Warunki podziału quoad usum, absolutorium wobec naruszeń uwl

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Warunki podziału quoad usum, absolutorium wobec naruszeń uwl

#1 Post autor: piotrusb » 28-12-2016, 17:10

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25 października 2016 r., sygn. akt I ACa 796/16.

Uchwałą Wspólnoty jej budynek został nieformalnie podzielony na dwie części, tzw. wschodnią i zachodnią. Każda z części obejmuje po 4 lokale. Wraz z podziałem budynku przyjęto także podział działki, na której stoi budynek. O tzw. część zachodnią dba jeden z właścicieli - członek jednoosobowego Zarządu (kosi trawę, maluje płot, wykonuje poprawki malarskie), a o część wschodnią dbają właściciele położonych tam lokali. Cały teren jest ogrodzony i wyznaczone są na nim miejsca parkingowe, po 2 na każdej z części. Powódce odmawia się dostępu do miejsc parkingowych, gdyż nie poniosła kosztów ich wykonania.

Właściciele lokali w części zachodniej budynku wykonali na własny koszt remont elewacji po swojej stronie budynku, zaś remont elewacji po stronie wschodniej miał być wykonany przez pozostałych właścicieli lokali.

Do lutego 2013 roku Wspólnota nie posiadała własnego rachunku bankowego, rozliczenia związane z zarządem nieruchomością były dokonywane przez rachunek bankowy jednego z właścicieli. Pozwana Wspólnota nie posiadała także wyodrębnionego funduszu remontowego. We Wspólnocie istniało porozumienie, że każdy z właścicieli lokali jest zobowiązany gromadzić środki finansowe na remont budynku na własnym rachunku bankowym, a w razie podjęcia decyzji o przystąpieniu do remontu, środki te przekazać Wspólnocie.

Powódka wniosła o uchylenie uchwał wspólnoty w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi oraz w sprawie remontu elewacji budynku.

Sąd Okręgowy (wyrok z dnia 23 lutego 2016 r. sygn. akt I C 764/13) uchylił uchwały stwierdzając, że członek zarządu prowadził ten zarząd wadliwie, albowiem wbrew przepisowi art. 30 ust. 1 pkt 1 uwl nie prowadził rozliczeń Wspólnoty przez rachunek bankowy wspólnoty, ale przez swój rachunek prywatny. Nieformalny podział nieruchomości wspólnoty na części wschodnią i zachodnią i odrębny sposób zarządzania nimi naruszał przepis art. 12 ust. 2 uwl. Z kolei zobowiązanie członków wspólnoty do gromadzenia środków na remonty na własnych rachunkach bankowych nie stanowiło wyodrębnienia funduszu remontowego, jakkolwiek wyodrębnienie takie nie jest obligatoryjne. W świetle stwierdzonych nieprawidłowości akceptacja takich działań zarządu uchwałą absolutoryjną wyczerpuje przesłanki z art. 25 uwl.

Uchwała obciążająca właścicieli 4 lokali kosztem remontu elewacji części wschodniej budynku, przy pominięciu właścicieli pozostałych lokali, jest niezgodna z przepisami art. 11 ust. 1 i 2 uwl. Uchwała ta zwalnia w sposób nieuprawniony niektórych właścicieli lokali od ponoszenia kosztów remontu elewacji części wschodniej, na innych zaś nakłada ten obowiązek w części przenoszącej ich udziały.

Sad Apelacyjny oddalił apelację pozwanej wspólnoty stwierdzając:
Odnosząc się do podziału nieruchomości wspólnej do używania dostrzec należy, że orzecznictwo i doktryna przyjmują dopuszczalność dokonania takiego podziału. Podział taki może dotyczyć jednak jedynie tych części nieruchomości wspólnej, które w taki sposób da się wydzielić, a zatem które nie są konieczne dla funkcjonowania nieruchomości wspólnej wraz z posadowionym na gruncie budynkiem i co do których zachodzi możliwość korzystania tylko przez niektórych właścicieli lokali bez szkody dla nieruchomości wspólnej. Mogą to być zatem wydzielone części działki gruntu, stanowiące np. miejsca parkingowe lub służące do rekreacji, czy też niektóre pomieszczenia w części wspólnej budynku, korzystanie z których nie jest konieczne dla funkcjonowania budynku jako całości. Wykluczone jest natomiast dokonanie takiego podziału w odniesieniu do tych elementów, które są konieczne dla istnienia budynku w określonym kształcie i funkcji, czy też dla prawidłowego korzystania z niego. Przede wszystkim podział taki nigdy nie będzie polegał na wyłącznym używaniu określonej części budynku tylko przez niektórych właścicieli lokali. Skoro budynek bez określonych elementów nie może istnieć lub należycie służyć właścicielom lokali zgodnie z jego funkcją, to nie można tu w ogóle mówić o wydzieleniu części budynku do używania. W istocie, jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie w odniesieniu do ścian budynku, nie mamy tu w ogóle do czynienia z podziałem do używania, gdyż ściany konstrukcyjne budynku z istoty służą całemu budynkowi, ale z odmiennym, niż to wynika z przepisów ustawy o własności lokali, określeniem sposobu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Tymczasem, przepis art. 12 ust. 2 tej ustawy, stanowiący o ponoszeniu przez właścicieli lokali kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej stosunkowo do ich udziałów, ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a jedyne odstępstwo od tej zasady jest przewidziane w art. 12 ust. 3 ustawy i odnosi się wyłącznie do lokali użytkowych, co w rozpoznawanej sprawie nie ma miejsca. W rezultacie w pełni trafnie sąd I instancji ocenił, że uchwała obciążająca tylko niektórych właścicieli lokali kosztami remontu elewacji, jest sprzeczna z przepisem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali i z tej przyczyny podlega uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. (...)

Podnoszona w apelacji kwestia, jakoby udzielone absolutorium dotyczyło S. L. jako zarządcy, wykonującego tylko czynności biurowo-techniczne, a nie jako zarządu wspólnoty, również nie może prowadzić do podważenia zaskarżonego wyroku. Strona pozwana powoływała się na istniejącą we wspólnocie praktykę powierzania na roczne (wcześniej na półtoraroczne) okresy dokonywania biurowo-technicznych czynności związanych z zarządem nieruchomością kolejno poszczególnym członkom wspólnoty. Przepis art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali umożliwia powierzenie przez właścicieli lokali zarządu nieruchomością wspólna osobie fizycznej lub prawnej. Chodzi tu o tego rodzaju sytuację, gdy wspólnota nie wyłania zarządu spośród swoich członków w sposób określony przez art. 20 ust. 1, ale zarząd powierza podmiotowi zewnętrznemu. Stad następnie przepisy art. 29 - art. 32a ustawy operują alternatywą „zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w do art. 18 ust. 1”. Czym innym jest natomiast powierzenie przez istniejący zarząd wspólnoty osobie spoza tego zarządu określonych czynności, o charakterze polegającym w istocie na administrowaniu nieruchomością. Osobę taką określa się niekiedy jako „zarządcę”, chociaż nie jest ona zarządcą w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy. Istotą takiego powierzenia jest to, że pewne czynności należące do sfery zarządzania nieruchomością wspólną, mające bardziej techniczny, niż decyzyjny charakter. nie są dokonywane bezpośrednio przez zarząd, ale przez osobę trzecią. Sytuacja taka nie ma jednak miejsca, gdy osobą spełniająca takie czynności jest jednoosobowy zarząd wspólnoty. Nie ma wtedy miejsca wykonywanie określonych czynności powierzonych przez zarząd osobie trzeciej, ale jest to wykonywanie tych czynności bezpośrednio przez zarząd. W konsekwencji, w sytuacji gdy S. L. był jednoosobowym zarządem pozwanej Wspólnoty, czynności przez niego wykonywane były czynnościami zarządu i podlegały ocenie Wspólnoty w ramach absolutorium dla zarządu, o którym mowa w art. 30 ust. 2 ustawy. (...)

Z powyższych przyczyn sad I instancji trafnie ocenił, że uchwała dotyczyła absolutorium dla zarządu, zaś sprzeczność z prawem sposobu dokonywania rozliczeń, nieprowadzenie rachunku bankowego dla Wspólnoty, obciążanie właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości w sposób sprzeczny z art. 12 ust. 2 ustawy, powodują ocenę tej uchwały jako akceptację dla naruszania przez zarząd przepisów prawa, co uzasadnia jej uchylenie na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy.

Jak wyżej wskazano kwestia zalegania przez powódkę z płatnościami na rzecz Wspólnoty nie może pozbawić jej prawa do skutecznego zaskarżenia uchwał sprzecznych z prawem. Wspólnota dysponuje stosownymi środkami prawnymi w stosunku do właściciela lokalu nie uiszczającego na jej rzecz płatności, od powództwa o zasądzenie i następnie egzekucji, aż do żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji, stosownie do przepisów k.p.c. Uprawnienie właściciela lokalu do zaskarżenia uchwał wspólnoty nie jest natomiast zależne od wywiązywania się przez niego z płatności w stosunku do wspólnoty.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-25_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”