Miejsca parkingowe na NW; częściowe uchylenie uchwały

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Miejsca parkingowe na NW; częściowe uchylenie uchwały

#1 Post autor: piotrusb » 22-03-2017, 14:58

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 30 listopada 2016 r., sygn. akt XII C 187/16.

Właściciel lokalu w pozwie wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej domagał się chylenia uchwały z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów jako właściciela lokalu. W uzasadnieniu powód wskazał, że począwszy od roku 2008 na terenie przyległym do nieruchomości, służącym mieszkańcom jako parking, a stanowiącym nieruchomość wspólną, rozpoczął się proceder zakładania blokad na miejscach parkingowych. Osobami, którym „przysługiwały” miejsca parkingowe byli członkowie zarządu oraz dozorca. Wiosną 2015 roku blokowanie miejsc parkingowych zaczęło przybierać niepokojące wręcz rozmiary. Było to spowodowane rozpowszechnianą przez Przewodniczącego Zarządu Wspólnoty informacją, iż w przypadku niewykupienia miejsca, współwłaściciele mogą mieć poważne problemy z zaparkowaniem pod nieruchomością. Dla każdego z sąsiadów wiązałoby się to z ogromnymi utrudnieniami i potrzebą parkowania samochodu z daleka od miejsca zamieszkania. Powód zwrócił się do Zarządu Wspólnoty z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i usunięcia wszystkich blokad parkingowych. Zarząd Wspólnoty wystosował do powoda pismo, w którym kategorycznie zanegował stanowisko powoda. W szczytowym momencie blokowanych było 28 miejsc parkingowych na 32 istniejące, przy czym niektórzy lokatorzy zajmowali (zajmują) więcej niż jedno miejsce.

Sąd uchylił zaskarżona uchwałę, ale jedynie w części wyznaczającej opłatę za miejsce postojowe, stwierdzając w uzasadnieniu:
Każdy właściciel lokalu ma prawo do bezpośredniego korzystania z nieruchomości wspólnej, co oznacza, że może korzystać z całej nieruchomości wspólnej. Równolegle identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu "pogodzić" wzajemne uprawnienia i obowiązki wszystkich współwłaścicieli. Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej, jak wynika z art. 12 ust. 1 u.w.l., ogranicza się przy tym wyłącznie do jej wykorzystywania zgodnie z przeznaczeniem, co należy utożsamiać z wykorzystaniem związanym, czy to bezpośrednio z zajmowanym lokalem, czy wynikającym ze zwyczajowo pojmowanego przeznaczenia danej części nieruchomości wspólnej.

W pierwszym rzędzie wymaga rozważenia dopuszczalność podjęcia uchwały pozwalającej na wydzielenie fragmentu nieruchomości wspólnej - miejsca postojowego na parkingu wspólnoty i zajęciu go do wyłącznego użytku przez konkretnego właściciela z ograniczeniem pozostałych właścicieli w korzystaniu z takiej wydzielonej części. Wspólnota ma prawo kolektywnego decydowania o przeznaczeniu [sposobie zagospodarowania] części wspólnych nieruchomości. Jednakże nie może naruszać interesów poszczególnych członków wspólnoty oraz musi poddawać się kontroli z perspektywy racjonalności planowanych przedsięwzięć i ich wpływu na osiąganie korzyści przez wspólnotę. Zezwolenie na zajęcie przez poszczególnych właścicieli fragmentów nieruchomości [miejsc postojowych na parkingu wspólnoty] do wyłącznego użytku stanowi w istocie podział quoad usum nieruchomości do korzystania [użytkowania]. Przepisy prawa materialnego nie regulują tej kwestii, wynika ona z interpretacji art. 206 kc i art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali. W odniesieniu do miejsc postojowych na parkingu czynność taka reguluje współkorzystanie zgodne z przeznaczeniem nieruchomości i stanowi czynność zwykłego zarządu. Porządkuje zasady korzystania z nieruchomości wspólnej i w efekcie niweluje mogące się pojawiać między korzystającymi napięcia [np. wynikające z konieczności odśnieżania parkingu, zajmowania miejsc odśnieżonych przez inne osoby itp.]. Czynność taka jest czynnością zwykłego zarządu i podjęcie w takim zakresie uchwały jest dopuszczalne [w tym zakresie podzielono pogląd Sadu Apelacyjnego w Katowicach z 23 września 2016 sygn. I Aca 91/16]. W przypadku podniesienia zarzutu naruszenia przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów właściciela koniecznym jest zweryfikowanie zasadności żądania, oceniając celowość gospodarczą i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej.

Uchwała narusza interesy właściciela lokalu lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdy z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Ustalenie czy dana uchwała rzeczywiście narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzone w realiach faktycznych danej sprawy. Wymaga oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. W niniejszej należy stwierdzić, że nie doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, ani do naruszenia interesu powoda. Podjęcie uchwały było uzasadnione rzeczywistymi potrzebami tj. nagminnym zajmowaniem miejsc postojowych przez osoby spoza wspólnoty, a także drobnymi konfliktami sąsiedzkimi związanymi z utrzymywaniem konkretnych miejsc postojowych w należytym stanie i zajmowaniem takich miejsc przez innych korzystających z parkingu. Zezwolenie na zakładanie blokad zakończyło pierwotne spory i uregulowało w czytelny sposób sytuację. Każdy z właścicieli miał świadomość możliwości zajęcia miejsca w dogodnym dla siebie momencie. Okoliczność, że powyższe uregulowanie stosunków we wspólnocie jest prawidłowe wynika z wieloletniej akceptacji takiego stanu rzeczy przez praktycznie wszystkich członków wspólnoty. Niniejszy spór rozpoczęło zajęcie dotychczasowo zajmowanego przez powoda miejsca postojowego przez innego członka wspólnoty, który zainstalował blokadę zachowując dotychczasową kolejność ich zakładania. Powód mógł liczyć się z zajęciem tego miejsca przez kolejną osobę i mógł nią być. Obecnie może zająć kolejne miejsca. W takim działaniu nie ma dyskryminacji, ani złośliwości. Zasady zajmowania miejsc ustalono wiele lat wcześniej, są czytelne i akceptowalne, miejsc postojowych jest więcej niż członków wspólnoty i samochodów, nie ma więc mowy o ograniczeniu dostępu i naruszeniu interesów. Wykonywanie uchwały porządkuje interesy poszczególnych właścicieli, osiągnęło zamierzony cel na przestrzeni ostatnich lat. Konkludując należy stwierdzić, że uchwała w tym zakresie jest racjonalna i powoduje wymierne korzyści zarówno dla całej wspólnoty jak i poszczególnych jej członków, ogranicza korzystanie z parkingu przez osoby nieuprawnione i porządkuje wykorzystanie części nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem [miejsc postojowych na parkingu], porządkuje relacje między współwłaścicielami ograniczając konflikty związane z utrzymywaniem w należytym stanie poszczególnych miejsc postojowych. Na ocenę uchwały nie wpływa zamieszczenie w niej stwierdzenia, że pierwszeństwo w wyborze miejsca parkingowego mają właściciele mieszkań z najdłuższym okresem zamieszkania i parkowania samochodu w danym miejscu, oraz właściciele, którzy społeczną pracą na rzecz Wspólnoty przyczyniają się do polepszenia wizerunku i otoczenia naszej posesji. Uchwała była podjęta w 2008r. przez wiele lat porządkowała funkcjonowanie wspólnoty. Zapis, którego interpretacja mogła budzić pewne wątpliwości w naturalny sposób przestał mieć jakiekolwiek znaczenie, większość członków ma wydzielone miejsca postojowe, a wielkość parkingu zabezpiecza potrzeby ze znacznym marginesem. Na przestrzeni lat przyjęto racjonalną zasadę wydzielania miejsc obok siebie, bez przerw pomiędzy blokadami. Zasada ta została zaakceptowana przez wszystkich właścicieli z wyjątkiem powoda.

Uchwała oprócz zezwolenia na zamykanie miejsc postojowych w swojej drugiej części nałożyła obowiązek uiszczania miesięcznej opłaty, obecnie w wysokości 5 zł od miejsca. Zasady ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej są uregulowane w art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z tego przepisu wynika wprost, że jedynym kryterium ustalania wysokości wydatków przypadających na poszczególnych właścicieli, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, są ich udziały we współwłasności [za wyjątkiem sytuacji z art. 12 ust 3 ustawy o własności lokali, która w niniejszej sprawie nie miała miejsca]. Tym samym niedopuszczalnym było ustalenie stałej opłaty na pokrycie kosztów zarządu - utrzymanie miejsc postojowych.

Żądanie pozwu obejmowało uchylenie zaskarżonej uchwały w całości. Art. 25 ustawy o własności lokali stanowi o uchyleniu uchwały wspólnoty w razie spełnienia wymienionych w nim przesłanek. Należy jednak uznać za dopuszczalne uchylenie części uchwały przy ustaleniu, że poszczególne fragmenty stanowią autonomiczne części, a niezgodność z prawem dotyczy tylko niektórych postanowień uchwały [w tym zakresie podzielono pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 23.09.2014r. sygn. akt: V ACa 463/14; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 20 maja 2008 r. I ACa 367/08]. Z taką sytuacją mamy w niniejszej sprawie. Zaskarżona uchwała zawierała dwie samodzielne części. Pierwsza obejmowała wyrażenie zgody na zajmowanie i blokowanie miejsc postojowych, druga dotyczyła odpłatności za takie miejsce. Początkowo opłatę ustalono na 30 zł miesięcznie, obecnie na 5 zł miesięcznie. Celem uchwały było uporządkowanie relacji między właścicielami oraz uniemożliwienie parkowania przez osoby spoza wspólnoty. Cel został osiągnięty. Odpłatność uchwały dla jej funkcjonowania i osiągnięcia zamierzonego celu nie miała znaczenia, była całkowicie niezależna. Co więcej, wspólnota zaczęła ograniczać dodatkowe koszty, z czego wynika, że regulacja ta miała od początku drugorzędne znaczenie.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-30_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”