Kto ponosi koszty remontu balkonów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4807
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Kto ponosi koszty remontu balkonów

#1 Post autor: piotrusb » 11-04-2017, 14:52

Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt I C 1059/16.
Balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Ustawa o własności lokali, ani prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "balkon", a doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. (...)” Wydatki zatem na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 07.03.2008 r., III CZP 10/08).

Na uwzględnienie zatem zasługują zarzuty powodów odnośnie uchwały nr (...), że sporna uchwała narusza ich interesy skoro zgodnie z uchwałą koszty remontu balkonów, także w części w jakiej nie stanowią one nieruchomości wspólnej, pokryte w całości mają być ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Sporna uchwała narusza interesy powodów również i z tej przyczyny, że nie określa sposobu rozliczenia kosztów ewentualnego remontu w sytuacji, gdy jak wskazują powodowie, właściciel lokalu poniósł już we własnym zakresie koszty remontu wewnętrznej powierzchni balkonu poprzez położenie płytek, malowanie wnęki balkonowej, malowanie barierek czy uzupełnienie ubytków w elewacji budynku od wewnątrz balkonów. Uchwała w przedmiocie remontu balkonów winna nadto jednoznacznie określać jakiego rodzaju prace w ramach remontu i wykończenia obciążać winny, przy uwzględnieniu powołanych kryteriów, Wspólnotę i właścicieli poszczególnych lokali.

Ponadto uchwała nie określa, jaki ma być zakres remontu i nie została właściwie przygotowana, nie ustalono bowiem szczegółowego planu oraz zakresu, w jakim ma zostać przeprowadzony wskazany remont elewacji całego budynku. Przystąpienie do remontu winno być poprzedzone szczegółową analizą zamierzonej czynności, przy skonkretyzowanym wyliczeniu wszelkich możliwych kosztów, które będą związane z powyższą inwestycją. Wyliczenie zaś powołanych kosztów - wariantowo w zależności od zakresu planowanego remontu, dokonane zostało dopiero w listopadzie 2016 r., już po podjęciu uchwały. Z tych przyczyn uznać należy, że sporna uchwała narusza także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

To samo dotyczy uchwały nr (...) skoro podwyżka zaliczki na fundusz remontowy nie została poparta żadnymi wyliczeniami i kalkulacjami odnoszącymi się do faktycznego zakresu i rzeczywistych kosztów planowanego remontu (jak jednoznacznie wynika z zeznań przedstawiciela strony pozwanej decyzja w tym przedmiocie ma dopiero zostać podjęta przez współwłaścicieli lokali na zebraniu w 2017 r.).

Powództwo nie zasługiwało natomiast na uwzględnienie w części odnoszącej się do uchwał nr (...). Uchwała nr (...) ma w istocie charakter deklaracji, jej podjęciu przy tym co do zasady w żaden sposób, w ocenie Sądu, nie sprzeciwiają się zarówno przepisy prawa jak i zasady gospodarowania nieruchomością wspólną. W zakresie bowiem, w jakim odnosi się to do części wspólnych budynku, w tym elewacji i należących do części wspólnych elementów balkonów, wspólnota może określić zasady korzystania z nich przez współwłaścicieli nieruchomości, w tym zasady umieszczania elementów wyposażenia i urządzeń. W chwili obecnej, wobec nieokreślenia jeszcze szczegółowych zasad w tym zakresie, brak podstaw do stwierdzenia niezgodności uchwały z przepisami prawa, umową właścicieli lokali bądź naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, czy też naruszenia interesów właścicieli lokali w inny sposób.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-07_003
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”