Termin zaskarżenia; administrator czy zarządca; prawo głosu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Termin zaskarżenia; administrator czy zarządca; prawo głosu

#1 Post autor: piotrusb » 22-03-2017, 11:24

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 707/16.
Powódka podnosiła, że wszystkie zaskarżone uchwały zostały podjęte w trybie mieszanym – na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów, a zatem początek biegu terminu do ich zaskarżenia wyznacza nie data zebrania ogół właścicieli, a data powiadomienia jej o treści podjętych uchwał. Twierdziła, że nastąpiło to dopiero w toku rozpoznawanej sprawy z chwilą dołączenia tych uchwał do akt sprawy przez pozwaną.

Odnosząc się do zarzutów pozwanej nie sposób pominąć faktu, że w każdej z zaskarżonych uchwał zawarta jest informacja, że została podjęta na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Samo zamieszczenie w uchwałach takiego zapisu jest jednakże bez znaczenia dla przyjęcia początku biegu terminu do ich zaskarżenia. Nie ma także w tym kontekście znaczenia chwila zapoznania się przez powódkę z materialnym substratem podjętych uchwał. Początek biegu terminu do zaskarżenia uchwały zależny jest jedynie od tego w jakim trybie uchwały te zostały podjęte w rzeczywistości.(...)

Podsumowując, sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwał podjętych na zebraniu właścicieli lokali rozpoczął bieg od dnia tego zebrania. Dodać trzeba, że bez znaczenia dla przyjęcia początku biegu terminu do zaskarżenia podjętych uchwał pozostaje podnoszona przez skarżącą okoliczność – o czym już wcześniej była mowa - w którym momencie powódce udostępniono protokół z zebrania czy też dokumenty uchwał. Przewidziany bowiem w art. 23 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali wymóg powiadomienia na piśmie o treści uchwały każdego właściciela lokalu dotyczy jedynie uchwał podjętych z udziałem głosów zebranych indywidualnie.

Skoro zatem powództwo, w drodze którego powódka zaskarżyła uchwały wniesione zostało bez wątpienia po upływie zawitego sześciotygodniowego terminu to podlegało ono oddaleniu.

Inaczej jednak rzecz ma się, gdy idzie o uchwałę nr(...).

Sąd pierwszej instancji przyjmując, że także i ta uchwała została zaskarżona przez powódkę z uchybieniem terminu, wskazał, że powódka w pozwie wniesionym do sądu zaskarżyła uchwałę nieistniejącą. Uchylenia uchwały w sprawie wyboru zarządcy budynku domagała się dopiero w piśmie procesowym, a więc po upływie terminu do zaskarżenia uchwał właścicieli lokali.

Stanowisko Sądu pierwszej instancji jest jednakże – zdaniem Sądu Apelacyjnego - nietrafne. Powódka istotnie w pozwie nie podała numerycznego oznaczenia, a co więcej wadliwie określiła przedmiot tej uchwały, wskazując w petitum pozwu, że wnosi o uchylenie uchwały „ w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną”. W świetle przytoczonych w uzasadnieniu pozwu okoliczności faktycznych nie ulega jednak wątpliwości, że żądanie pozwu odnosiło się do uchwały w sprawie wyboru zarządcy. Powódka wszak wskazała, że chodzi o uchwałę, którą powierzono zarząd nieruchomością wspólną E. K.. Wadliwe określenie przedmiotu zaskarżonej uchwały, wynikające zapewne z niezrozumienia rzeczywistej treści i znaczenia tej uchwały (czego zresztą dowodzi podniesiony w apelacji zarzut niedochowania formy przewidzianej w art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali) nie uzasadnia wniosku, który wyciągnął Sąd pierwszej instancji .

Mimo jednak braku aprobaty dla stanowiska Sadu pierwszej instancji w kwestii zaskarżenia uchwały nr (...) po upływie przewidzianego ustawą terminu, Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja podlega oddaleniu w całości, gdyż zaskarżony wyrok także w odniesieniu do tej uchwały odpowiada prawu.

Nietrafny jest przede wszystkim zarzut skarżącej, że skoro uchwała nr. (...) odnosi się do powierzenia zarzadzania nieruchomością wspólną, stanowi ona o zmianie sposobu zarządu, co oznacza, że przy jej podjęciu naruszono ustawowy wymóg jej zaprotokołowania przez notariusza.

Ustawodawca różnicuje zasady zarządu nieruchomością wspólną ze względu na kryterium liczby członków wspólnoty mieszkaniowej (liczby lokali samodzielnych wchodzących w skład danej nieruchomości wspólnej). Chodzi oczywiście o zarząd ustawowy, gdyż zarówno właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty małej (art. 19 ustawy o własności lokali), jak i właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty dużej (art. 20 ustawy o własności lokali) mogą w umowie przyjąć określone przez siebie zasady zarządu nieruchomością wspólną, wyłączając tym samym zastosowanie regulujących zarząd przepisów ustawy - art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Umowa, w której właściciele lokali określają zasady zarządzania nieruchomością wspólną, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to forma pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 zd. 1 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali). Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Przy czym w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali).

W rozpoznawanej sprawie poza sporem jest, że w przypadku pozwanej Wspólnoty nie doszło do umownego określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z twierdzeń samej powódki, a przede wszystkim z treści ksiąg wieczystych prowadzonych przez Sad Rejonowy w Łomży.

Przewidziany w ust.2a art. 18 wymóg zaprotokołowania uchwały właścicieli lokali przez notariusza odnosi się zaś tylko do uchwały, którą następuje zmiana ustalonego w trybie ust. 1 tego artykułu sposobu zarządu.

Należy tu dodać, że na zebraniu w dniu 11 grudnia 2015 roku w zasadzie dopiero ukonstytuowała się Wspólnota – na tymże zebraniu podjęta została m.in. uchwała o wyborze zarządu, do czego zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali – wobec wyodrębnienia więcej niż siedmiu lokali – byli zobowiązani.

W tych okolicznościach uchwała(...) nie stanowiła ani o zmianie sposobu zarządu, ani o powierzeniu zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 1 i 33 ustawy o własności lokali, ale dotyczyła jedynie kwestii administrowania wspólnotą mieszkaniową (zarządzania nieruchomością wspólną), a konkretnie zlecenia tego administrowania wybranemu podmiotowi.

Zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową należy wyraźnie odróżnić od powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wskazać należy, że wykształciła się praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z zarządcami nieruchomości. Organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca nieruchomości zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Przechodząc do kolejnego zarzutu podniesionego w apelacji, a mianowicie kwestionującego ustalenie Sądu pierwszej instancji, że w głosowaniu nad uchwałą nr. (...) brały udział osoby uprawnione oraz że zaskarżona uchwała zapadła większością głosów, przypomnieć trzeba, że zgodnie z art. 23 ust.2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Z przywołanej regulacji wynika, że uprawnionymi do głosowania są właściciele (współwłaściciele) wyodrębnionych lokali oraz że zasadą jest, iż uchwały właścicieli lokali podejmowane są większością głosów ogółu właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Przy czym przepis art. 23 ustawy o własności lokali, ani żaden inny przepis ustawy o własności lokali nie ustanawia założenia, jako warunku skuteczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, że w głosowaniu weźmie udział (lub obecnych będzie) określona liczba właścicieli lokali. Przepisy ustawy o własności lokali nie formułują wobec uchwał właścicieli lokali warunku kworum, tj. niezbędnej dla prowadzenia zebrań i podejmowania legalnych rozstrzygnięć (uchwał) minimalnej liczby obecnych na zebraniu właścicieli lokali.

W rozpoznawanej sprawie żadna ze stron nie twierdziła, że skorzystano z możliwości odstąpienia od reguły, w świetle której większość głosów oblicza się według wielkości udziałów, na rzecz metody, według której na każdego właściciela, bez względu na wielkość udziału, jaki mu przysługuje w nieruchomości wspólnej. A skoro tak, weryfikacji podlegało to czy uchwała zapadła większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

Przypomnieć w tym miejscu trzeba, że w razie wyodrębnienia własności danego lokalu, jego właścicielowi przysługuje udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (zob. art. 3 ust. 1, 3 i 5 ustawy o własności lokali ).

Przy czym zgodnie z art. 3 ust. 3a (dodanym ustawą z dnia 12.06.2015 r. - Dz.U. z 2015 r. poz. 1168, która weszła w życie 29.08.2015 r.) na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Dodać jednak trzeba, że zgodnie z art. 3 ust. 7 (dodanym ustawą z dnia 16.03.2000 r. Dz.U. Nr 29, poz. 355, która weszła w życie 19.05.2000 r.) w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W rozpoznawanym przypadku udziały w nieruchomości wspólnej przypadające właścicielom poszczególnych lokali zostały określone w sposób inny niż określony w ust. 3. Jest bezspornym między stronami, że udziały te są równe i wynoszą po 1/12 .

Ze znajdującej się w aktach sprawy listy głosowania nad uchwała nr(...)oraz z protokołu zebrania wynika, że za przyjęciem uchwały głosowali właściciele 8 z 12 wyodrębnionych lokali, co oznaczałoby, że uchwała została podjęta większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Pozostaje jednak do rozstrzygnięcia kwestia uprawnienia do głosowania osób uczestniczących w tym głosowaniu.

Powódka zakwestionowała to uprawnienie w odniesieniu do niektórych osób uczestniczących w głosowaniu. Twierdziła mianowicie, że w rejestrze gruntów figurują osoby od kilku lat nieżyjące, a brak jest informacji, czy osoby, które zajmują lokale po zmarłych, legitymują się prawem własności.

Weryfikacji uprawnienia wskazanych osób do głosowania Sąd Apelacyjny dokonał poprzez wgląd do ksiąg wieczystych.

W wyniku tej weryfikacji Sąd Apelacyjny uznał, że rację należy przyznać powódce, że brak jest podstaw do przyjęcia, że K. C. był uprawniony go głosowania. W księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu nr (...)jako jego właściciele nadal ujawnieni są małżonkowie I. i J. C., którzy według twierdzeń powódki – którym pozwana nie zaprzeczyła – nie żyją. Pozwana nie wykazała zaś, że aktualnie właścicielem lokalu jest biorący udział w głosowaniu K. C..

W księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu nr (...) jako właściciele ujawnieni są małżonkowie M. N. i J. N.. Twierdzeniu powódki, że J. N. zmarł pozwana nie zaprzeczyła, nie oznacza to jednak , że M. N. była osoba nieuprawnioną do glosowania. Co najwyżej jej udział we współwłasności nieruchomości wspólnej był mniejszy niż 1/12, z tym że niewątpliwe wynosił co najmniej 1/ 24.

Podsumowując, należy stwierdzić, że zaskarżona uchwała - nie licząc głosu K. C. – zapadła i tak większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów (6/12 udziałów plus 1/24 ).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-25_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”