Błędy formalne przy uchwałach; sprawozadanie zarządu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Płocku z dnia 18 kwietnia 2016 ro., sygn. akt I C 1016/14.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do podniesionych przez powoda zarzutów formalnych skierowanych przeciwko zaskarżonym uchwałom to wskazać należy, iż są one bezzasadne. Otóż kwestia sposobu sformułowania zawiadomienia o zebraniu nie budzi żadnych wątpliwości. Zawiadomienie to co prawda posługuje się sformułowaniem „zebranie członków”, a nie zebranie właścicieli lokali, ale nie oznacza to, iż w ten sposób osoby uprawnione zostały wprowadzone w błąd co do formy i celu przedmiotowego spotkania. Powyższe wynikało chociażby z porządku zebrania wskazanego w treści tego zawiadomienia. Z przedstawionego harmonogramu jednoznacznie wynikało, iż jest to zebranie zwołane w trybie ustawy o własności lokali. Sam powód dobrze zrozumiał cel i sens tego zebrania, skoro na nie się udał i brał w nim udział. W toku niniejszego procesu powód nie udowodnił tego, iż wada ta, o ile w ogóle można o niej mówić, miała jakikolwiek wpływ na przebieg głosowań i ich wynik. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (wyroki Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, z 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00). Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na sprzeciw właścicieli. Takie rozumienie wymogów formalnych wprowadzałoby także istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

Analogicznie odnieść należy się do kwestii podziału głosu współwłaścicieli lokalu mieszkalnego numer (...). W tym przypadku w świetle stanu prawnego aktualnego na datę podejmowania uchwały (tj. przed wprowadzeniem do ustawy art 23 ust 2b– 29.08.2015r) w orzecznictwie wyrażono pogląd, zgodnie z którym prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z odrębną własnością lokalu, przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12). Konsekwencją tego stanowiska jest to, że współwłaściciele mogą oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Powinni oni zatem zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. W tym jednak przypadku nawet przyjmując, iż głosy oddane przez współwłaścicielkę lokalu numer (...) są głosami nieważnymi, nie sposób stwierdzić, iż miało to jakikolwiek wpływ na treść podjętych uchwał. Brak bowiem tego udziału nie zmieniałby tego, iż zaskarżone uchwały byłyby podjęte i tak w analogiczny sposób. Również kwestia pełnomocnictwa do głosowania w przedmiotowym zebraniu wspólnoty nie miała wpływu na wynik tego głosowania. Rzeczywiście w tym zakresie należy przyznać rację powodowi, iż z racji tego, iż większość z zaskarżonych uchwał dotyczyła czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ewentualne pełnomocnictwo winno być tzw. pełnomocnictwem rodzajowym. Do ustanawiania pełnomocników właścicieli lokali, ich kompetencji oraz rodzajów pełnomocnictw stosuje się odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego. Zatem jeśli właściciel lokalu chce ustanowić pełnomocnika, który np. reprezentowałby go na zebraniu właścicieli lokali oraz na tym zebraniu lub podczas podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą oddawałby za niego głos za lub przeciw podjęciu danej uchwały, to nie może posłużyć się pełnomocnictwem ogólnym. Takie pełnomocnictwo może bowiem dotyczyć wyłącznie kwestii pozostających w granicach zwykłego zarządu, a uchwały właścicieli (zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali) zapadają przede wszystkim w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. W konsekwencji do reprezentowania właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwał właścicieli lokali właściwym jest pełnomocnictwo rodzajowe. I to nie tylko sporządzone w formie pisemnej (albo we właściwej dla danej czynności, która ma być w wyniku głosowania podjęta w formie aktu notarialnego), ale też - zgodnie z art. 98 k.c. - pełnomocnictwo to musi wymieniać, do jakiego rodzaju czynności upoważniony jest pełnomocnik. Podobnie wypowiedział się też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2002 r., sygn. II CKN 1479/00, w którym uznał głosowanie w sprawie wprowadzenia trybu głosowania "jeden właściciel - jeden głos" za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wymagającą udzielenia pełnomocnictwa rodzajowego. Z tym, że w sprawie niniejszej zarzuty powoda sprowadzały się de facto do wzoru pełnomocnictwa, a nie do samych udzielonych pełnomocnictw. Ów wzór pełnomocnictwa rzeczywiście nie może zostać uznany za pełnomocnictwo rodzajowe. Z niego nie wynika bowiem nawet kwestia tego w głosowaniu jakiej wspólnoty pełnomocnik jest upoważniony, a tym bardziej data konkretnego zebrania. Jednakże jest to tylko wzór, a zatem przy wypełnianiu mógł on być modyfikowany. A nadto w sprawie niniejszej w zasadzie pełnomocnictwo to nie było używane, albowiem pozostali właściciele (z wyjątkiem Gminy) stawili się osobiście. A w przypadku dwóch małżeństw stawili się małżonkowie. W tym jednakże przypadku stosownie do treści art 36 § 2 k.r.o. każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy k.r.o. stanowią inaczej. Wyjątki takie przewiduje art 37 § 1 k.r.o. wprowadzający wymóg zgody współmałżonka na czynność drugiego małżonka. W sprawie niniejszej nie zachodzi jednakże żaden z przypadków w nim wymienionych. Jeżeli chodzi o kwestię quorum podnoszoną przez powoda to również zarzut ten w sprawie niniejszej nie znajduje zastosowania. Art. 23 ust. 2 ustawy stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie, postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z treści powyższego unormowania wynika, że regułą jest podejmowanie uchwał nie przez ogół, a przez większość właścicieli, liczoną według wysokości ich udziałów w nieruchomości, a odstępstwa od tej zasady wymagają odrębnych postanowień podjętych przez właścicieli. W ich braku, w sprawie podjęcia uchwały przez właścicieli nie występuje zatem wymóg określonego quorum, a o tym, czy uchwała została podjęta, decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, będących w chwili podejmowania uchwały właścicielami lokali w danej nieruchomości (por. E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz). W sprawie niniejszej powód nie udowodnił tego, aby były jakiekolwiek wcześniejsze ustalenia właścicieli z których wynikałby wymóg określonego quorum w przypadku głosowań, skoro tak to należy przyjąć, iż takiego wymogu nie było i w tym przypadku znajdują zastosowanie w/w zasady ogólne.

I wreszcie przechodząc do ostatniej kwestii formalnej wskazywanej przez powoda tj. nieprawidłowego jego zdaniem wymiaru wielkości udziałów przyjętych do głosowania, to również wskazać należy, iż zarzut ten jest bezzasadny. Przede wszystkim z przedłożonych przez pozwanego i niekwestionowanych przez powoda, dokumentów jednoznacznie wynika, iż w poszczególnych umowach o ustanowienie odrębnej własności lokali właśnie takie udziały właścicieli lokali wyodrębnionych przekazywano im. Powyższe wynika również z wydruku księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, a korzystającej z domniemania zgodności z prawdą wpisów w niej dokonanych stosownie do zasad rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeżeli zaś chodzi o udział Gminy, która jest właścicielem samodzielnych lokali niewyodrębnionych to udział ten również został obliczony prawidłowo stosownie do treści art 3 ust 3 zd. 2 ustawy, zgodnie z którym udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W tym przypadku nie ma znaczenia, że wyodrębniając lokale ustanawiano na rzecz właścicieli lokali użytkowanie wieczyste gruntu, a gmina jednocześnie jako właściciel gruntu nie może być współużytkownikiem wieczystym gruntu. Zapis w/w jest całkowicie od tej kwestii oderwany i odnosi się do własności lokali, a nie gruntu i ewentualnych części wspólnych. Bez wątpienia zaś gmina jest właścicielem lokali niewyodrębnionych, bowiem jest właścicielem gruntu, na którym one się znajdują. Nadto, nawet zgodnie z wyliczeniami powoda udział gminy jest wyższy niż 50% i tym samym gmina nadal samodzielnie mogła przegłosować każdą z zaskarżonych uchwał.

Ustawa prawo o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 w art. 30 ust 1 stanowi, że zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do składania właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swojej działalności (pkt 2). Obowiązek złożenia przez zarząd lub ustanowionego zarządcę właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swojej działalności ma charakter ściśle informacyjny wobec właścicieli lokali, którzy tworzą daną wspólnotę mieszkaniową. Zasadą jest bowiem jawność działania zarządu lub zarządcy. Z analizy powyższego przepisu wynika, iż przynajmniej raz w roku winno się odbyć zebranie ogółu właścicieli lokali. Jego przedmiotem zaś stosownie do treści art 30 ust 2 w/w ustawy powinno być w szczególności:

- ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art 18 ust 1 (pkt 2);

- sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium (pkt 3).

Z analizy powyższego wynika, iż sprawozdanie zarządu o którym mowa w art 30 ust 2 pkt 3 jest czym innym niż sprawozdanie o którym mowa w art 30 ust 1 pkt 2, tam bowiem mowa jest o sprawozdaniu zarządu lub zarządcy. Powyższe jednoznacznie wynika z wykładni językowej i funkcjonalnej powyższych przepisów. Zakładać należy, iż racjonalny ustawodawca w takich samych sytuacjach, w tym samym akcie prawnym, a tym bardziej w tym samym przepisie, dla opisania takich samych sytuacji używa takich samych słów. Tymczasem w przypadku art 30 mamy wyraźnie do czynienia ze sprawozdaniem zarządu lub zarządcy oraz odrębnie sprawozdaniem zarządu. Skoro zaś tak to sprawozdanie w trybie art 30 ust 2 pkt 3 winno być sprawozdaniem tylko i wyłącznie zarządu, a nie zarządcy. Powyższe zresztą wynika również z celu, który przyświeca składaniu tegoż sprawozdania. Otóż sprawozdanie to jest podstawą do udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty. Skoro zaś tak, to rzeczą oczywistą jest, iż powinno ono odnosić się do zarządu, a nie zarządcy i winno ono przedstawiać właśnie działania tego pierwszego, który jest ocenianym organem wspólnoty. Zaskarżona w sprawie niniejszej uchwała jest właśnie uchwałą podjętą w trybie art 30 ust 2 pkt 3 ustawy, a zatem jest uchwałą w przedmiocie sprawozdania zarządu za rok 2013. Tymczasem załączone do niej sprawozdanie nie jest sprawozdaniem zarządu, lecz sprawozdaniem zarządcy. Jest ono bowiem sporządzone przez zarządcę, przez niego podpisane i nie zawiera ono jakichkolwiek adnotacji dotyczących tego, iż czyni on to w imieniu zarządu. Co prawda w § 2 pkt 18 podpisanej umowy o zarządzanie nieruchomością, zleceniobiorca oraz zleceniodawca postanowili, że czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną obejmują m.in. sporządzanie przez zleceniobiorcę sprawozdania finansowego. Jednakże w ocenie Sądu Okręgowego jest to upoważnienie tylko i wyłącznie do sporządzenia tegoż sprawozdania, a nie do jego podpisania i przedstawienia na zebraniu właścicieli. Tak szerokie rozumienie powyższego przeczyłoby w/w celowi tego przepisu. Sprawozdanie przedstawiane w tym trybie ma służyć ocenie pracy zarządu, a nie zarządcy. Z zestawienia art 30 wynika bowiem w ocenie Sądu Okręgowego, iż de facto winny być sporządzane dwa sprawozdania zarządu oraz zarządcy, które należałoby odmiennie opiniować. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 czerwca 1999 roku sygn. akt I ACa 282/99 skoro ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nakłada na wspólnotę obowiązek corocznych obrad nad sprawozdaniem zarządu, to winien to być dokument od zarządu pochodzący. W sprawie niniejszej przedstawione i głosowane sprawozdanie jest sprawozdaniem zarządcy, a nie sprawozdaniem zarządu o jakim mowa w art 30 ust 2 pkt 3 ustawy. Już powyższe pozwala na stwierdzenie, iż przedmiotowa uchwała narusza przepisy ustawy. Nadto roczne sprawozdanie z działalności, którego kształt został określony w art. 45 ust. 2 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości obejmuje pełny rok kalendarzowy. Jego treść według powołanej wyżej ustawy, ma być przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali oraz powinna składać się co najmniej z dwóch części: pierwsza, opisowa powinna zawierać opis podejmowanych działań, a druga, finansowa – analizę wykonania planu gospodarczego. Sprawozdanie to stanowi podstawę udzielenia zarządowi absolutorium z minionej kadencji (por uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2005 roku sygn. akt III CZP 111/05, wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 08 lutego 2013 roku sygn. akt V ACa 533/12). Sprawozdanie przedstawione w sprawie niniejszej jest w zasadzie jedynie tabelą zawierającą dane rachunkowe, a w samej uchwale pojawiają się dwa paragrafy, dotyczące jedynie wskazania kwestii kosztów i zaliczek. Brak jest zaś jego części opisowej. Wreszcie w ocenie Sądu sprawozdanie to jest sprawozdaniem nierzetelnym, a ujęte w nim poniesione koszty częściowo pozbawione są podstawy prawnej w postaci uchwały wspólnoty określającej je.

http://orzeczenia.plock.so.gov.pl/conte ... -04-18_002

[piotrusb]

Warto zwrócić uwagę na daty:

- powód wystąpił do sądu przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej o ustalenie nieistnienia lub uchylenie uchwał w dniu 12 maja 2014 r;
- stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dokumentów i kserokopii dokumentów załączonych do akt sprawy, a także na podstawie zeznań jednego świadka oraz zeznań powoda i reprezentanta pozwanej;
- sąd pierwszej instancji wydał wyrok w niezbyt skomplikowanej sprawie, w której zeznawały trzy osoby - 18 kwietnia 2016 r., czyli po dwóch latach;
- wyrok z uzasadnieniem opublikowano 4 stycznia 2017.