Nieuprawnione zajęcie nieruchomości

[piotrusb]

Wyrok Sądu Rejonowego w Międzyrzeczu z dnia 26 stycznia 2017 r., sygn. akt I C 309/16.

Powodowie domagali się dopuszczenia do współkorzystania z pomieszczeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali oraz art. 206 k.c.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Stosownie do art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Niespornymi okolicznościami sprawy było wydzielenie w ramach nieruchomości wspólnej trzech pomieszczeń piwnicznych, z których korzystają członkowie wspólnoty mieszkaniowej z wyłączeniem powodów oraz wykonanie przed wejściem na strych na piętrze drzwi wejściowych, zamykanych na klucz. Pozwana wspólnota mieszkaniowa zaprzeczała jakoby powodowie nie mają dostępu do pomieszczeń znajdujących się na strychu, ponadto w toku procesu powodom został przekazany klucz do klatki schodowej, na której znajdują się liczniki energii elektrycznej dostarczanej do lokali wyodrębnionych we wspólnocie mieszkaniowej. Faktem bezspornym było ponadto nieujawnienie w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali jakichkolwiek pomieszczeń przynależnych.

Przeszkodą do uwzględnienia powództwa był brak legitymacji procesowej po stronie pozwanej. Powodowie wyraźnie wskazali, że stroną pozwaną jest wspólnota mieszkaniowa. Z kolei pozwana wspólnota mieszkaniowa, w której imieniu występowali w procesie pozostali, obok powodów członkowie wspólnoty twierdziła, że powództwo winno zostać skierowane przeciwko konkretnym członkom wspólnoty, którzy w sposób nieuprawniony posiadają pomieszczenia należące do nieruchomości wspólnej, pozbawiając współposiadania tych pomieszczeń powodów. Stanowisko pozwanej wspólnoty mieszkaniowej należy podzielić. Roszczenie , mające swoje źródło w art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali i art. 206 k.c. winno zostać skierowane przeciwko osobie, która przez nieuprawnione zajęcie części budynku i urządzeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej, udaremniła współkorzystanie z tych pomieszczeń powodom. (...)

Przeznaczeniem nieruchomości wspólnej jest przede wszystkim zagwarantowanie członkom wspólnoty minimum swobody przestrzennej w korzystaniu z odrębnych lokali, dlatego też właściciele lokali mają prawo do wspólnego korzystania z dojść, dojazdów do bloków, miejsc parkingowych, kontenerów na odpadki, klatek schodowych, wind, placów zabaw itp. "Wymóg uzyskania zgody właścicieli na każdorazowe wykorzystanie części wspólnej nieruchomości przez właścicieli na własne potrzeby, takie jak: przechowywanie, parkowanie, czy składowanie narusza art. 12 ust. 1 uwl, ogranicza bowiem prawa właścicieli w większym stopniu, niż to konieczne dla uregulowania zasad współkorzystania z nieruchomości wspólnej” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 3.11.2010 r. (VI ACA 264/10). W przypadku naruszenia prawa do współposiadania nieruchomości wspólnej, właścicielowi lokalu przysługuje roszczenie o dopuszczenie do współposiadania.

Przenosząc powyższe na grunt okoliczności faktycznych sprawy należało przyjąć, że powodowie w istocie zostali pozbawienie możliwości współkorzystania z pomieszczeń stanowiących nieruchomość wspólną, w postaci piwnic i korytarza piwnicznego. Pomieszczenia te nie stanowią przynależności poszczególnych lokali wyodrębnionych we wspólnocie, a zostały objęte w posiadanie przez konkretnych członków wspólnoty. Sposób wykonywanego władztwa nad tymi pomieszczeniami wyklucza możliwość współkorzystania przez powodów jako uprawnionych tym samym zakresie do korzystania i posiadania tych pomieszczeń. Taki sposób korzystania z piwnic nie wynika ani z umów o wyodrębnieniu poszczególnych lokali mieszkalnych we wspólnocie mieszkaniowej ani z umownego podziału części wspólnych w nieruchomości do korzystania. Powodowie zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy po własności lokali zachowują uprawnienie do współkorzystania z tych pomieszczeń, ale realizacja tego roszczenia winna nastąpić poprzez powództwo skierowane przeciwko osobie, która uniemożliwia korzystanie z konkretnego pomieszczenia, części budynku bądź urządzenia , stanowiącego część nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot prawa nie korzysta, ani nie zajmuje żadnych części budynków. Zgodnie z art. 6 ustawy tworzą ją właściciele lokali wyodrębnionych w konkretnej nieruchomości. I to oni są adresatami normy art. 12 ust. 1 ustawy i 206 k.c.

Współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 kc, narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli, działa bezprawnie. W uchwale Sądu Najwyższego z 10.5.2006 r., III CZP 9/06, stwierdzono m.in., że posiadanie, które wykracza poza "uprawniony" zakres, narusza natomiast ustawowo ukształtowane stosunki między współwłaścicielami, co z kolei rodzi dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia służące ochronie ich sytuacji prawnej. Podstawę tych roszczeń stanowi art. 206 kc, który - określając wewnętrzne relacje między współwłaścicielami - stwarza tym samym możliwość doprowadzenia do stanu równowagi, naruszonej przez jednego ze współwłaścicieli korzystaniem niemieszczącym się w sferze korzystania "uprawnionego".

http://orzeczenia.miedzyrzecz.sr.gov.pl ... -02-14_001