Głosowanie współwłaścicieli lokalu przed nowelizacją uwl

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Głosowanie współwłaścicieli lokalu przed nowelizacją uwl

#1 Post autor: piotrusb » 20-04-2017, 09:49

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, z dnia 14 października 2016 r., sygn. akt VI ACa 914/15.
Z nadesłanych dokumentów w postaci kart do głosowania i podliczenia głosów wynika, iż przy liczeniu głosów nad uchwałą - do udziału przysługującego właścicielowi lokalu mieszkalnego doliczano również jego udział w prawie współwłasności lokalu garażowego, co w świetle treści art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia uchwały było nieprawidłowe, bowiem zgodnie z utrwalonym orzecznictwem - prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu (tak SN w uchwale z 12 grudnia 2012r. III CZP 82/12, Sąd Apelacyjny w Lublinie w uzasadnieniu wyroku z 13 marca 2014r. I ACa 771/13). Wszyscy współwłaściciele odrębnego lokalu użytkowego (garażu) mają w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty tylko jeden wspólny głos. Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu i wynika z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu, uzasadnione jest więc stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 k.c.). W zależności zatem od tego, co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) - czynność zwykłego zarządu czy przekraczająca zwykły zarząd (art. 22 u.w.l.) - wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą jego zakres.

Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały; jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 k.c., a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli; natomiast jeżeli dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 k.c., zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 17 czerwca 2015r. I CSK 355/14 wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W tej sytuacji wykonanie wspólnego prawa jednego głosu przysługującego niepodzielnie współwłaścicielom odrębnego lokalu użytkowego, wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, przy głosowaniu nad taką uchwałą stanowi także czynność zwykłego zarządu i uzgodnienie treści tego głosu wymaga większości liczonej według wielkości udziałów albo według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. (...)

Odnosząc się do pozostałych zarzutów apelacyjnych należy wskazać, iż obowiązek uiszczania przez właścicieli lokali zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynika wprost z ustawy tj. z art. 15 i 12 ust. 2 ustawy o własności lokali i nie jest uzależniony od podjęcia uchwały w tym przedmiocie. Właściciele lokali są również zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem ich własnych lokali – na podstawie art. 13 ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy przedmiotem zebrania rocznego właścicieli lokali powinno być uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Z przepisów tych nie wynika, iż musi być podjęta odrębna uchwała o wysokości zaliczek, wysokość ta może być ustalona w tej samej uchwale co plan gospodarczy. W niniejszej sprawie Wspólnota przedstawiła uchwałę w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2013r., w którym ustalono również wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. Uchwała ta nie została zaskarżona w terminie zakreślonym w art. 25 ust. 1a ww. ustawy, a zatem obowiązuje wszystkich członków wspólnoty. W niniejszym postępowaniu nie wykazano, aby była to uchwała nieistniejąca, a ciężar dowodu w tej kwestii spoczywał na pozwanej, a nie na powodzie.

Pozwana podniosła, iż zakwestionowała złożone do akt uchwały, a Sąd I instancji opierając na nich swoje ustalenia naruszył art. 253 k.p.c. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż uchwała wspólnoty podejmowana jest w drodze głosowania w formie pisemnej, ustnej lub elektronicznej, zaś do akt dołączono jedynie dokumenty stwierdzające podjęcie takiej uchwały, podpisane przez członków zarządu. Załączone dokumenty to dokumenty prywatne, a z nimi związane jest domniemanie autentyczności oraz domniemanie, że oświadczenie zawarte w dokumencie złożyła osoba, która je podpisała. Pozwana powołując w apelacji zarzut naruszenia art. 253 k.p.c. nie wskazuje z jakiego powodu kwestionuje te dokumenty. Z uzasadnienia apelacji nie wynika, by kwestionowała podpisy członków zarządu pod tymi dokumentami, czy też podnosiła, że dokument w tej postaci nie jest autentyczny. Ciężar dowodu określony w art. 253 k.p.c. dotyczy jedynie tych dwóch kwestii, skoro pozwana ich nie podnosi, to zarzut naruszenia art. 253 k.p.c. jest bezprzedmiotowy.

Dokumenty prywatne nie korzystają natomiast z domniemania zgodności z prawdą oświadczeń w nich zawartych, każdy mający interes może dowodzić, że treść złożonych oświadczeń nie odpowiada stanowi rzeczywistemu, ale ciężar dowodu reguluje w tej kwestii art. 6 k.c., a zatem spoczywa on na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Ciężar dowodu w tej kwestii spoczywał zatem na stronie pozwanej, która nie zgłosiła na tę okoliczność żadnych wniosków dowodowych. Dokument taki podlega ocenie na podstawie kryteriów wskazanych w art. 233§1 k.p.c., Sąd Okręgowy dokonał takiej oceny, uznając złożone przez stronę powodową dokumenty za wiarygodny materiał dowodowy, a strona pozwana w apelacji oceny tej skutecznie nie podważyła.

Strona powodowa złożyła do akt odpisy z ksiąg wieczystych nieruchomości, zawiadomienia o opłatach dotyczące poszczególnych lokali, a zawierających szczegółowe wyliczenia należności, korespondencję z pozwaną w przedmiocie uiszczania zobowiązań z tytułu utrzymania lokali i zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, z której wynika, iż pozwana przyznawała, iż jest właścicielem kilku lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. Jeżeli zatem obecnie pozwana nie zgadza się z twierdzeniami wspólnoty, iż w określonym przedziale czasowym była nadal właścicielem jakiegoś lokalu, to powinna wyraźnie taki zarzut sformułować i wykazać. Przepis art. 3 k.p.c. zobowiązuje strony do dokonywania czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami, dawania wyjaśnień co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek oraz do przedstawiania dowodów. Jak się wskazuje w orzecznictwie: „Stosowane niekiedy przez profesjonalnych pełnomocników ogólne zaprzeczenie wszystkim faktom powołanym przez stronę przeciwną stanowi oczywiste naruszenie powołanego przepisu i jest pozbawione jakiegokolwiek znaczenia procesowego. Strona ma obowiązek odnieść się do poszczególnych faktów, a jeżeli według jej wiedzy fakty te przedstawiają się odmiennie, niż to wynika z oświadczeń przeciwnika procesowego, ma obowiązek przedstawić swoją wersję dotyczącą tych faktów.” (tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 listopada 2015r. sygn. akt I ACa 504/15, SN w uzasadnieniu wyroku z 20 listopada 2014r. V CSK 78/14 oraz w wyroku z 9 lipca 2009r. III CSK 341/08 ). Sąd Apelacyjny w obecnym składzie podziela ten pogląd.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-14_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

marysia
.
.
Posty: 59
Rejestracja: 13-01-2008, 19:34

Odp.: Głosowanie współwłaścicieli lokalu przed nowelizacją u

#2 Post autor: marysia » 20-04-2017, 23:26

Czy na podstawie powyższego można stwierdzić, że jest szansa na unieważnienie każdej uchwały, przy głosowaniu której współwłaściciele garażu jako lokalu samodzielnego nie głosowali udziałem w całości, ale udział każdego współwłaściciela doliczono do jego udziału wynikającego z posiadania lokalu mieszkalnego?
W jaki sposób należy wykazać, że udziały poszczególnych właścicieli są zawyżone /o ich udział w garażu/, jak należy udokumentować, jakie udziały są poprawne. Czy należy to zrobić dołączając wypisy z ksiąg wieczystych? To trochę problem przy dużej liczbie lokali.
marysia

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Głosowanie współwłaścicieli lokalu przed nowelizacją u

#3 Post autor: piotrusb » 21-04-2017, 07:31

Jeśli głosowanie miało miejsce przed nowelizacją uwl wprowadzającą odrębne prawo głosu dla współwłaścicieli lokalu, a głosy współwłaścicieli garażu przeważyły (bez nich nie byłoby 50% udziałów) - to tak. Nawet po upływie wynikającego z uwl 6. tygodniowego terminu na zaskarżenie uchwały sąd powinien (choć każdy przypadek jest rozpatrywanych odrębnie, a różne sądy trochę różnie do tego podchodzą) stwierdzić na podstawie art. 189 kpc, że uchwała nie istnieje.

Teoretycznie sąd może sam to stwierdzić w elektronicznej bazie ksiąg wieczystych, ale z reguły sądy wymagają dostarczenia takich danych. Wynika to z art. 6 kc:
Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Głosowanie współwłaścicieli lokalu przed nowelizacją u

#4 Post autor: irenalo » 21-04-2017, 14:28

marysia pisze:Czy na podstawie powyższego można stwierdzić, że jest szansa na unieważnienie każdej uchwały, przy głosowaniu której współwłaściciele garażu jako lokalu samodzielnego nie głosowali udziałem w całości, ale udział każdego współwłaściciela doliczono do jego udziału wynikającego z posiadania lokalu mieszkalnego?
Nie.
Część uchwał sąd może usanować.
Jeśli nie można zebrać głosów pod uchwałą, to :
Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.
Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
I choć uchwała nie zapadła, bo nie zdobyła wymaganej większości glosów, sąd może uznać, że nie uchyli uchwały, bo gdyby zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. wystąpił do sądu wcześniej, to uzyskałby rozstrzygnięcie , które zastępuje podpisy większości pod uchwałą.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

marysia
.
.
Posty: 59
Rejestracja: 13-01-2008, 19:34

Odp.: Głosowanie współwłaścicieli lokalu przed nowelizacją u

#5 Post autor: marysia » 21-04-2017, 22:28

irenalo pisze: Część uchwał sąd może usanować.

I choć uchwała nie zapadła, bo nie zdobyła wymaganej większości glosów, sąd może uznać, że nie uchyli uchwały, bo gdyby zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. wystąpił do sądu wcześniej, to uzyskałby rozstrzygnięcie , które zastępuje podpisy większości pod uchwałą.
Pod uchwałą zebrano więcej niż 50% głosów, ale w sposób nieprawidłowy. W ten sposób zapadła. Uchwała funkcjonuje, bo nie została zaskarżona.
Ustalenie, że głosy były zbierane w sposób niedopuszczalny ustawą o własności lokali sprzed nowelizacji powinno skutkować stwierdzeniem nieistnienia uchwały.
Czy w toku powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwały sąd może ją usankcjonować? Na czyj wniosek? Z własnej inicjatywy? Zarząd wspólnoty może złożyć taki wniosek? Art 24 mówi o braku zgody wymaganej większości i inicjatywie zarządu. Czy jest to możliwe jako odpowiedź zarządu na wniosek o stwierdzenie nieistnienia uchwały?.
Czy znasz takie orzeczenie?
marysia

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Głosowanie współwłaścicieli lokalu przed nowelizacją u

#6 Post autor: piotrusb » 24-04-2017, 13:35

irenalo pisze:Część uchwał sąd może usanować.
Nie wydaje mi się żeby sąd usanował uchwałę, która nie została podjęta (nie opowiedziało się za nią ponad 50% właścicieli), bo na podstawie art. 189 kpc uchwała taka powinna zostać uznana za nieistniejącą.

Ewentualnie gdyby uchwała została zaskarżona z art. 25 ust. 1, to sąd może nie uznać powództwa uznając, że skoro w toku sprawy okazało się, że uchwała nie istnieje, to nie można jej uchylić, a skoro powód nie wystąpił o uznanie uchwały za nieistniejącą, ale o jej uchylenie, to sąd, jako związany pozwem, może go jedynie oddalić. Tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 726/16 (http://wspolnota.net.pl/post101685.html?hilit=uchwała nieistniejąca#p101685). Tak też Sąd Najwyższy w wyroku z 23 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 336/05:
...stanowisko (...), iż mamy tu do czynienia ewentualnie z uchwałą podjętą niezgodnie z przepisami prawa, o jakiej mowa w art. 25 ust. 1 uwl, nie może się ostać, gdyż o niezgodności z prawem uchwały można orzekać tylko wtedy, kiedy uchwała istnieje, a nie o tym, czego nie ma.

Ewentualnie sąd może oddalić powództwo, jeśli uzna, że jedyną formą zaskarżenia uchwały jest art. 25 ust. 1 uwl i nie uzna legitymacji właściciela do skorzystania w tym zakresie z art. 189 kpc (tak Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 28 września 2012 r., sygn. akt V ACa 687/12, Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 25 kwietnia 2013 r., sygn. akt V ACa 640/2012, Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 21 stycznia 2016 r., sygn. akt I ACa 838/15).

Generalnie duża niespójność orzecznictwa nie ułatwia tu sprawy.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”