Wyższe koszty dla lokali użytkowych; co jest częścia wspólną

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wyższe koszty dla lokali użytkowych; co jest częścia wspólną

#1 Post autor: piotrusb » 22-03-2017, 11:58

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie Dnia 29 grudnia 2016 r., sygn. akt I ACa 523/16.

Właściciele lokali pozwem skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej wnieśli o uchylenie uchwały w sprawie ponoszenia wszelkich kosztów przez właścicieli lokali użytkowych związanych z utrzymaniem ciągu pieszych wraz z przyległymi donicami ozdobnymi, słupami oświetleniowymi od strony lokali użytkowych, a koszty związane z utrzymaniem ciągu pieszych (naprawa bieżąca) będą obciążać fundusz eksploatacyjny lokali użytkowych. Wyrokiem z dnia 20 kwietnia 2016 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie uchylił uchwałę w całości, a Sąd Apelacyjny wyrok ten podtrzymał, stwierdzając w uzasadnieniu:
Sąd w pierwszej kolejności stwierdza, że zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa i interesy powoda jako właściciela lokalu, bowiem różnicuje sytuację właścicieli w zależności od typu posiadanego lokalu i tylko na właścicieli lokali użytkowych nakłada obowiązek poniesienia kosztów utrzymania ciągu pieszych.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali określa między innymi prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną, nakazując w zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosować przepisy Kodeksu cywilnego (ust.2). W myśl art. 3 i 4 u.w.l. wyodrębniony lokal korzysta w pełni z prawa własności (a więc w rozumieniu art. 140 k.c.) natomiast części nieruchomości nie objęte tym prawem stanowią tzw. część wspólną nieruchomości, w której poszczególni właściciele lokali partycypują na zasadzie współwłasności (w rozumieniu art. 195 k.c.) w stosunku do przypadających na ich rzecz udziałów w nieruchomości wspólnej. Z celu, któremu służy nieruchomość wspólna, wynika, że istnieją takie części budynku i gruntu, które nie mogą być wyłączone z zakresu nieruchomości wspólnej, a zatem muszą być objęte współwłasnością. Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Wyjątek od tego zasady został wprowadzony w art. 12 ust. 3 u.w.l., w myśl którego uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wobec właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Właściciele tworzący pozwaną wspólnotę byli więc uprawnieni do ustalenia w stosunku do właścicieli lokali użytkowych zwiększenia obciążenia kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, o ile spełniony zostałby wynikający z art. 12 ust. 3 in fine u.w.l. warunek, żeby zwiększenie obciążeń uzasadniał sposób korzystania z lokali użytkowych. Zwiększenie wysokości opłat w uchwale właścicieli jest wtedy dopuszczalne, jeżeli koszty utrzymania nieruchomości wspólnej wiążące się z eksploatacją lokalu użytkowego są rzeczywiście większe. Sąd Okręgowy podziela stanowisko wyrażonego w wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 r., I ACa 23/11, że zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Nie można zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, nie można także zwiększyć obciążeń właścicieli lokali bez powodu, tylko dlatego że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Sąd Okręgowy podziela także stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97, gdzie wskazano, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Podkreślenia wymaga, że zaskarżona uchwała w całości obciąża kosztami właścicieli lokali użytkowych a nie tylko zwiększa ich obciążenie, co jest w ocenie Sądu niezgodne z prawem.

Sąd podkreślił, że co prawda ciąg pieszych został dobudowany do nieruchomości na potrzeby dojścia do lokali użytkowych, znajdujących się z jednej strony budynku, ale korzystają z niego nie tylko ich właściciele ale wszyscy mieszkańcy. Ponadto sporny pasaż stanowi jedno z dwóch dojść do budynku dla jego mieszkańców. Część osób zamieszkujących w nieruchomości wchodzi z jednej strony od klatek schodowych, a część korzysta z drugiej strony tam gdzie znajduje się pasaż. Wskazać należy, że pasaż jest połączony z budynkiem, znajduje się po stronie lokali użytkowych. Ciąg pieszych jest użytkowany przez wszystkich zarówno mieszkańców miasta jak i właścicieli lokali i nie tylko tych użytkowych, ponieważ stanowi przejście pomiędzy posesjami. W związku z tym, że pasaż został pokryty płytkami o słabej trwałości, które nie powinny być używane na otwartej przestrzeni, jego stan techniczny z roku na rok ulegał pogorszeniu. Ciąg pieszych od 2012 r. wymagał remontów, ponieważ odstawał od budynku, tworzyły się dziury między pasażem a budynkiem, co prowadziło to do zalań budynku, a szczególnie piwnic i garaży. Zauważyć należy, że dotychczas naprawy pasażu były dokonywane z funduszu remontowego wspólnoty i było to uzasadnione tym, że korzystają z niego wszyscy mieszkańcy i jego stan ma wpływ na stan piwnic i garaży. Wspólnota posiada fundusz remontowy, z którego może czerpać środki na naprawę pasażu. W związku z tym, że ciąg pieszych jest częścią wspólną to za jego stan techniczny odpowiada wspólnota mieszkaniowa funkcjonująca w danym obiekcie, niezależnie od tego, przy których lokalach się znajduje i czy dany właściciel faktycznie z niego korzysta. To, że ciąg pieszych nie został wymieniony w akcie notarialnym to nie przesądza o tym, że należy on wyłącznie do użytku właścicieli lokali użytkowych.(...)

Zgodnie z art. 3 ust.1 o.w.l. w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Ustęp 2 powyższego artykułu stanowi natomiast, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Apelująca konsekwentnie myli pojęcie części wspólnych budynku i części wspólnych gruntu. Powołując się na treści aktów notarialnych, w których nie wymienia się pasażu jako części wspólnej budynku, pozwana nie dostrzega, choć sama takie twierdzenie wysuwa, że skoro nie jest on częścią budynku, a jedynie do niego przylega, nie mógł zostać wymieniony w umowach sprzedaży lokali jako element budynku. Natomiast jest on posadowiony na wspólnym gruncie i pełni taką samą rolę jak polbruk ułożony celem utwardzenia dojścia do klatek schodowych czy też dojazd do garaży i ze względu na trwałe połączenie z gruntem stanowi jego część składową w rozumieniu art. 48 k.c. Z istoty rzeczy musi być on podwyższony, gdyż wejścia do lokali użytkowych nie znajdują się na poziomie gruntu, jednak nie zmienia to faktu, że pełni on rolę dojścia do wejść do lokali użytkowych, bez którego korzystanie z tych lokali byłoby praktycznie niemożliwym Tak jednak jak dojście do klatek czy dojazd do garaży stanowi część wspólną nieruchomości tak też dojście do lokali użytkowych stanowi taką część i nie można jej kwalifikować jako urządzenie służącego wyłącznie właścicielom lokali użytkowych. Idąc bowiem za tokiem rozumowania pozwanej wejście do klatek schodowych służyłoby wyłącznie właścicielom mieszkań w konkretnej klace, a dojazd do garaży wyłącznie właścicielom garaży i wyłącznie te osoby powinny ponosić koszty remontu dojść i dojazdów. Nie sposób zgodzić się także z apelującą, ze pasaż stanowi dojście do dodatkowych wejść do lokali użytkowych. Materiał zdjęciowy zaoferowany przez samą pozwaną wskazuje jednocześnie, ze prowadzi on do głównych wejść do tych lokali, a wejścia od strony klatek schodowych są wejściami na zaplecze tych lokali i to oddzielonymi od ogólnodostępnego chodnika ogrodzeniem. Słusznie także sąd okręgowy zwrócił uwagę, że konstrukcja spornego pasażu umożliwia wszystkim współwłaścicielom dojście do budynku także od strony lokali użytkowych, co już samo w sobie wyklucza traktowanie go jako urządzenia służącego wyłącznie właścicielom lokali użytkowych. Na ten fakt nie ma wpływu czy istotnie inni właściciele lokali korzystają z tej możliwości czy też nie. Skoro bowiem jest on ogólnodostępny dla wszystkich właścicieli lokali brak jest podstaw do przyjęcia, że wyłącznie właściciele lokali użytkowych mogą z niego korzystać, a więc że wyłącznie oni powinni partycypować w kosztach jego należytego utrzymania w tym kosztach remontu. Sąd Apelacyjny w tym względzie podziela stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 stycznia 2016 r. sygn.. akt: I ACa 763/13, zgodnie z którym przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Nie chodzi tu przy tym o „użytek” w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku czy gruntu, powiązanej z jej dostępnością. Pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Brak jest także podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 25 ust. 1 o.w.l. Podjęta przez pozwana i zaskarżona w niniejszej sprawie uchwała ewidentnie różnicuje obowiązki właścicieli lokali dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej w zależności od rodzaju lokalu stanowiącego ich przedmiot własności we wspólnocie, nakładając na właścicieli lokali użytkowych nadmierne obciążenia w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych i garaży w żaden sposób nie powiązane ze zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej poprzez prowadzenie działalności w lokalach użytkowych. Takie działanie ewidentnie narusza interesy właścicieli lokali użytkowych, co już jest wystarczająca przesłanką do uchylenia uchwały.

Marginalnie jedynie należy zauważyć, że powodowie nabyli lokal w 2008 r., gdy pasaż pieszy już istniał. Do roku 2015 pozwana nie kwestionowała faktu, że jest on częścią wspólną nieruchomości i dokonywała jego bieżących napraw. Dopiero, gdy ciąg pieszy zaczął wymagać gruntownego remontu, co oczywiście wiąże się z wydatkami, podjęła próbę zakwalifikowania go jako urządzenia służącego wyłącznie właścicielom lokali użytkowych. Ta okoliczność dodatkowo wskazuje, że rzeczywistym celem podjętej uchwały jest przerzucenie pełnych kosztów remontu tego pasażu na właścicieli lokali użytkowych, przy jednoczesnym pozostawieniu ich partycypacji w kosztach remontów pozostałych części wspólnych, z których ci właściciele całkowicie nie korzystają, jak chociażby z klatek schodowych, do których ich lokale nie mają dostępu.

Zdaniem Sądu zaskarżona uchwała narusza nie tylko uzasadniony interes właścicieli lokali użytkowych, bowiem nakłada na nich obowiązek ponoszenia znacznie wyższych opłat na fundusz remontowy jest także niezgodna z przepisami prawa. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że części nieruchomości których dotyczy zaskarżona uchwała są częściami wspólnymi i nie są przeznaczone do wyłącznego użytku tylko i wyłącznie właścicieli lokali użytkowych,
Zdaniem Sądu powyższe okoliczności przemawiają za przyjęciem, że uchwała jest sprzeczna z prawem i nie jest właściwym aby zaskarżona uchwała pozostała w obrocie prawnym.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-29_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”