Wyższe zaliczki od lokali użytkowych

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wyższe zaliczki od lokali użytkowych

#1 Post autor: piotrusb » 31-01-2017, 15:46

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 grudnia 2016 r., sygn. akt VI ACa 1315/15.

Powód miasto W. wnosił o uchylenie uchwały podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów remontu i uchwalenia rocznego planu remontowego na rok 2013. Jako podstawę faktyczną roszczenia podał bezpodstawność zwiększenia opłat na fundusz remontowy wyłącznie od lokali użytkowych.
Pozwana wspólnota wnosiła o oddalenie powództwa, podnosząc, że zaliczka jest przeznaczona na przyszłe koszty remontu, a zainstalowane przez powoda na dachu budynku klimatyzator i wentylatory spowodowały zniszczenie części elewacji.

Wyrokiem z dnia 2 czerwca 2015 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo, a SA wyrok ten podtrzymał stwierdzając w uzasadnieniu:
Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W orzecznictwie wyjaśniono, że powołany przepis pozwalający na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali, powinien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną (kosztów remontu) musi być uzasadnione większymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, pozostającymi w związku ze sposobem korzystania z tych lokali użytkowych i musi być proporcjonalne do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Koniecznym czynnikiem pozwalającym na podjęcie takiej uchwały jest istnienie określonych (a nie hipotetycznych) uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 sierpnia 2015 r., sygn. akt I ACa 2019/14).

Także w piśmiennictwie wskazuje się, że z reguły czynnikami wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych są: wzmożony ruch klientów udających się do lokali handlowych (zaśmiecanie i intensywne zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury, zwiększona ilość śmieci składowanych do wspólnych pojemników, większe zużycie wody i energii elektrycznej we wspólnych pomieszczeniach przyległych), uciążliwość (głównie dla właścicieli lokali mieszkalnych zamieszkujących w danym budynku lub budynkach wspólnoty) związana z korzystaniem z garaży lub miejsc postojowych w wielostanowiskowym lokalu garażowym, emisja hałasów, zanieczyszczeń różnego rodzaju (w tym gazowych), zapachów oraz ruch i uciążliwości dokonywane przez klientów innych lokali usługowych, produkcyjnych i magazynowych.

Jednakże w literaturze podkreśla się, że wpływ tych czynników na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie zawsze jest ściśle policzalny, dlatego w pewnym zakresie wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Zachowane jednak musi być powiązanie (adekwatny związek) między wielkością i intensywnością szeroko rozumianych immisji związanych z korzystaniem z tych lokali oraz ich wpływem na nieruchomość wspólną oraz korzystanie z lokali przez członków wspólnoty. Przy tym, nie zawsze chodzi o wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, albowiem ustawa o własności lokali w art. 12 ust. 3 stanowi, „jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z lokali”, a więc posługuje się szerszym pojęciem, w którym są różnorakie, także pozakosztowe, uciążliwości dla pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej (zob. R. Dziczek, Art. 12 w: Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VII. Wolters Kluwer, 2016).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy, nie dopuszczając się naruszenia art. 232 k.p.c. w związku z art. 6 k.c. W aktach sprawy znajdują się bowiem dowody z dokumentów dotyczące kredytu termomodernizacyjnego, a powód nie kwestionował faktu nieuzyskania premii na lokal użytkowy. Prawidłowe są zatem ustalenia Sądu pierwszej instancji, że koszt kredytu termomodernizacyjnego przypadający na 1 m 2 lokalu użytkowego jest wyższy niż koszt tego kredytu przypadający na 1 m 2 lokalu mieszkalnego, który został obniżony przez uzyskaną premię. Ponieważ kredyt termomodernizacyjny jest spłacany ze środków funduszu remontowego, zasadne było obciążenie właściciela lokalu użytkowego wyższymi zaliczkami.(...)

....wobec udowodnienia istnienia pozostałych czynników w postaci wpływu klimatyzatora i wentylatorów na elewację budynku oraz niekorzystania przez lokal użytkowy z premii termomodernizacyjnej, należy przyjąć, że lokal użytkowy generuje większe koszty, niż pozostałe lokale. Przy tym, nie można od Wspólnoty Mieszkaniowej wymagać, aby w sposób precyzyjny wyliczyła wpływ tych czynników na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, albowiem jest to niewykonalne. Natomiast na karcie 65 akt znajduje się sporządzona przez Wspólnotę Mieszkaniową kalkulacja różnicy w obciążeniu za lokal użytkowy, której powód nie zakwestionował, ani nie wskazał własnej kalkulacji, ograniczając się do negowania samej zasady wprowadzenia zróżnicowanych obciążeń.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-08_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Wyższe zaliczki od lokali użytkowych

#2 Post autor: piotrusb » 03-02-2017, 17:55

I jeszcze na ten sam temat:

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 9 grudnia 2016 r., sygn. akt I C 883/16.

Powód domagał się uchylenia w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie podwyższenia wysokości zaliczek dla lokali usługowych. Sąd uznał powództwo stwierdzając w uzasadnieniu:
Odstępstwo od zasady pokrywania przez właścicieli poszczególnych lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej przewiduje art. 12 ust. 3 uwl, zgodnie z którym uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Przepis art. 12 ust. 2 uwl zezwala na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli jest to uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali. Zwiększenie takie musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomości wspólnej w związku z funkcjonowaniem tych lokali (zob. A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2007, s. 259 i nast.). Skuteczne podjęcie uchwały o tym przedmiocie wymaga spełnienia trzech przesłanek: - uchwała może dotyczyć wyłącznie właścicieli lokali użytkowych, - lokale te są faktycznie wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej, - istnieje związek przyczynowy pomiędzy sposobem korzystania z lokalu użytkowego a przyczynianiem się do zwiększenia uciążliwości lub wyższych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Ustalenie kosztów w rozmiarze większym nie może być dowolne. Decyzja taka powinna mieć na względzie rzeczywiste przyczynianie się poszczególnych lokali do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Czynnikiem decydującym jest też zwiększony stopień uciążliwości związany ze sposobem korzystania z lokalu. Sytuacja taka dotyczyć będzie lokali użytkowych o przeznaczeniu gospodarczym (o funkcji usługowej, wytwórczej, magazynowej, garażowej, itp.), których wykorzystywanie powoduje wzmożony ruch klientów i związane z tym zaśmiecanie, intensywne używanie elementów infrastruktury wspólnej, zwiększenie zużycia wody i energii elektrycznej w częściach wspólnych nieruchomości, zwiększenie ilości i kosztu wywożenia odpadów, a także uciążliwości, emisje hałasów, zanieczyszczeń, zapachów (zob. A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003, s. 694, R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2010, s. 125-126). Musi być zachowane powiązanie w postaci adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy wielkością i intensywnością opisanych immisji a ich wpływem na nieruchomość wspólną oraz korzystaniem z lokalu. (...)

Nie ulega wątpliwości, że prowadzenie różnorakiej działalności usługowej we wskazanych lokalach może powodować zwiększenie ruchu w tej okolicy. Każdy z tych lokali jest bowiem odwiedzany codziennie przez wielu klientów, niejednokrotnie zmotoryzowanych, którzy chcą zaparkować jak najbliżej punktu usługowego, do którego zmierzają. Część z nich przyjeżdża rowerami, część pali papierosy, część spożywa alkohol w najbliższej okolicy. Niektórzy przychodzą w towarzystwie psów. Do niektórych lokali odbywają się dostawy towarów. To wszystko potencjalnie może powodować pewnego rodzaju niedogodności dla mieszkańców osiedla i w konsekwencji prowadzić do zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej – opłat za dodatkowe sprzątanie, konserwacje i naprawy. W takich sytuacjach co do zasady za uzasadnione można uznać zwiększenie obciążenia przypadające na właściciela lokalu, którego wykorzystywanie takie koszty generuje.

Niemniej jednak przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie dało wystarczających podstaw do uznania, aby wszystkie lokale usługowe wymienione w uchwale z uwagi na prowadzoną w nich działalność, w szczególności należący do powoda lokal, generowały większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w porównaniu do lokali mieszkalnych. Nadto pozwana, na której spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie, nie wykazała okoliczności uzasadniających zwiększenie zaliczek na poczet kosztów zarządu z tytułu utrzymania czystości wewnętrznej, zewnętrznej i zieleni oraz z tytułu konserwacji bieżącej w stosunku do lokali wskazanych w uchwale (...)

...analiza pozostałego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie prowadzi do wniosku, że w rzeczywistości zwiększenie obciążeń powoda oraz właścicieli pozostałych lokali usługowych wskazanych w zaskarżonej uchwale z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej nie odpowiadało rzeczywistym potrzebom w tym zakresie, a jeżeli już dochodziło do zwiększenia kosztów przeznaczonych na utrzymanie czystości i porządku bądź bieżącą konserwację, to były one generowane przez działalność lokalu usługowego nie objętego skarżoną uchwałą, to jest lokalu, w którym prowadzony jest sklep. Problem uciążliwości związanych z istnieniem lokali usługowych pojawił się w 2014 r., kiedy to do zarządu i administratora Wspólnoty zaczęły docierać skargi mieszkańców na spożywanie alkoholu przez osoby trzecie na terenie Wspólnoty, niejednokrotnie w porach wieczornych oraz związane z tym zaśmiecanie i zanieczyszczanie terenu wokół. W istocie więc problem ten początkowo związany był z funkcjonowaniem dwóch lokali usługowych: należącego do powoda lokalu, w którym najemca prowadził sklep spożywczo-monopolowy, oraz lokalu, w którym był i jest nadal prowadzony sklep, albowiem tylko w tych dwóch lokalach sprzedawany był alkohol. Z uwagi na cofnięcie przez Wspólnotę zgody na sprzedaż alkoholu najemcy lokalu powoda począwszy od października 2014 r. sklep monopolowy został zamknięty. Od kwietnia 2015 r. w lokalu tym nowy najemca prowadzi sklep z używaną odzieżą, a zatem wyeliminowane zostały przez Wspólnotę artykułowane przez jej członków uciążliwości związane z funkcjonowaniem sklepu monopolowego. Z kolei uciążliwości generowane przez sklep zostały zminimalizowane przez stronę pozwaną na skutek zawarcia z właścicielem oraz najemcą tego lokalu porozumienia przysparzającego Wspólnocie miesięczny dochód w wysokości 800 zł przeznaczony na konserwację oraz utrzymanie czystości i porządku na terenie wokół lokali usługowych. (...)

Przesłuchani w sprawie świadkowie - właściciele lokali usługowych objętych zaskarżoną uchwałą zgodnie zeznali, że nie zachodzi potrzeba mycia i czyszczenia elewacji oraz kostki brukowej wokół lokali usługowych kilka razy do roku. Wskazali, że powierzchnia elewacji wokół ich lokali nie charakteryzuje się większym stopniem zabrudzenia w porównaniu do pozostałej powierzchni elewacji, a ponadto źródłem ewentualnych zabrudzeń są w głównej mierze opady atmosferyczne, które są zjawiskiem nieuchronnym, na które nie ma żadnego wpływu sposób korzystania z lokali usługowych. Świadkowie ci wskazali też zgodnie, że zabrudzenia wywołane działaniem człowieka wiążą się z malowaniem kredą po elewacji i chodniku przez dzieci mieszkańców osiedla. Odnośnie plam olejowych podali, że najwięcej ich znajduje się w okolicy parkingów wewnętrznych, na których swoje samochody pozostawiają mieszkańcy osiedla, a nie na chodnikach przed lokalami usługowymi. Wydaje się to logiczne i wiarygodne, chociażby z tego względu, że w strefie przed lokalami usługowymi panuje obecnie zakaz parkowania i zatrzymywania pojazdów, zaś dostawy do lokali objętych skarżoną uchwałą odbywają się od strony zaplecza. Z uwagi na istniejący zakaz, a także notoryczne zajmowanie miejsc parkingowych przeznaczonych na potrzeby lokali usługowych przez mieszkańców osiedla, nie można też uznać, że to wyłącznie samochody klientów lokali usługowych bądź samochody dostawcze powodują dewastację chodników i zanieczyszczanie kostki brukowej. Owszem klienci tych lokali mają potencjalną możliwość wjechania na teren Wspólnoty i zaparkowania tam swoich pojazdów, jednakże brak jest podstaw do przypisywania im większego stopnia przyczynienia się do niszczenia (zabrudzania) nawierzchni niż mieszkańcom osiedla. Odnośnie uszkodzeń elewacji pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów świadczących o tym, że w istocie mają one miejsce. Sam fakt opierania rowerów nie usprawiedliwia takiego twierdzenia. Pozwana nie wykazała też, aby istniała konieczność zamontowania w okolicy lokali usługowych dodatkowych kamer, obok już istniejących.(...)

Niezależnie od powyższego należy też zwrócić uwagę, że zaskarżona uchwała zwiększa obciążenie każdego właściciela lokalu usługowego z tytułu wymienionych w niej zaliczek w różnym stopniu, gdyż ostateczna wysokość stawki, jaką obowiązani są płacić właściciele wymienionych w uchwale lokali usługowych, uzależniona jest od powierzchni tych lokali. Tymczasem gdyby nawet przyjąć, że lokale te w istocie generują zwiększone koszty konserwacji bieżącej oraz utrzymania porządku na przylegających do nich terenie, zwiększenie zaliczek powinno zostać dokonane proporcjonalnie do stopnia, w jakim każdy z tych lokali miałby się przyczyniać do zwiększenia kosztów utrzymania. Wysokość obciążenia nie może być ustalona arbitralnie, ale musi zostać poprzedzona rzetelną analizą kosztochłonności danego lokalu usługowego.

Uchwała zwiększająca obciążenie właścicieli lokali użytkowych musi zostać podjęta w odniesieniu do indywidualnie oznaczonych lokali. Powinna wskazywać konkretny lokal oraz konkretne okoliczności faktyczne uzasadniające zwiększone obciążenie finansowe (A. Turlej, Komentarz, s. 260) do uiszczania opłat wyższych mogą zostać zobowiązani tylko ci właściciele lokali użytkowych, w przypadku których uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali wpływający na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (A. Doliwa, Komentarz, s. 694). Zwiększenie jest zatem dopuszczalne, jeżeli koszty eksploatacji lokalu są rzeczywiście większe (J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, s. 62). Podstawą podjęcia uchwały jest istnienie określonych (a nie hipotetycznych) uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mających wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25.11.2010 r., I ACa 789/10).

Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podwyższenie opłat spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej (A. Turlej, Komentarz, s. 259 i 263). Zatem to pozwana powinna przedstawić stosowne dowody wskazujące, że przeznaczenie lokalu powoda oraz pozostałych lokali wymienionych w zaskarżonej uchwale, czyli ich faktyczne wykorzystywanie i związane z tym uciążliwości, prowadzi do zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a przez to powoduje potrzebę nałożenia na właścicieli tych lokali zwiększonego obciążenia zaliczkami na poczet tychże kosztów. To Wspólnota Mieszkaniowa powinna przedstawić sposób wyliczenia proponowanej stawki z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i ich zwyżki w stosunku do lokali użytkowych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25.11.2010 r., I ACa 789/10).

Ustalenie zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie może być dowolne; zawsze musi uwzględniać konkretne okoliczności i konkretny sposób korzystania z lokalu, a także konkretne oddziaływania takiego korzystania na nieruchomość wspólną; przedmiotem postępowania w sprawie o uchylenie uchwały jest ustalenie, czy przyjęta przez wspólnotę wysokość jest prawidłowa (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30.10.2013 r., I ACa 801/13). Podwyższenie stawki opłaty eksploatacyjnej musi zostać poparte rzetelną kalkulacją, pozwalającą akceptować dokonany poziom podwyżki opłaty jako merytorycznie uzasadniony. Zakres zwiększenia musi być proporcjonalny do wyższych kosztów, a nie ustalony arbitralnie. Nie można zwiększać obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania lokali na zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli nie zostanie wykazane, że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi wpływają ona na zwrot kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 27.09.2012 r., I ACa 422/12).

Dla oceny stopnia zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej konieczne jest przeprowadzenie stosownej kalkulacji w celu ustalenia, czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokali użytkowych powoduje zwiększenie utrzymania nieruchomości wspólnej, a co się z tym wiąże, ustalenia, w jakim zakresie właściciele lokali użytkowych powinni być obciążeni obowiązkiem ponoszenia wyższych opłat z tego tytułu (zob. wyroki: Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19.10.2011 r., I ACa 568/11, OSA 2012/7; Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 07.11.2013 r., I ACa 513/13).

Pozwana obowiązkom tym nie sprostała.

http://orzeczenia.wroclaw.so.gov.pl/con ... -12-30_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”