Sposób głosowania na uchwałę wspólnoty

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 grudnia 2016 r., sygn. akt I ACa 2062/15.

Podmioty prawne typu korporacyjnego składają oświadczenia woli w formie uchwał odpowiednich organów. Podobnie jest ze wspólnotami właścicieli lokali, obejmującymi zabudowaną nieruchomość, w której została wyodrębniona własność poszczególnych lokali. Wspólnota taka ma zdolność prawną, chociaż nie jest osobą prawną (art. 33 1 § 1 k.c.). Podstawowe znaczenie w takiej wspólnocie mają uchwały właścicieli lokali, podejmowane bądź na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, bądź w drodze kombinacji obu tych metod głosowania (art. 23 ust. 1 u.w.l.). (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 listopada 2011 r., I ACa 464/11). Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały, wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c., zmierza do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwała nie istnieje, gdyż nie została podjęta, np. wskutek braku wymaganego statutem quorum lub wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2015 r., I CSK 773/14) (...)

W przepisach ustawy o własności lokali nie zamieszczono żadnych wskazówek dotyczących sposobu oddawania głosów za lub przeciw uchwale. Można zatem dopuścić stosowanie różnych metod w zależności od woli właścicieli lokali, sytuacji czy przedmiotu głosowania. Byle tylko można było następnie stwierdzić, czy i kiedy uchwała została podjęta (tj. oddano za nią wymaganą większość głosów wszystkich właścicieli lokali). Tak więc można dopuścić głosowanie na zebraniu w formie podniesienia ręki (jeśli wcześniej zabezpieczono wiarygodny sposób liczenia głosów i sprawozdawania o liczbie oddanych głosów "za", "przeciw" lub wstrzymujących się). Można dopuścić głosowanie w formie pisemnej, w tym w sprawach wyboru różnych osób, za pomocą kart do głosowania z nazwiskami kandydatów (ewentualnie z udziałem powoływanej na potrzeby takiego głosowania komisji skrutacyjnej). Można też głosować, składając podpis pod uchwałą będącą przedmiotem głosowania albo w inny sposób, pozwalający na stwierdzenie, jaką liczbę głosów oddano "za" i ewentualnie "przeciw" uchwale (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 lipca 2013 r., I ACa 18/13 i z dnia 4 lipca 2014 r., VI ACa 1630/13). Udział w akcie głosowania nie może jednak polegać na składaniu oświadczeń woli ex ante - poprzez wyrażenie ogólnej akceptacji dla wszystkich ewentualnych uchwał zanim jeszcze ich treść została poddana pod głosowanie. Zatem takie oświadczenie woli M. G. nie mogło zostać uznane za udział w akcie głosowania, jak prawidłowo przyjął Sąd Okręgowy.

Głosowanie przez przedstawicieli nie zostało wyłączone w ustawie o własności lokali, a co do skutków prawnych takiego głosowania należy odwołać się do regulacji kodeksowej. W świetle art. 95 § 2 k.c. czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania wywołuje skutek bezpośredni dla reprezentowanego. Nie budzi wątpliwości, że uchwała właścicieli lokali jest czynnością prawną. Art. 98 k.c. stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Słusznie Sąd Okręgowy uznał, iż pełnomocnictwa udzielone K. M. i M. G. nie miały charakteru rodzajowego. Skoro do ważnego oddania głosu nad sporną uchwałą przez pełnomocników właścicieli konieczne było udzielenie im pełnomocnictwa rodzajowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00), do czego, jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy, nie doszło, zatem czynności dokonane przez pełnomocników, nie mogły wywrzeć skutków prawnych.

Natomiast ustosunkowanie się do pozostałych zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 23 ust. 1 u.w.l., art. 199 k.c. w zw. z art. 22 ust. 3 u.w.l. oraz art. 1 ust. 1 u.w.l. wymaga poczynienia rozważań natury ogólnej w kwestii sposobu wykonywania prawa głosu przez tzw. zbiorowego członka wspólnoty mieszkaniowej w stanie prawnym obowiązującym w chwili, gdy miała zostać podjęta zaskarżona uchwała. Sytuacja ta zaistniała przed dokonaniem nowelizacji ustawy o własności lokali, dokonanej ustawą z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U.2015, poz.1168), która z dniem 29 sierpnia 2015 r. dodała art. 23 ust. 2b oraz art. 1a i art. 3 ust. 3a. Celem, jaki przyświecał wprowadzonym zmianom, (co wynika z treści uzasadnienia projektu tej ustawy), było zrównanie statusu prawnego właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych. Ustawodawca wprost stwierdził, iż w stanie prawnym przed dokonaniem nowelizacji, (a więc relewantnym dla rozstrzygnięcia o zasadności powództwa), udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej był niepodzielny, czego konsekwencją była niepodzielność głosu oddawanego przez „zbiorowego" właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwał. Pod pojęciem owego „zbiorowego” właściciela należy rozumieć współwłaścicieli w częściach ułamkowych lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych.

Stanowisko to, które Sąd Apelacyjny w pełni podziela, dominowało również w judykaturze (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12 i z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06), a wyrażało się stwierdzeniem, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. Zgodnie z art. 6 u.w.l., wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Przytoczony przepis nie zawiera zastrzeżenia, że wspólnotę mieszkaniową tworzą tylko właściciele lokali wyodrębnionych, dlatego nie powinno budzić wątpliwości, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie jedynie części lokali, wspólnotę tę tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali, jak i dotychczasowy właściciel budynku, z którego lokale zostały wyodrębnione. Samodzielne lokale niewyodrębnione mogą być przedmiotem współwłasności. W takiej sytuacji ich współwłaścicielom, tak jak i współwłaścicielom odrębnych lokali, przysługuje niepodzielnie udział w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele, głosując za podjęciem uchwały, mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 17 czerwca 2015 r., I CSK 355/14, Sąd Najwyższy wskazał, iż podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu i wynika z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu, uzasadnione jest więc stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 k.c. i art.201 k.c.). W zależności zatem od tego, co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) - czynność zwykłego zarządu czy przekraczająca zwykły zarząd (art. 22 u.w.l.) - wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą jego zakres. Zatem ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały; jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 k.c., a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli; natomiast jeżeli dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 k.c., zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli.

Przedmiotem zaskarżenia w rozpoznawanej sprawie była uchwała pozwanej Wspólnoty dotycząca funduszu remontowego, a więc kosztów zarządu nieruchomością wspólną, czyli obejmująca czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Sąd Apelacyjny w składzie rozpoznającym apelację podziela pogląd prawny Sądu Apelacyjnego w Warszawie wyrażony w wyroku z dnia 24 września 2013 roku, I ACa 571/13, że chociaż status funduszu remontowego nie został w ogóle uregulowany w ustawie o własności lokali ustawowo, to nie ma wątpliwości, że właściciele lokali mogą go utworzyć mocą podjętej uchwały. W takiej sytuacji zgromadzone na nim środki są uiszczane przez właścicieli w ramach realizacji obowiązku ponoszenia przez nich kosztów zarządu przewidzianego w art. 14 pkt 1 u.w.l. Z art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l. wprost zaś wynika, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy ustalanie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, a w tej kategorii mieści się decyzja o wysokości wpłat na fundusz remontowy, gdyż wydatki na remonty stanowią jeden z podstawowych elementów kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zauważyć należy, że pogląd ten odzwierciedla co do zasady stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-14_001