Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu

#1 Post autor: piotrusb » 07-04-2017, 15:20

Wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 28 kwietnia 2016 r., sygn. akt I C 169/16.
Roszczenie windykacyjne (rei vindicatio), zwane też roszczeniem wydobywczym, określane jest też jako roszczenie „nieposiadającego właściciela" przeciw „posiadającemu niewłaścicielowi". Oddaje to istotę tego roszczenia i wskazuje, że - w zasadzie - legitymowany czynnie jest właściciel rzeczy, a legitymowaną biernie jest osoba władająca cudzą rzeczą bez tytułu prawnego. Treścią przewidzianego w art. 222 § 1 roszczenia windykacyjnego jest przyznane właścicielowi żądanie wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która włada jego rzeczą. Służy przywróceniu właścicielowi władztwa nad rzeczą, a więc ochronie jednego z podstawowych atrybutów prawa własności. Koniecznymi przesłankami roszczenia windykacyjnego jest status właściciela, fakt, że nie włada on swoją rzeczą, oraz fakt, że rzeczą włada osoba do tego nieuprawniona.

W niniejszej sprawie bezsporne było, iż właścicielem lokalu jest powodowa Gmina oraz fakt, iż nie ma ona dostępu do swojego lokalu mieszkalnego z uwagi na zajmowanie go przez pozwanych w dacie wyrokowania. W związku z tym, zdaniem Sądu, podstawową kwestią wymagającą ustalenia w niniejszej sprawie była okoliczność, czy pozwanym przysługuje skuteczny względem strony powodowej tytuł prawny do lokalu objętego sporem.

W tym aspekcie należy więc zauważyć, że pozwanego J. P.łączył z Gminą stosunek najmu lokalu mieszkalnego. Pismem z dnia 3 listopada 2015r., strona powodowa wypowiedziała stosunek najmu przedmiotowego lokalu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia z uwagi na wkraczanie w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowemu domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali oraz pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i nie uregulowania zadłużenia pomimo wezwania i wyznaczenia miesięcznego terminu. Tym samym niniejsze postępowanie sprowadziło się do stwierdzenia, czy doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przez stronę powodową.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowych zasobach gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. DZ. U. 2014r., poz. 150 z póź. zm.) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jednocześnie jak wynika z ust. 2 pkt 1) tegoż przepisu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

W ocenie Sądu zachowanie pozwanych wypełnia znamiona rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu. Pozwani zakłócali spokój i porządek w budynku. Niewątpliwie przedmiotowy mieszkania jest miejscem spotkać w celu spożywania alkoholu. Podczas tych spotkań, które mają miejsce kilka razy w tygodniu, uczestnicy zachowują się głośno, agresywnie, wszczynane są bójki. Zakłócona jest cisza nocna. Libacje alkoholowe nie raz przenoszą się na strych bądź podwórka za budynkiem. Goście pozwanych zanieczyszczają klatkę schodową oraz podwórze, min. poprzez oddawanie moczu. Ponadto pozwany T. J. w sposób nieodpowiedni sprawuje piecze nas swoim psem, który również zanieczyszcza klatkę oraz niszczy drzwi wejściowe do budynku. Inni lokatorzy obawiają się o bezpieczeństwo swoje i swojego mienia. Pozwany T. J. i jego goście wywołują stan lęku i obawy u współlokatorów. (...) Niewątpliwie taki sposób korzystania z lokalu i części wspólnych przez pozwanych i ich gości obniża komfort korzystania z lokalu przez pozostałych mieszkańców. Takie zachowanie jest sprzeczne z jego przeznaczeniem i stanowi uciążliwość dla pozostałych lokatorów. Powódka nie przedstawiła Regulaminu porządku domowego, zatem nie można stwierdzić, że pozwani naruszali obowiązujący regulamin, jednak stwierdzone zachowania w sposób oczywisty świadczą o uciążliwości dla sąsiadów, niezależnie od obowiązywania regulaminu porządku domowego.

Mając powyżej na uwadze, Sąd uznał, że było zasadne wypowiedzenie umowy najmu z powodu wykraczania przez pozwanego J. P. przeciwko porządkowi domowemu, co miało charakter rażący i uporczywy. Powód był zatem uprawniony do wypowiedzenia pozwanemu J. P. umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zdaniem Sądu pozwany ten bowiem jak za własne odpowiadał także za działania osób, które przebywały w jego mieszkaniu. Jeżeli nie aprobował zachowania brata – pozwanego T. J., miała możliwość, jako główny najemca, wypowiedzenia mu umowy użyczenia, która ich łączyła i pozbawić go tytułu do korzystania z przedmiotowego lokalu. Wypowiedzenie umowy najmu pozwanemu J. P. było zatem skuteczne, zostało dokonane na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a wcześniej skierowano do pozwanego upomnienie wskazując na możliwość wypowiedzenia umowy, co niestety nie przyniosło pozytywnych rezultatów. W tej sytuacji należało uznać, iż stosunek najmu zakończył się z dniem 31 grudnia 2015 roku i w związku z tym żądanie powoda opróżnienia przez pozwanego przedmiotowego lokalu mieszkalnego było zasadne.

Odnośnie pozwanego T. J. należy dodać, że jego prawo do korzystania z przedmiotowego lokalu ma charakter pochodny wobec pozwanego J. P., który jest głównym najemcą lokalu. Utraty przez pozwanego J. P. prawa do przedmiotowego lokalu pociąga za sobą utratę tego prawo przez pozwanego T. J., który zajmował ten lokal na podstawie umowy użyczenia.

W tej sytuacji powództwo o eksmisję było zasadne. Z tym zastrzeżeniem, że wobec pozwanego T. J. zaszły przesłaniu do wydania wyroku zaocznego. Zgodnie z art. 339 k.p.c. jeżeli pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę albo mimo stawienia się nie bierze udziału w rozprawie, sąd wyda wyrok zaoczny. Pozwany T. J. nie złożył żadnego pisma w sprawie, nie stawił się na rozprawę. Konsekwencją wydania wyroku zaocznego wobec tego pozwanego było nadanie wyrokowi w tym zakresie rygor natychmiastowej wykonalności (art. 333 § 1 pkt. 3 k.p.c.)

Zgodnie z art. 14 ust. 1 przywołanej na wstępie ustawy w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Jednak według przepisu art. 17 ustawy o ochronie lokatorów, przepisu art. 14 nie stosuje się do wypadków, w których powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest m.in. niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. W niniejszej sprawie orzeczenie eksmisji nastąpiło właśnie z powodu uciążliwości zachowania pozwanych dla sąsiadów, co sąd obowiązany był wskazać w sentencji orzeczenia zgodnie z art. 17 ust. 2 ww. ustawy.

Brak lokalu socjalnego, którego pozwany i tak nie potrafił używać zgodnie z przeznaczeniem i w sposób cywilizowany, nie oznacza eksmisji na bruk, gdyż z stosownie do art. 1046 § 4 k.p.c. usunięcie dłużnika z lokalu mieszkalnego może nastąpić do pomieszczenia tymczasowego, albo noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
http://orzeczenia.dzierzoniow.sr.gov.pl ... -05-23_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”