Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balkonów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4803
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#13 Post autor: piotrusb » 20-03-2017, 11:59

irenalo pisze:To siegnij do wcześniejszych orzeczeń SN. Np. do tego:http://tiny.pl/gf3vz
Znam oczywiście to orzeczenie, ale orzecznictwo zmienia się w czasie (wystarczy wspomnieć, że SN przez dłuższy czas kwestionował zdolność prawną wspólnoty mieszkaniowej, w tym do nabywania praw i obowiązków do posiadania majątku odrębnego od majątku właścicieli lokali).
irenalo pisze:I nie rób normy prawnej z fragmentu uzasadnienia do wyroku w konkretnej sprawie
To nie ja - to sądy powszechne. Bo choć oczywiście nie jest to norma prawna, ale jest określona i ukształtowana w ostatnich latach linia orzecznictwa. Od momentu wydania przez SN uchwały III CZP 10/08 nie jest mi znane ani jedno orzeczenie, które kwestionowało by tezę zaprezentowaną przez SN. Natomiast jest szereg orzeczeń w ostatnich kilku latach, które tę linię podtrzymują. I nie można tego ignorować.

Oprócz już wymienionych można wspomnieć np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13, zgodnie z którym:
...balkony w przedmiotowym budynku, składające się w zasadzie z płyty podłogowej i metalowej barierki, są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji. Nie budzi przy tym wątpliwości, że wygląd elewacji przesądza o percepcji budynku, wpływając również w pewnym stopniu na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali. Oczywiste jest bowiem, że potencjalni nabywcy będą bardziej skłonni nabyć lokal w budynku z estetyczną i zadbaną elewacją. Z tego względu rola elewacji budynku wykracza poza funkcje związane z poszczególnymi lokalami. Zatem części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej.

Barierka każdego z przedmiotowych balkonów jest elementem w istotny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako taka nie może być uznana za część nieruchomości służącej do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu. Nie sposób w szczególności w niniejszej sprawie w sensowny sposób rozdzielić wewnętrznej części barierki, która mogłaby ewentualnie stanowić część składową lokalu, od części zewnętrznej będącej fragmentem nieruchomości wspólnej (elewacji). Do takiego kryterium podziału zdaje się odwoływać uchwała nr (...), gdzie stwierdza się, że „konserwacja balkonów od strony wewnętrznej jest obowiązkiem właściciela lokalu”. Jednak z uwagi na konstrukcję i kształt barierek takie rozróżnienie nie jest, zdaniem Sądu Apelacyjnego, możliwe.

Trudno też uznać za racjonalne rozwiązanie, które nakładałoby na właścicieli poszczególnych lokali obowiązek utrzymania barierek balkonów w stanie należytym, a co za tym idzie także obowiązek ich okresowego malowania. Doprowadziłoby to w efekcie do całkowitego chaosu estetycznego, zakładając nawet, że właściciele staraliby się uzgodnić kolorystykę używanych farb. Mając jednak na względzie różnorodność dostępnych na rynku farb i szereg możliwych do zastosowania technik malarskich, jest wielce prawdopodobne, że uzgodnienia takie nie pozwoliłyby uniknąć pomalowania poszczególnych barierek w odmienny sposób. (...)

Do odmiennych wniosków nie prowadzi przy tym przyjęcie, że częścią składową lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest „przestrzeń wewnętrzna” balkonu „wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem” (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08). Oczywiste jest przecież, iż owa „przestrzeń wewnętrzna” służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp. Nie oznacza to jednak, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga i balustrada, również stanowią część lokalu. Podobnie z tego, że zewnętrzna ściana budynku „wyodrębnia” lokal nie można wywodzić, że ściana ta stanowi część przylegającego do niej lokalu.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, przy rozważaniach odnoszących się do prawnorzeczowego statusu balkonów w niniejszej sprawie, nie można również pominąć aspektów czysto praktycznych. Według powoda, poszczególne elementy balkonu podlegają odrębnym reżimom prawnorzeczowym, a mianowicie część „konstrukcyjna” balkonu stanowi część składową nieruchomości, posadzka i barierka – część składową przylegającego do balkonu lokalu, a dolna część płyty podłogowej – część składową lokalu znajdującego się poniżej balkonu. Zaakceptowanie tej tezy niezmiernie utrudniałoby podejmowanie decyzji w przedmiocie wykonania jakichkolwiek prac remontowych związanych z balkonami. W tym celu konieczne byłoby uzyskanie zgody nie tylko właścicieli obu sąsiadujących w pionie lokali (co do części balkonu wchodzących w skład odrębnych lokali), ale także zgody ogółu właścicieli wyrażonej w uchwale (co do części nieruchomości wspólnej). Nie wymaga szerszej argumentacji, że taki tryb podejmowania decyzji mógłby całkowicie uniemożliwić wykonanie celowych i niezbędnych prac remontowych.

Z tych wszystkich względów Sąd Apelacyjny przychyla się do poglądu, że „elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną” ( tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08).
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 grudnia 2013 r., sygn. akt V ACa 423/13:
Trafne jest stwierdzenie, że balkony (loggie) z wejściami do nich z poszczególnych lokali mają dwojaki charakter, bo są elementem elewacji budynku i są częściami budynku przynależnymi do właścicieli poszczególnych lokali. (...) Można uznać, że balkony mające osobne wejścia z poszczególnych lokali są bardziej częściami budynku należącymi do właścicieli poszczególnych lokali, skoro mogą z nich korzystać tylko oni z wyłączeniem właścicieli innych lokali. Są one częściami wspólnymi tylko jako element elewacji, a więc jako część zewnętrzna wpływająca głównie na wygląd budynku, nie licząc kwestii związanych z bezpieczeństwem ich istnienia (dla osób korzystających z lokali i innych osób, które mogłyby doznać szkody wskutek wad konstrukcyjnych balkonów). Tak więc z powyższych przepisów wynika, że jeśli wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie balkonów czy loggii, to musi dokładnie określić w niej, jakie ich elementy podlegają remontowi na wspólny koszt. Brak takiego określenia jest sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością i narusza interesy właścicieli lokali, którzy nie są zainteresowanie udziałem w kosztach remontu elementów balkonów nie wchodzących w skład części wspólnych nieruchomości (kosztem remontu „cudzych balkonów”).
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r., sygn. akt I ACa 484/13:
W tym zakresie Sąd Apelacyjny odwołuje się do wywodów zawartych w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r. sygn. akt III CZP 10/08, w której stwierdzono, że te elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (w przypadku niniejszej sprawy tarasów), trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspakajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji, na podstawie art. 14 pkt 1 tej ustawy, wydatki i remonty związane z bieżącą konserwacją nieruchomości wspólnej winny stanowić koszty zarządu tą nieruchomością obciążające wspólnotę mieszkaniową.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 6 września 2016 r., sygn. akt I ACa 598/16:
Wskazał Sąd, że balkon jest elementem konstrukcyjnym budynku, który pod względem prawa własności ma dwoistą naturę. Z jednej strony bowiem elementy konstrukcyjne balkonu zespolone z częścią wspólną, czyli ścianami i elewacją stanowią element nieruchomości wspólnej. Z drugiej strony część użytkowa wewnętrzna balkonu przynależy już do właściciela lokalu mieszkalnego, do którego przylega. Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Należy odróżnić pojęcie balkonu, jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego, tj. tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Natomiast elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznał za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji przyjął, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Analogicznie orzekł Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z 14 listopada 2013 r., sygn. akt I C 1454/13 oraz Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze w wyroku z 15 listopada 2013 r., sygn. akt I C 1314/13.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4803
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#14 Post autor: piotrusb » 20-03-2017, 12:13

marekrobert pisze:Powołany przez Sąd Biegły odmówił zbadania balkonów, argumentując że nie jest to część wspólna
To nie jest rzecz, która podlega ocenie biegłego. On ma wydać ekspertyzę techniczną, a nie mądrzyć się na tematy prawne.
marekrobert pisze:Odwołaliśmy się od opinii Biegłego
I bardzo słusznie. My też zetknęliśmy się w sądzie z biegłym, który 9/10 swojej ekspertyzy technicznej poświęcił rozważaniom o przechodniości rękojmi. Sąd go za to upomniał, jego ekspertyzy nie wziął pod uwagę i odmówił zapłaty za nią.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8276
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#15 Post autor: irenalo » 20-03-2017, 15:45

piotrusb pisze:Znam oczywiście to orzeczenie, ale orzecznictwo zmienia się w czasie (wystarczy wspomnieć, że SN przez dłuższy czas kwestionował zdolność prawną wspólnoty mieszkaniowej, w tym do nabywania praw i obowiązków do posiadania majątku odrębnego od majątku właścicieli lokali).
Głupio się bronisz, Bardzo głupio. A wystarczy uważnie przeczytac uchwałę składu siedmiu sędziów SN z dnia 21 grudnia 2007 r.III CZP 65/07
Należy więc opowiedzieć się za taką wykładnią art. 6 zdanie drugie u.w.l., która uwzględnia zmiany, jakie zaszły w stanie prawnym po wejściu w życie art. 33 (1) k.c
Niewłaściwe jest wyciąganie zbyt daleko idących wniosków z dosłownego brzmienia art. 6 zdanie drugie u.w.l., z pominięciem faktu, że przepis ten był uchwalany w innym stanie prawnym.
a przywołany artykuł brzmi:
Art. 33 (1)
. § 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
Był powód by orzecznictwo w tej kwestii się zmieniło. I chwała SN , że podjął taką uchwałę i nadał jej moc zasady prawnej.

A wracając do balkonów miedzy tymi dwoma orzeczeniami nie nastapiła żadna zmiana w prawie, która by spowodowała zmianę orzecznictwa.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4803
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#16 Post autor: piotrusb » 20-03-2017, 16:47

irenalo pisze:Głupio się bronisz, Bardzo głupio.
Zupełnie niepotrzebnie argumenty zastępujesz inwektywą.

Art. 33(1) § 1 kc w brzmieniu:
Do jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
wszedł w życie 25 września 2003 r. (ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw). Przed uchwałą SN III CZP 65/07 w identycznym stanie prawnym zapadły: postanowienie SN z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04, w którym przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek na swoją rzecz oraz uchwała SN z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06 stwierdzająca, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe wyłącznie do majątku właścicieli lokali.
irenalo pisze:A wracając do balkonów miedzy tymi dwoma orzeczeniami nie nastapiła żadna zmiana w prawie, która by spowodowała zmianę orzecznictwa.
To prawda, tyle że:
piotrusb pisze:Od momentu wydania przez SN uchwały III CZP 10/08 nie jest mi znane ani jedno orzeczenie, które kwestionowało by tezę zaprezentowaną przez SN. Natomiast jest szereg orzeczeń w ostatnich kilku latach, które tę linię podtrzymują. I nie można tego ignorować.
Jeżeli znasz orzeczenia, które reprezentują przeciwstawną tezę, to je przytocz.

Użytkownicy Forum powinni wiedzieć, że jeśli będą mieli do czynienia z taką sprawą i trafi ona do sądu, to bazując na orzecznictwie ostatnich 9 lat (prawomocne wyroki sądów apelacyjnych) jest bardzo wysokie prawdopodobieństwo (choć oczywiście nie pewność, bo każdy sąd jest - przynajmniej jeszcze - niezależny), że zapadnie wyrok w myśl orzeczenia SN III CZP 10/08. Trzeba ten stan rzeczy po prostu brać pod uwagę.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

marekrobert
.
.
Posty: 165
Rejestracja: 14-09-2013, 22:21

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#17 Post autor: marekrobert » 20-03-2017, 19:52

irenalo pisze:I jeśli mogę zgodzić się ,że czasami płyta balkonu może być NW , to zaliczanie barierki do NW jest co najmniej śmieszne. Barierka metalowa wymaga co jakiś czas malowania , by ją zabezpieczyć przed korozją. Ma to robić wspólnota ?
W tej kwestii nie do końca mogę się z Tobą zgodzić. W moim poprzednim loku konstrukcja barierki była taka, że była ona wypuszczona nieznacznie poza obrys balkonu. Niestety nie dało się jej porządnie zabezpieczyć i wymalować z poziomu balkonu. O ile do drugiegi piętra wystarczyła aluminiowa drabina, to na wyższe kondygnacje potrzebne było do tego rusztowanie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

marekrobert
.
.
Posty: 165
Rejestracja: 14-09-2013, 22:21

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#18 Post autor: marekrobert » 20-03-2017, 19:55

Temat nie jest prosty, o czym świadczy powyższa polemika. Jest ważn,y bo wielu członków Wspolnot spotkało się z nim albo niebawem spotka.
Bardzo Wam dziekuję za pomoc, opinie i zamieszczone orzecznictwo.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”