Pełnomocnictwo notarialne do głosowania uchwały

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Płocku z dnia 8 kwietnia 2016 r. (opublikowany 3 stycznia 2017), sygn. akt I C 1638/15.

W pozwie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej powód - Spółdzielnia Mieszkaniowa wniósł o unieważnienie uchwały właścicieli lokali w sprawie stosowania ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a także kolejnych uchwał wspólnoty mieszkaniowej. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że na zebraniu właścicieli lokali w obecności notariusza podjęta została uchwała w sprawie stosowania ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w stosunku do budynku położonego w obrębie nieruchomości położonej w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Na zebraniu tym, ale już bez obecności notariusza podjęto również uchwałę w sprawie wyboru i ustalenia wynagrodzenia zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz uchwałę w sprawie wyboru administratora nieruchomości. Do udziału w głosowaniu dopuszczoną znaczną ilość osób, które nie legitymowały się pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego, co zdaniem powoda w świetle zapisów kodeksu cywilnego (art. 99 § 1 i art. 158 k.c.) uniemożliwiało podjęcie przez nie decyzji w zakresie zmiany statusu prawnego nieruchomości. Sąd oddalił powództwo stwierdzając w uzasadnieniu:

Zgodnie z art. 24 ( 1) ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według większości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zawiera też inny przypadek utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o art. 26 u.s.m., na podstawie którego to wspólnota powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego z lokali w danym budynku lub budynkach położonych na danej nieruchomości. Art. 26 ustawy o spółdzielnia mieszkaniowych, w brzmieniu obowiązującym od 31 lipca 2007 r., stanowi, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. Za moment powstania wspólnoty, - choć żaden przepis tego nie reguluje wprost – można uznać też chwilę, w której powstaje odrębna własność pierwszego wyodrębnionego lokalu. Prawo to wymaga wpisu do księgi wieczystej. Jest on konstytutywny, czyli powoduje powstanie nowego stanu prawnego. Przenosząc powyższe rozważania prawne do rozpoznawanej sprawy Sąd doszedł do wniosku, że skoro poza sporem w sprawie pozostawało, że własność wszystkich lokali została już wyodrębniona, a także, że pierwszy wpis w księdze wieczystej miał miejsce w dniu 16 lipca 2012 r. to należy uznać, iż do powstania wspólnoty doszło właśnie w tym dniu. Oznacza to, że Wspólnota Mieszkaniowa istniała z mocy prawa w dniach podjęcia zaskarżonych uchwał. W tej sytuacji Sąd uznał, iż powołanie się w uchwale nr 1 z dnia 24 czerwca 2015 r. na art. 24 ( 1) u.s.m., sugerując jakoby wcześniej przepisy ustawy o własności lokali nie miały zastosowania do zarządu tą nieruchomością jest mylące i jednocześnie zbędne, skoro Wspólnota i tak powstała już wcześniej z mocy ustawy. Uchwała nr (...) w istocie była zbędna, aczkolwiek brak powodów, by uznawać ją za nieważną – w istocie stanowiła pewną manifestację niezależności wspólnoty mieszkaniowej w związku z uzurpowaniem sobie przez Spółdzielnię praw do stanowienia o nieruchomości oraz narastającym konfliktem między indywidualnymi właścicielami lokali mieszkalnych i Spółdzielnią.

Ustosunkowując się do zasadniczego zarzutu strony powodowej, tj. dotyczącego formy, w jakiej powinno zostać udzielone pełnomocnictwo do reprezentowania właściciela lokalu na zebraniu, Sąd stoi na stanowisku, że w świetle obowiązujących przepisów prawa, pełnomocnictwo takie może zostać skutecznie udzielone również w zwykłej formie pisemnej – także w wypadku wymogu ustawowego protokołowania głosowania przez notariusza w sytuacji opisanej w dyspozycji art. 18 ust. 2a Ustawy o własności lokali. Powoływanie się przez powoda na treść art. 158 k.c. w zw. z art. 99 § 1 k.c. jest zdaniem Sądu nietrafne, gdyż przepisy te dotyczą odmiennych okoliczności niż ma to miejsce w niniejszej sprawie; przepisy te jako wyjątek od zasady możliwości udzielania pełnomocnictwa do dokonania danej czynności w dowolnej formie, co wynika z art. 60 k.c., wprowadzają wymóg udzielania pełnomocnictwa w szczególnej formie (np. w formie aktu notarialnego) w przypadku, gdy czynność, do której pełnomocnictwo to miałoby zostać udzielone również wymaga zachowania takiej szczególnej formy. Przywołany przez powoda art. 158 k.c. dotyczy wymogu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego i stanowi, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Oczywistym jest zatem, że w myśl przepisu art. 99 § 1 k.c. pełnomocnictwo do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości powinno zostać udzielone w formie aktu notarialnego. Jednakże pełnomocnictwa załączone do pozwu i kwestionowane przez powoda nie zostały udzielone do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a wyłącznie do reprezentowania osób udzielających tych pełnomocnictw na zebraniu właścicieli lokali, w tym do zabierania głosu, zgłaszania wniosków oraz głosowania nad uchwałami nie dotyczącymi statusu prawnego nieruchomości - tym samym w zupełności wystarczające było udzielenie tych pełnomocnictw w zwykłej formie pisemnej. Mając powyższe na uwadze, zakwestionowane przez powoda pełnomocnictwa udzielone przez właścicieli poszczególnych lokali do reprezentowania ich na zebraniu właścicieli lokali, sporządzone w zwykłej formie pisemnej, były w pełni skuteczne i uprawniały pełnomocników do oddania ważnych głosów w imieniu swoich mocodawców. W wyroku z dnia 15 października 2002 r. II CKN 1479/00 Sąd Najwyższy wskazał, że udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego; ustawa o własności lokali nie normuje kwestii formy pełnomocnictwa udzielonego przez poszczególnych właścicieli, dlatego zastosowanie mają tu przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 Ustawy), z czym związana jest kwestia charakteru przedmiotowych pełnomocnictw występujących w sprawie. Art. 98 k.c. stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, do czynności przekraczających zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym, a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa, ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.) (tak w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97). Przedmiotem głosowania były uchwały w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym. Z tego względu – zgodnie z art. 98 k.c. do dokonania powyższych czynności potrzebne były pełnomocnictwa rodzajowe. (...)

....sam wymóg protokołowania uchwały nie oznacza, iż mamy do czynienia ze szczególną formą czynności prawnej - ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie w art. 79 rozróżnia czynności notarialne, do których zalicza m.in. sporządzanie aktów notarialnych oraz spisywanie protokołów. Mając powyższe na uwadze, jak również treść art. 18 ust. 2a zd. 1 ustawy, zgodnie z którym zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, nie ulega najmniejszej wątpliwości, że do podjęcia uchwały nr (...)z dnia 24 czerwca 2015 r. (która powinna była zostać i została zaprotokołowana przez notariusza zgodnie z art. 18 ust. 2 a ustawy) oraz uchwał nr (...) z dnia 24 czerwca 2015 r. (które nie podlegały nawet obowiązkowi zaprotokołowania ich przez notariusza zgodnie z art. 18 ust. 2 a ustawy) nie było wymagane legitymowanie się przez pełnomocników dokumentem pełnomocnictwa udzielonym im w formie aktu notarialnego. Żadna z czynności, do których właściciele niektórych lokali udzielili pełnomocnictwa nie była bowiem objęta koniecznością sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. Ponadto, co należy podkreślić, uchwała nr 2 wymagała wyłącznie zaprotokołowania jej przez notariusza, co nie może być utożsamiane z czynnością sporządzenia aktu notarialnego. Dla zapewnienia najlepszego porządku i sprawności w przebiegu zebrania właścicieli lokali w dniu 24 czerwca 2015 r., udział notariusza w protokołowaniu przebiegu zebrania rozpoczął się już wraz z rozpoczęciem zebrania i obejmował zatem nie tylko zaprotokołowanie uchwały nr 2, ale również uchwały nr 1. Nie ulega zatem wątpliwości, iż na zebraniu właścicieli lokali zostały zachowane wszelkie wymogi związane z podejmowanymi uchwałami określone w obowiązujących przepisach prawa. Akt oddania głosu przez członka wspólnoty stanowi szczególny rodzaj oświadczenia woli, dla którego skuteczności nie jest wymagana szczególna forma; przejawem oświadczenia woli jest oddanie głosu poprzez chociażby tylko podniesienie ręki – konieczność zaprotokołowania uchwały przez notariusza pozostaje zatem bez związku z formą wyrażenia woli przez członka wspólnoty, a tym samym również i konieczną formą pełnomocnictwa. (...)

Podniesiony przez stronę powodową zarzut, że podjęte uchwały są sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz naruszają interes powoda jest również nieskuteczny. Fakt zmiany sposobu zarządu i zarządcy sam przez się nie może stanowić podstawy do uznania, iż zarządzanie nieruchomością odbywa się w sposób niezgodny z zasadami prawidłowej gospodarki – zmiana sposobu zarządu sama w sobie nie ma charakteru czynności sprzecznej z zasadami prawidłowej gospodarki, tym bardziej nie jest sprzeczna z przepisami, które wprost dopuszczają możliwość zmiany sposobu zarządu ustalonego w umowie. Interes powoda wyraża się w dążeniu do zagwarantowania sobie dalszego faktycznego zarządzania nieruchomością i jest wywodzony z faktu, iż do starania i nakłady Spółdzielni pozwoliły na wybudowanie budynku – tak rozumiany interes powoda nie może stanowić podstawy kwestionowania uchwały o zmianie zarządcy, odrębną natomiast kwestią są ewentualne rozliczenia wzajemnych roszczeń pomiędzy Wspólnotą a Spółdzielnią. W przypadku, gdy członkowie Wspólnoty będą niezadowoleni ze sprawowanego zarządu, uchwała podjęta w tej kwestii może być zmieniona – i tylko w ten sposób zdaniem Sądu możliwa jest weryfikacja i ocena działań podmiotu zarządzającego; nawet rzekome nieprawidłowości po stronie zarządu i zarządcy nie mogą stanowić podstawy do „wstecznego” uznania uchwały zmieniającej sposób zarządu za wadliwą w kontekście negatywnej oceny działań nowego zarządcy. Sąd podziela ugruntowane stanowisko w judykaturze i doktrynie, zgodnie z którym uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie korzystają z atrybutów prawomocności formalnej, ani nie wywołują skutków prawomocności materialnej. Uchwały wspólnoty są wyrazem aktualnej woli właścicieli lokali co do tego, jak powinny być uregulowane poszczególne sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej, a przy tym właściciele mogą zmieniać lub modyfikować swoje dotychczasowe stanowisko w tym zakresie w sposób dowolny. W judykaturze wskazuje się, że uprawnienie to ogranicza jedynie zasada ochrony praw nabytych, stąd tylko uchwała wspólnoty, która stanowi podstawę nabycia przez właściciela lokalu konkretnych praw, nie może być dowolnie zmieniona lub uchylona (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2001 r. VCKN 532/00). Ugruntowanym jest w orzecznictwie stanowisko, zgodnie z którym naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 Ustawy o własności lokali stanowi kategorię obiektywną, ocenianą w świetle zasad współżycia społecznego (por. np. wyrok SA w Warszawie z 19.05.2011, I ACa 35/11) – w sprawie niniejszej nie sposób takiego naruszenia obiektywnie dostrzec; oczywistym jest, że z kolei naruszenie subiektywnego interesu właściciela lokalu poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 Ustawy (por. np. wyrok SA w Szczecinie z 27.02.2014, I ACa 867/13).

Podstawą zaskarżenia uchwały wspólnoty z uwagi na niezgodność z prawem oprócz zarzutów proceduralnych mogą być również zarzuty o charakterze merytorycznym : w sprawie niniejszej oznaczałoby to konieczność wykazania przez powoda, iż treść zaskarżonych uchwał pozostaje w sprzeczności z przepisami prawa. W ocenie Sądu jak wskazano wyżej, żadna z w/w uchwał ze swej istoty nie może być uznana za sprzeczną z prawem materialnym : uchwała były wyrazem suwerennej woli większości członków wspólnoty – mniejszość, do której należy Spółdzielnia, winna uszanować stanowisko wyrażone przez wspólnotę w uchwałach. Sąd nie był władny, odnosząc się do zarzutów merytorycznych powoda, wydać orzeczenia równoznacznego z powzięciem de facto za wspólnotę uchwał o treści sprzecznej z wolą jej członków – prawo właścicieli do zaskarżania uchwał nie oznacza bowiem, iż mają oni możliwość wymuszania na drodze sądowej, by wspólnota podjęła uchwałę określonej treści (por. wyrok SN z 07 lutego 2002 r., I CKN 489/00). Sąd w sprawie niniejszej nie stwierdził również, aby istotnie wystąpiły uchybienia skutkujące nieważnością zaskarżonych uchwał w odniesieniu do możliwości ustalenia ich nieważności na podstawie art. 189 kpc; powód nie wnosił również o ustalenie nieistnienia podjętych uchwał (w szczególności w odniesieniu do podstawowego zarzutu niewłaściwie udzielonych pełnomocnictw) – Sąd będąc związanym wskazaną podstawą prawną i faktyczną powództwa oraz sformułowanym żądaniem w istocie nie mógł z własnej inicjatywy poszukiwać rozstrzygnięcia, które byłoby dopasowane do żądania pozwu, które jak się zdaje odwoływało się jedynie do trybu przewidzianego w art. 25 Ustawy o własności lokali; widoczny jest dysonans między żądaniem pozwu, a podstawą prawną żądania – z jednej bowiem strony powód kwestionuje formalną poprawność zaskarżonych uchwał (a więc wskazuje podstawę stwierdzenia ich nieistnienia), z drugiej zaś formułuje żądanie w oparciu o art. 25 Ustawy – a więc pośrednio przyznaje, że uchwały te zostały formalnie skutecznie podjęte (por. wyrok SN z 30.09.2015, I CSK 773/14 oraz wyrok SA w Warszawie z 17.03.2015, VI ACa 1866/13).

http://orzeczenia.plock.so.gov.pl/conte ... -04-08_001

[Joanna]

Wyrok nieprawomocny, pewnie został zaskarżony. A temat aktualny dla wielu wspólnot, ciekawe jaki będzie wyrok sądu apelacyjnego.

[piotrusb]

Stanowisko sądu odnośnie pełnomocnictwa notarialnego do głosowania uchwał jest zgodne z wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 stycznia 2016 r., sygn. akt I CSK 1047/14, stosownie do którego pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i do głosowania uchwały w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie wymaga formy aktu notarialnego. Sąd Najwyższy wyraźnie podkreślił, że należy odróżnić oddanie głosu, do czego upoważnia pełnomocnictwo, od uchwały właścicieli, która zostaje podjęta jako rezultat głosowania. Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest zatem umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (np. art. 18 ust. 2a uwl), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 kc w zw. z art. 1 ust. 2 uwl. Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga zatem formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza. W doktrynie już wcześniej pojawiały się opinie zbieżne z tym stanowiskiem SN, taki też pogląd przedstawił Sąd Apelacyjny w Białymstoku w uzasadnieniu wyroku z 12 października 2012 r., sygn. akt I ACa 376/12.