Co jest kosztem zarządu NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4557
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Co jest kosztem zarządu NW

#1 Post autor: piotrusb » 06-02-2017, 17:24

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 26 lutego 2016 r. (opublikowany 5 stycznia 2017 r.), sygn. akt III C 666/14.
Wbrew poglądowi powoda właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Z przepisów art. 12 ust. 2 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że na właścicielach lokali spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w części niepokrytej z pożytków oraz przychodów, które zostały uzyskane w ramach zarządu częścią wspólną. Z art. 15 ust. 1 powołanej ustawy wynika wprawdzie, że na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, którego przykładowe pozycje zostały podane w art. 14 ustawy, właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących wpłat, płatne z góry do 10 - ego dnia każdego miesiąca, jednakże ani z powołanego przepisu, ani też z innych unormowań zawartych w ustawie nie wynika, aby niezgodne z prawem było przyjęcie, we właściwym trybie, uchwały o przeznaczeniu nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Przeciwnie, z art. 12 ust. 2 ustawy należy wyprowadzić wniosek dotyczący konieczności obciążenia właścicieli lokali kosztami zarządu nieruchomością wspólną, których pokrycie nie jest możliwe z pożytków uzyskiwanych z nieruchomości wspólnej albo z przychodów, zaś z art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 3 ustawy jednoznacznie wynika kompetencja właścicieli lokali, którzy winni podjąć stosowną uchwałę. Łączna wykładnia powołanych przepisów uzasadnia przyjęcie, że miesięczne zaliczki wnoszone przez właścicieli z art. 15 ust. 1 ustawy, przeznaczane są na pokrycie bieżących i zwykle ponoszonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które mogą być niewystarczające do pokrycia każdego wydatku z funduszu remontowego. Sprzeczne z zasadami racjonalnego gospodarowania byłoby przyjęcie takiej wykładni art. 15 ust. 1 ustawy, która wykluczałaby możliwość podjęcia uchwały dotyczącej zasilenia funduszu remontowego innymi środkami niż zaliczki wpłacane na bieżąco przez właścicieli. Na zgodność z prawem takiej uchwały wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 roku, II CSK 358/10, LEX nr 787065: „dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali) na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami. Nie jest to sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali”. W świetle tego stanowiska nie można przyjmować, że wspomniane nadwyżki należą w dalszym ciągu do majątków właścicieli lokali, a nie do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali, jednak to rozliczenie może nastąpić w różny sposób, a nie tylko przez zwrot nadwyżki zaliczek i pozostałych przychodów właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia może być przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego.

Jeśli chodzi o koszty wywozu nieczystości stałych (śmieci) to na podstawie art. 14 ustawy o własności lokali do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawy energii elektrycznej i ciepłej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Jest to wyliczenie jedynie przykładowe. Natomiast do obowiązków właścicieli lokali należy, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 ustawy, jeśli są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a te właśnie to wywóz nieczystości. W razie braku w lokalach będących własnością członków wspólnoty mieszkaniowej odrębnych liczników zużycia ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków to opłaty za dostawę ciepłej lub zimnej wody, odprowadzanie ścieków stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 i 4 ustawy o własności lokali – tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 9 maja 2013 roku, I ACa 59/13. Ma rację pozwana podnosząc, że ze względu na zapisy najpierw umowy z przedsiębiorcą, a następnie wobec zapisu tzw. ustawy śmieciowej nakazującej gminom zapewnienie wywozu nieczystości, rozliczanie kosztów tego wywozu mogło następować tylko poprzez zaliczenie opłat za wywóz nieczystości do kosztów zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 ustawy. Wywożący śmieci obciążają pozwaną opłatą uzależnioną nie od ilości śmieci generowanych przez poszczególnych właścicieli (rodzaj licznika zużycia), a od stawki ustalonej przez wywożącego mnożonej przez ilość osób zgłoszonych przez pozwaną. W takiej sytuacji rozliczenie opłat za wywóz nieczystości stałych z podziałem na część wspólną i na poszczególne lokale jest obiektywnie niemożliwe. Ta sama sytuacja ma miejsce z opłatami za zużycie gazu. Jest bezsporne, że w poszczególnych lokalach nie ma liczników poboru/zużycia gazu, są dwa liczniki główne dla wszystkich lokali w budynku. Sąd podziela stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie, które ten Sąd zajął w wyroku z 12 czerwca 2015 roku, VI ACa 1158/14: „w lokalach, tworzących wspólnotę, w których nie ma indywidualnych liczników poboru mediów, poszczególne, całe instalacje stanowią przedmiot współwłasności przymusowej, a zatem koszty za media, nawet te zużyte przez indywidualne lokale, zaliczają się do kosztów zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 ust. 1 u.w.l. W konsekwencji rozliczenia te przestają stanowić wydatki związane z utrzymaniem indywidualnego lokalu, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy, a stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną, w których właściciel lokalu obowiązany jest uczestniczyć, stosownie do dalszej regulacji tegoż przepisu”. Podkreślić należy, że zarówno w przypadku wywozu nieczystości stałych, jak i dostaw gazu pozwana w imieniu własnym reguluje całościowo koszty tych dostarczanych do wspólnoty mediów. Uchwała Nr (...) w zakresie skarżonym przez powoda nie narusza zatem art. 15 ust. 1 ustawy ani art. 14 ustawy o własności lokali, skoro art. 14 przykładowo wskazuje należności zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
http://orzeczenia.warszawapraga.so.gov. ... -02-26_003
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4557
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Co jest kosztem zarządu NW

#2 Post autor: piotrusb » 06-02-2017, 17:26

Pozew w powyższej sprawie został złożony 29 kwietnia 2014 r., a więc sprawa, której okoliczności faktyczne, jak sam sąd stwierdził, nie były sporne, zajęła wysokiemu sądowi niemal 2 lata.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8189
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Co jest kosztem zarządu NW

#3 Post autor: irenalo » 07-02-2017, 13:42

Nie końca wiemy z jakiego powodu trwalo to dwa lata. Może również z winy którejś ze stron sie przedłużyło, niemniej 2 lata do dużo za długo i to w tak prostej spawie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”