Rozliczanie kosztów NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Rozliczanie kosztów NW

#1 Post autor: piotrusb » 15-01-2017, 13:04

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 25 lipca 2016 r., sygn. akt XXV C 1417/14.

Właścicielka lokalu w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej wniosła o uchylenie uchwały w sprawie planu finansowego z powodu niezgodności uchwały z przepisem art. 12 ust. 2 uwl poprzez nieuwzględnienie współwłaścicieli lokali użytkowych (garaż -1 i garaż -2) w ponoszeniu kosztów zarządu nieruchomości wspólnej oraz poprzez określenie, iż koszty zarządu nieruchomości wspólnej właściciele ponoszą w stosunku do posiadanego przez nich metrażu lokali i od lokalu, a nie w stosunku do posiadanych przez nich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Sąd orzekł:
Współwłaściciele lokali użytkowych tj. garaży -1 i -2 nie partycypują w kosztach zarządu nieruchomością wspólną z uwagi na postanowienia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, na mocy której pozwana Wspólnota w zamian za nabycie lokalu niemieszkalnego (kotłowni) zwolniła spółkę (...) i jej następców prawnych z obecnych i przyszłych wszystkich należnych w przyszłości na rzecz wspólnoty mieszkaniowej z opłat wynikających z udziału w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Co do zasady należy podzielić pogląd strony pozwanej, że umowa ta nigdy nie została uznana za nieważną, a tym samym zarząd pozwanej Wspólnoty zobowiązany jest do jej przestrzegania.

Natomiast zarzut strony powodowej, iż umowa ta jest bezwzględnie nieważna, gdyż jej przedmiotem była sprzedaż kotłowni będącej częścią nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nie może być poddany ocenie prawnej w niniejszym postępowaniu. (...)

Z treści art. 7 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali wynika, że wpis odrębnej własności lokalu ma charakter konstytutywny. Od momentu jego dokonania obowiązuje wynikające z art. 3 ustawy o k.w.h. domniemanie prawne zgodności tego wpisu z rzeczywistym staniem prawnym.

Obalenie tego domniemania, z uwagi na konstytutywność wpisu, może nastąpić w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wszczętym na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (por. uchwała SN z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 123/10, wyrok SN z dnia 16 lutego 2011 r., I CSK 305/10). Tak więc ocena ważności umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu (kotłowni) i jego sprzedaży nie może nastąpić w niniejszym postępowaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia.

Niemniej jednak Sąd uznał, iż skarżona uchwała, na mocy której przyjęty został plan finansowy na 2014 roku, jest niezgodna z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach oraz z art. 13 ust. 1 w/w ustawy, zgodnie z którym właściciel lokalu obowiązany jest m. in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnych, a więc zaskarżona uchwała narusza prawo oraz narusza też interesy ekonomiczne powódki.

Należy bowiem stwierdzić, iż zgodnie z powołanymi przepisami plan finansowy pozwanej Wspólnoty powinien uwzględniać ponoszenie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej przez wszystkich właścicieli lokali – w tym również właścicieli lokali niemieszkalnych (garaży). Bez znaczenia dla treści planu finansowego pozostaje okoliczność, że właściciele lokali garażowych zostali zwolnieni z ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną na mocy umowy z dnia 05.12.2000r., bowiem ta okoliczność jest kwestią wtórną i pozostaje do rozliczenia jako czynność księgowa i powinna być brana pod uwagę dopiero przy wyliczaniu wysokości miesięcznych opłat na pokrycie kosztów zarządu przez właścicieli lokali, którzy powinni wiedzieć jakie zaliczki uiszczają z tytułu przypadającego im udziału w nieruchomości wspólnej a jakie kwoty uiszczają za właścicieli garaży z tytułu zobowiązania pozwanej Wspólnoty z umowy z dnia 05.12.2000 r. Z art. 12 ust. 2 u.w.l. wynika bowiem bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów, a taki sposób ustalania wysokości kosztów nie może być zmieniony ani w drodze umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, ani w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Apelacyjnego w warszawie z dnia 11.10.2012r., sygn. akt I ACa 331/12). Plan finansowy jest zestawieniem wszystkich kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej a zatem winien uwzględniać również powierzchnie lokali użytkowych bowiem dopiero przy takim sposobie wyliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustalić będzie można jakie są rzeczywiste koszty przypadające na jeden udział w nieruchomości wspólnej czy też metr kwadratowy powierzchni oraz w jakiej części właściciele lokali użytkowych (garaży -1 i -2) zwolnieni są z obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną na mocy umowy z 05.12.2000r. a tym samym w jakiej części te koszty zostały przerzucone na pozostałych członków wspólnoty.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu powódki, iż pozwana nieprawidłowo rozlicza ponoszone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej licząc je od metrażu lokalu a nie od posiadanego przez właściciela lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, to należy stwierdzić, iż gdyby przedmiotowy plan finansowy uwzględniał również obciążenie kosztami zarządu nieruchomością wspólną właścicieli lokali garażowych, to ten zarzut powódki nie byłby trafny albowiem zgodnie z art. 3 ust. 3 i 4 u.w.l. ,,Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych”. Zatem udział właściciela danego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada ilości m/kw powierzchni jego lokalu oraz powierzchni pomieszczeń przynależnych. W związku z powyższym ustalając koszt utrzymania nieruchomości wspólnej przypadający na dany lokal, czy to według przypadającego na lokal udziału czy to według powierzchni lokalu oraz powierzchni pomieszczeń przynależnych, ustalenie wyniku końcowego tj. należnej opłaty, wysokości zaliczki, jest taki sam. Tak wiec tylko w sytuacji gdyby proporcje do posiadanych przez właścicieli lokali udziałów w nieruchomości wspólnej nie były proporcjonalne do powierzchni poszczególnych lokali, to zarzut powódki byłby zasadny, ale w niniejszej sprawie taka sytuacja nie zachodzi. W konsekwencji w ocenie Sądu fakt uczestniczenia przez właścicieli w kosztach zarządu w stosunku do swoich udziałów nie stoi na przeszkodzie określaniu wysokości miesięcznych opłat w odniesieniu do m (2) powierzchni użytkowej lokali skoro udziały właścicieli lokali odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń do nich przynależnych.

Plan finansowy na 2014 roku przyjęty skarżoną uchwałą zakładał, że opłaty o których mowa w punkcie 1-12 oraz 15 – wyrażane są stawką przeliczona na 1 m 2 powierzchni lokal, natomiast wydatki związane z ochroną osiedla i konserwacja domofonów wyrażane są stawka przeliczaną na lokal.

Powódka kwestionowała rozliczenie wskazanych wydatków od lokalu jako sprzeczne z zasadą określoną w art. 12 ust.2 ustawy o własności lokalu. Powódka przy tym nie kwestionowała sposobu podziału kosztów ochrony osiedla przyjętego pomiędzy wspólnotami lecz sposobu podziału tych kosztów już wewnątrz pozwanej Wspólnoty. Zgodnie z art. 14 pkt 4 ustawy o własności lokalu na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na utrzymanie porządku.

Zdaniem Sądu należy podnieść, iż w niniejszej sprawie podstawowym i zasadniczym celem ochrony jest teren osiedla oraz dozorowanie miejsc objętych szczególnym nadzorem jak garaże, wejścia na teren osiedla i do budynków, teren osiedla wokół ogrodzenia, teren placu zabaw. Zatem podstawowym celem jest ochrona majątku Wspólnoty a nie majątku poszczególnych lokali. Wszelkie urządzenia zamontowane w ramach umowy o ochronę służą ochronie mienia wspólnego, a system kamer służy do monitorowania terenu osiedla.

Wobec powyższego należy uznać, iż rozliczanie kosztów ochrony według ilości lokali jest sprzeczne z zasadą określona w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali przewidującym partycypowanie przez członków wspólnoty mieszkaniowej w kosztach utrzymania nieruchomości proporcjonalnie do udziałów i narusza interes powódki.

Natomiast Sąd nie uznał za trafny zarzutu powódki odnośnie kwestii rozliczania kosztów konserwacji domofonów - od lokalu, jako sprzeczny z zasadą określona w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Niewątpliwie bowiem domofon umieszczony przy wejściu do budynku jest urządzeniem, które służy w takim samym stopniu właścicielom wszystkich lokali, bez względu na wysokość ich udziału w nieruchomości wspólnej; tak sama sytuacja jest co do innych domofonów na osiedlu. Zatem specyfika ponoszenia tego wydatku pozwala uznać, iż bardziej uzasadnione, racjonalne i sprawiedliwe jest rozliczanie kosztów konserwacji domofonów według ilości lokali.
http://orzeczenia.warszawa.so.gov.pl/co ... -07-25_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”