwały wskazano, że obowiązuje ona od dnia 27 września 2010 r. Przeciwko możliwości zaakceptowania takiego rozwiązania przemawiała nie tyle przywoływana przez powodów zasada lex retro non agit, odnosząca się do przepisów prawa powszechnie obowiązującego, a konkretnie aktów normatywnych rangi ustawowej (art. 3 k.c.), ile sama treść art. 18 u.w.l., z którego wynika, że zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną jest skutkiem czynności prawnych podjętych przez właścicieli lokali, np. umowy albo uchwały. Dopóki zmiana nie nastąpi obowiązuje poprzedni sposób wykonywania zarządu. Dopuszczenie możliwości zmiany ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną z mocą wsteczną prowadziłoby do trudnych do przewidzenia konsekwencji, przede wszystkim rodziło by pytania o skutki prawne czynności zarządzania nieruchomością wspólną dokonane przed wstecznie zmienionym sposobem zarządu nieruchomością wspólną. W świetle powyższego stwierdzić należy, że dokonanie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną z mocą wsteczną jest niezgodne z przepisami prawa (art. 18 u.w.l.), co stanowiło samoistną podstawę uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Nie można było też zgodzić się z argumentem Sądu I instancji co do potraktowania zapisu o nadaniu uchwale wstecznej mocy obowiązującej jako woli właścicieli lokali potwierdzenia czynności prawnej - uchwały z dnia 27 września 2010 r. o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, która była obarczona wadą polegającą na tym, że nie została zaprotokołowana przez notariusza. Skoro poprzednia czynności prawna nie mogła zostać uznana za ważną z uwagi na niedochowanie wymaganej formy czynności prawnej (vide art. 73 § 2 k.c.) - zaprotokołowania przez notariusza (notariusz spisuje protokół w formie aktu notarialnego - art. 104 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - t. jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 164 ze zm.), to nie było możliwe jej późniejsze zatwierdzenie (konwalidowanie), ale konieczne było ponowne dokonanie czynności zgodnie z obowiązującym prawem i dopiero wskutek takiej czynności dochodziło do zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Po drugie, zgodnie z treścią art. 18 ust. 2a u.w.l. zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że na protokołowanym przez notariusza M. S. zebraniu właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nie doszło do podjęcia uchwały, bowiem nie uzyskała wymaganej przez art. 23 ust. 2 u.w.l. większości głosów. (...)

Z art. 18 ust. 2a u.w.l. wynika, że zaprotokołowana przez notariusza ma być uchwała zmieniająca dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną. Sporządzenie protokołu przez notariusza ma na celu stwierdzenie przebiegu pewnych czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne, a w szczególności dotyczących stawiennictwa stron i złożonych przez nie oświadczeń (art. 104 § 3 Pr. not.). Protokół spisuje się w formie aktu notarialnego (art. 104 § 4 Pr. not.).

Z powyższego należy wyprowadzić wniosek, że ustawodawca wymaga nie tyle zaprotokołowania treści uchwały w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, która ma zostać poddana pod głosowanie właścicieli lokali, ale podjętej uchwały, co następuje w rezultacie głosowania. Jak wskazuje się w orzecznictwie, szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2016 r., I CSK 1047/14). Skoro uchwała jest podejmowana w następstwie głosowania, a protokół sporządzany przez notariusza ma stwierdzać przebieg czynności lub zdarzeń wywołujących skutki prawne, to uznać należy, że protokół spisany w formie aktu notarialnego musi obejmować fakt głosowania przez właścicieli lokali, bowiem to ono decyduje o podjęciu uchwały. Gdyby do głosowania doszło w drodze indywidualnego zbierania głosów, to czynność ta nie mogłaby zostać stwierdzona w protokole sporządzonym przez notariusza, bowiem odbywałaby się bez jego udziału. Przede wszystkim samo głosowanie przez właścicieli lokali odbywałoby się bez udziału notariusza. Zatem niezależnie od okoliczności, że zdaniem Sądu Apelacyjnego protokół sporządzony przez notariusza, podlegał pominięciu jako dowód spóźniony, to przede wszystkim nie odpowiadał on wymaganiom co do formy zaprotokołowania uchwały określonej w art. 18 ust. 2a u.w.l. Zauważyć należy, że przedmiotowy akt notarialny zawiera oświadczenia K. R. oraz K. U., w tym przede wszystkim oświadczenie o podjęciu uchwały i to ww. osoby stwierdziły jakie wielkości głosów zostały oddane „za” i „przeciw” uchwale. W tej sytuacji nie ma podstaw do przyjęcia, że przedmiotowa uchwała została „zaprotokołowana przez notariusza”, bowiem złożony akt notarialny zawiera jedynie oświadczenia osób trzecich, nie jest zaś protokołem zawierającym stwierdzenie przez notariusza przebiegu czynności wywołującej skutki prawne - tj. podjęcia przez właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej uchwały w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Jak powyżej już wskazano, uchwała zostaje podjęta w drodze głosowania, zatem protokół musi obejmować także tę czynność. W świetle powyższego, z uwagi na szczególną regulację zawartą w art. 18 ust. 2a u.w.l. uznać należy, że w sytuacji objętej tym przepisem nie jest możliwe głosowanie drodze indywidualnego zbierania głosów.

Mając na względzie powyżej przedstawione argumenty, Sąd Apelacyjny uznał, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa tak z uwagi na podjęcie jej bez zachowania wymaganej formy, jak i z uwagi na nadanie jej wstecznej mocy obowiązującej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-13_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Uchwała z moca wsteczną; forma uchwały notarialnej

#2 Post autor: elmaz » 25-04-2017, 11:10

piotrusb pisze:W świetle powyższego, z uwagi na szczególną regulację zawartą w art. 18 ust. 2a u.w.l. uznać należy, że w sytuacji objętej tym przepisem nie jest możliwe głosowanie drodze indywidualnego zbierania głosów.
Jak rozumiem wysoki sąd nie wpadł na to, że głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów może tez odbyć się w obecności notariusza....

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Uchwała z moca wsteczną; forma uchwały notarialnej

#3 Post autor: piotrusb » 25-04-2017, 13:57

Chyba tak :haha:
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”