Nawet wysoka podwyżka dla lokali użytkowych może być zasadna

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nawet wysoka podwyżka dla lokali użytkowych może być zasadna

#1 Post autor: piotrusb » 27-02-2017, 11:21

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 października 2016 r., sygn. akt I ACa 1743/15.
Powódka jest właścicielką lokalu użytkowego na parterze, w którym prowadzony jest sklep oraz właścicielką całego pierwszego piętra stanowiącego tzw. otwartą przestrzeń, którą może zagospodarować według swego uznania. Aktualnie są tam dwa lokale, w jednym prowadzona jest działalność biurowa. Łączna powierzchnia lokali należących do powódki wynosi 1.394,35 m2. Opłata dodatkowa skalkulowana przez wspólnotę w wysokości 4,41 zł za m2 (ponad 100% zwykłej zaliczki obciążającej właścicieli lokali mieszkalnych) pomnożona przez powierzchnię lokali użytkowych należących do powódki daje kwotę 6.149,08 zł, zatem dokładnie odpowiadającą wysokości miesięcznych kosztów utrzymania nieruchomości związanych ze sposobem korzystania z lokali użytkowych przez powoda lub jego najemców. W tej sytuacji zarzut, iż obciążenie powoda dodatkową zaliczką na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 4,41 zł za m2 jest nadmierne, nie znajduje uzasadnienia. Podobnie nieuzasadniony jest zarzut, iż dodatkowa zaliczka na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 4,41 zł za 1 m2 matematycznie nie wynika z sumy kosztów, jakie poniósł pozwany w związku ze sposobem korzystania z lokali użytkowych przez powoda lub jego najemców.

Na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut, iż błędne jest ustalenie sądu, że otwarta furtka na teren nieruchomości wspólnej jest przyczyną zatrudnienia dodatkowego pracownika ochrony. Mieszkańcy nieruchomości posiadają chipy, jest też domofon, gdyby nie było lokali użytkowych furtka na teren nieruchomości byłaby zamknięta. Obecność dwóch ochroniarzy na terenie wspólnoty jest obiektywnie uzasadniona względami bezpieczeństwa mieszkańców, otwarta furtka sprawia, że dostęp do nieruchomości jest nieograniczony a lokale użytkowe generują zwiększony ruch interesantów. Nie zostało wykazane, że wspólnota zatrudniałaby 2 ochroniarzy także wówczas gdyby nie było lokali użytkowych. Z załączonej do akt umowy o dozorowanie wynika, że po zamknięciu lokali użytkowych, nieruchomości strzeże jeden pracownik ochrony, a z zeznań M. H. wynika, że w sąsiedniej wspólnocie składającej się ze 120 lokali, teren dozorowany jest przez jednego pracownika ochrony albowiem lokale użytkowe posiadają wejście od ulicy i interesanci nie wchodzą na teren wspólnoty.(...)

Bezsporne jest, że pozwana może przestrzeń na piętrze wydzielać w zależności od potrzeb i ilości wynajmujących, oraz że w okresie podejmowania uchwały na piętrze prowadzona była działalność biurowa i zatrudnionych było co najmniej po 40 pracowników w każdym z lokali oraz, że przychodzili tam interesanci, klienci i kontrahenci.

Chybiony jest zarzut, że koszt utrzymania urządzeń klimatyzacyjnych powinien obciążać wyłącznie współwłaścicieli odrębnego lokalu niemieszkalnego – garażu podziemnego, gdyż stanowią one część składową tego lokalu.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Bezsporne jest, że urządzenia klimatyzacyjne nie służą wyłącznie do użytku właścicieli garażu. Urządzenia te służą do użytku właściciela lokali użytkowych usytuowanych na pierwszym piętrze oraz do klimatyzacji hallu, są to zatem części nieruchomości wspólnej.

Koszty serwisowania agregatu do obsługi klimatyzacji oraz koszty jego napraw ponosi wspólnota, chociaż z klimatyzacji korzystają tylko lokale użytkowe. W tej sytuacji uzasadnione jest obciążenie właściciela lokali użytkowych kosztami klimatyzacji.

Nieuzasadniony jest zarzut, że wspólnota powinna zróżnicować dodatkową zaliczkę na utrzymanie nieruchomości wspólnej w stosunku do poszczególnych lokali użytkowych, gdyż stopień przyczynienia się poszczególnych lokali użytkowych do wygenerowania dodatkowych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jest różny.

Wszystkie lokale użytkowe należą do tego samego właściciela, zatem zróżnicowanie zaliczki pozostałoby bez wpływu na ogólną sumę zaliczki na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, należnej od powódki. (...)

To prawda, że nie każdy z lokali użytkowych przyczynia się do powstania dodatkowych kosztów w sposób jednakowy. Lokal na parterze nie korzysta z klimatyzacji oraz z windy na 1 piętro, natomiast przypada na niego większa część kosztów ochrony. Sklep spożywczy na parterze otwarty jest od poniedziałku do piątku od godz. 6.00 do 21.00, w soboty od 8.00 do 20.00 i w niedziele od 9.00 do 16.00, natomiast lokale biurowe w niedziele są zamknięte a w dni powszednie pracują od 9.00 do 17.00.

Lokal na parterze nie generuje zatem kosztów konserwacji dźwigu z parteru na piętro – 2.462,40 zł., opłaty na rzecz Dozoru Technicznego- 157,50 zł., obsługi centrali wentylacyjnej nawiewnej w części wykraczającej poza obsługę hallu wejściowego a dotyczącej lokalu na 1 piętrze – 3.175,20 zł., obsługi agregatu chłodniczego – 2.138,40 zł., co daje sumę 7.933,50 zł. Koszty te obciążać powinny wyłącznie lokale na piętrze.

Koszty utrzymania dodatkowego posterunku ochrony wynoszą 68.948,88 zł. i są generowane przez wszystkie lokale użytkowe należące do powoda, ale nie można tych kosztów przypisać do każdego z lokali użytkowych w jednakowej części. Lokal na parterze pracuje dłużej, zatem generuje większe koszty ochrony niż pozostałe lokale. Szczegółowe wyliczenie tych kosztów nie jest możliwe, jednak można szacunkowo przyjąć, że zwiększone koszty ochrony przypadające na lokal na parterze stanowią co najmniej 7.933,50 zł. tj. około 11,5% całości kosztów ochrony. Nieuzasadnione jest więc obciążenie właściciela wszystkich lokali użytkowych zaliczką na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w różnych wysokościach w zależności od usytuowania lokalu i prowadzonej w nim działalności.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do przyjęcia, że art. 12.3 ustawy o własności lokali został naruszony.
http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content ... -10-20_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”