Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balkonów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4803
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balkonów

#1 Post autor: piotrusb » 17-03-2017, 10:38

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 26 stycznia 2017 r., sygn. akt III C 885/16.
Jeżeli chodzi o balkony, czy schowki przydomowe, to orzecznictwo Sądu Najwyższego nie pozostawia w tej kwestii wątpliwości, wskazując, że jeżeli do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego to wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu. Okoliczność, że balkony są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej (por. uchwała SN z dnia 7 marca 2008r., III CZP 10/08 i orzecznictwo w niej cytowane). (...)

Zgodnie z treścią art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. W takiej sytuacji, przy ponownym podejmowaniu uchwały w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości, jej treść nie może być sprzeczna z tymi wskazaniami a także określeniem nieruchomości wspólnej opisanej przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu zgodnie z aktem notarialnym.

Wskazać należy, iż ustalenie innego sposobu ustalenia zakresu nieruchomości wspólnej czy też innych udziałów w nieruchomości wspólnej będzie wymagało zgody wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych (art.3 ust.7 ustawy o własności lokali).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-21_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

marekrobert
.
.
Posty: 165
Rejestracja: 14-09-2013, 22:21

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#2 Post autor: marekrobert » 18-03-2017, 22:40

piotrusb pisze:Jeżeli chodzi o balkony, czy schowki przydomowe, to orzecznictwo Sądu Najwyższego nie pozostawia w tej kwestii wątpliwości, wskazując, że jeżeli do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego to wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu. Okoliczność, że balkony są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej (por. uchwała SN z dnia 7 marca 2008r., III CZP 10/08 i orzecznictwo w niej cytowane). (...)
Czy zatem nie jest to w penym sensie dualizm w zakresie obowiązującego prawa.Parę dni temu pisaliśmy o przeciekajcych balknach.
Piotr przytoczył orzecznictwo, które w tej kwestii skłania się do tego, że balkon stanowi część wspólną i to po stronie Wspólnoty leży usunięcie takiej awarii.
W orzecznictwie powyżej jest wyraźnie napisane, że:
"Okoliczność, że balkony są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej (por. uchwała SN z dnia 7 marca 2008r., III CZP 10/08 i orzecznictwo w niej cytowane). (...)[/quote]"
Czy zatem nie jest to sprzeczne jedno z drugim ?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4803
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#3 Post autor: piotrusb » 18-03-2017, 23:08

Orzecznictwo nie jest całkowicie jednolite w tej kwestii. Dużo też zależy od konkretnej konstrukcji. Jednak większość orzeczeń opowiada się za tezą, że elementy konstrukcyjne, trwałe połączone ze ścianą budynku (płyta nośna, barierka) należą do nieruchomości wspólnej, natomiast pokrycie płyty balkonowej jest częścią nieruchomości lokalowej.

Tak też stanowi uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08:
Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

marekrobert
.
.
Posty: 165
Rejestracja: 14-09-2013, 22:21

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#4 Post autor: marekrobert » 19-03-2017, 08:58

piotrusb pisze:Orzecznictwo nie jest całkowicie jednolite w tej kwestii. Dużo też zależy od konkretnej konstrukcji. Jednak większość orzeczeń opowiada się za tezą, że elementy konstrukcyjne, trwałe połączone ze ścianą budynku (płyta nośna, barierka) należą do nieruchomości wspólnej, natomiast pokrycie płyty balkonowej jest częścią nieruchomości lokalowej.
Całkowicie się z Tobą zgadzam. Pamiętam jednak to co napisałeś, czy może jakiś inny Forumowicz - zresztą słusznie - że jeżeli założyć, że częścią wspólną jest płyta balkonowa i hydroizolacja, to trudno jest naprawić nieszczelną hydroizalację bez zniszczenia płytek cermaicznych stanowiących wierzchnią warstwę balkonu. Uważam, że koszt płytek i ich ułożenie powinien pokrywać właściciel do którego wyłącznego uzytku ten balkon służy. A dlaczego ? Odwróćmy sytuację. Właściciel chce wymienić płytki na balkonie, bo przestały mu się podobać. Po skuciu starych a przed położeniem nowych, powinien dla bezpieczeństwa nałożyć warstwę hydroizolacyjną. Czy wtedy powinna to finansować cała waspólnota ?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4803
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#5 Post autor: piotrusb » 19-03-2017, 12:27

Dlatego konieczne jest tu rozważenie konkretnej sytuacji :-).

Np. dlaczego jest uszkodzona warstwa hydroizolacyjna? Czy to wina dewelopera, bo wada (nieszczelność, dziury w izolacji, nieprawidłowe wywinięcie, itp.) powstała na etapie budowy, czy też uszkodzenie powstało później np. w czasie remontu elementów konstrukcyjnych balkonów przeprowadzanego przez wspólnotę, czy wreszcie w czasie przeprowadzonej przez właściciela wymiany terakoty. W każdym z tych przypadków inny podmiot powinien ponosić koszty naprawy, w tym również wymiany płytek, bo będzie ona konieczna przy niemal każdej naprawie.

I jeszcze jeden istotny czynnik - firmy budowlane przeprowadzające remonty balkonów wymagają (przynajmniej tak wynika z mojego doświadczenia) do skuteczności gwarancji wykonania całości robót. A więc jeśli dana firma wykona wylewkę, położy izolację, warstwę hydrofobową itd., a potem właściciel powierzy ułożenie terakoty innemu wykonawcy, to jest wysokie prawdopodobieństwo, że ta pierwsza firma nie uzna późniejszych roszczeń gwarancyjnych.

Dlatego też jeśli wspólnota wykonuje na swój koszt remont elementów konstrukcyjnych balkonów, to dobrze jest uzgodnić z właścicielami lokali, żeby, jeśli chcą mieć terakotę, kupili płytki, które zostaną położone przez wykonawcę remontu na koszt każdego właściciela (i z reguły wyjdzie to taniej niż indywidualne zlecenie). Właściciel nie musi się na to zgodzić, ale ze świadomością, że jeśli ułoży płytki sam lub zleci to firmie trzeciej, to w przypadku konieczności naprawy balkonu, który np. będzie przeciekał, może ponieść koszty remontu.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8276
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Ustalenie wysokości udziałów w NW; przynależność balko

#6 Post autor: irenalo » 19-03-2017, 16:12

piotrusb pisze:Jednak większość orzeczeń opowiada się za tezą, że elementy konstrukcyjne, trwałe połączone ze ścianą budynku (płyta nośna, barierka) należą do nieruchomości wspólnej, natomiast pokrycie płyty balkonowej jest częścią nieruchomości lokalowej.
Robiłes badania w tej kwestii?

Element trwale połaczony z budynkiem, to taki element, którego nie można usunąć beż naruszenia konstrukcji budynku. Większość barierek się da. Część płyt balkonowych również. I wszystko to bez naruszenia bezpieczeństwa i konstrukcji budynku.
I dlaczego barierka balkonu miałaby być cześcią wspólną skoro okno nie jest ? Okno po wstawieniu w myśl
Twoich kryteriów jest trwale połączone z budynkiem. A jakoś nikt nie optuje , by wspólnota wymieniała okna w lokalach właścicieli.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”