Dorozumiany administrator i jego roszczenia wobec wspólnoty

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Dorozumiany administrator i jego roszczenia wobec wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 25-11-2016, 17:33

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 28 września 2016 r., sygn. akt III Ca 766/16.
Specyfika wspólnoty powoduje, że powstanie określonej struktury uzależnione jest od woli właścicieli wyodrębnionych lokali oraz od liczby lokali. W sytuacji, w której lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest więcej niż siedem, właściciele mają obowiązek dokonać wyboru zarządu. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych jest mniejsza niż siedem, właściciele lokali nie mają obowiązku dokonać takiego wyboru, jednak nie ma prawnych przeszkód, aby takiego wyboru dokonali, postanawiając jednocześnie w umowie, że wybrany zarząd będzie kierował sprawami wspólnoty. W świetle powyższego zasadą wynikającą z art. 18, 19 i 20 u.w.l. jest zatem to, że sami właściciele lokali i współwłaściciele nieruchomości wspólnej sprawują zarząd tą nieruchomością, jak i określają sposób tego zarządu.

W realiach niniejszej sprawy bez wątpienia mamy do czynienia ze Wspólnotą, w której lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych było i jest więcej niż siedem, a więc tak zwaną wspólnotą „dużą”. Oznacza to, że Wspólnota podlega w zakresie zarządu nieruchomością rozwiązaniom prawnym przewidzianym w ustawie o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., a nie przepisom Kodeksu Cywilnego. Bezspornym jest, że właściciele lokali nie zawarli umowy w formie aktu notarialnego, co do sprawowania zarządu przedmiotową nieruchomością (art.18 ust.1 u.w.l.). Zatem wszelkich czynności w imieniu Wspólnoty powinien dokonywać wybrany zarząd (art.18 ust.3 u.w.l. w zw. z art.20 ust.1 u.w.l.). Zatem od momentu powstania w przedmiotowej nieruchomości Wspólnoty mieszkaniowej w 2002r, właściciele lokali powinni byli powołać zarząd Wspólnoty celem reprezentowania jej wobec osób trzecich. W sprawie niniejszej Wspólnota podjęła pierwszą uchwałę o wyborze Zarządu Wspólnoty w 2013r.. W ocenie Sądu Okręgowego uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 3 stycznia 2007 r. nie była uchwałą powołującą Zarząd Wspólnoty, a jedynie odnoszącą się do umowy administrowania nieruchomością, która miała być zawarta z D. K.. Nigdy nie doszło do skutecznego zawarcia umowy o zarządzaniu nieruchomością z D. K., bowiem umowa taka mogłaby być zawarta tylko z Zarządem Wspólnoty. Natomiast, o czym mowa powyżej, Zarząd Wspólnoty został po raz pierwszy powołany uchwałą Wspólnoty w 2013r. W momencie zawierania umowy z dnia 3 stycznia 2007 r. z D. K. J. K. nie była uprawniona do podpisania takiej umowy w imieniu Wspólnoty i nie istniał żaden podmiot uprawniony do podpisania takiej umowy.

Nawet podzielając pogląd apelującego, że J. K. dysponowała większością udziałów w nieruchomości, (...), nie można było J. K. traktować jako uprawnionej do zawarcia umowy z D. K.. Takie rozważania byłyby uzasadnione jedynie, gdyby przedmiotowa Wspólnota była „małą” i w konsekwencji do jej funkcjonowania miałyby zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego (m. in. art.201 k.c.), co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Na moment zawierania umowy nie był powołany Zarząd Wspólnoty. Status J. K. - członka Wspólnoty nie uprawniał jej, nawet przy dysponowaniu większościowymi udziałami, do zawarcia umowy o zarząd nieruchomością. Nie można tej umowy potraktować także jako zawartej z właścicielami lokali bowiem nie była ona zawarta w formie aktu notarialnego.

Dla porządku należy stwierdzić, że prawidłowym był zaprezentowany przez Sąd I instancji pogląd, że D. F. w dacie podpisywania umowy z powodem, to jest 3 stycznia 2007r., nie miał jeszcze statusu członka Wspólnoty, albowiem takowy i to o charakterze zawieszonym uzyskał dopiero w momencie złożenia wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej, co miało miejsce dnia 4 stycznia 2007 r.. Zauważyć należy, iż po początkowych wątpliwościach orzecznictwo sądowe i doktryna prawnicza jednolicie przyjmują, że w odniesieniu do tego rodzaju wpisu ma zastosowanie art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) określający, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o ile wpis taki nastąpi (por. orzeczenia SN z dnia 26 stycznia 1981 r. III CRN 283/80, z dnia 22 maja 2002 r. I CKN 237/00 oraz podobnie w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego uchwała SN z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02). Czynność polegająca na wpisie do księgi wieczystej stanowi warunek prawny (conditio iuris), a w razie jej dokonania (ziszczenia się) skutek m.in. polegający na powstaniu prawa odrębnej własności następuje od chwili złożenia wniosku o wpis (ex tunc). Konsekwentnie uznać trzeba, że czynności prawne zdziałane przez właścicieli wyodrębnionych lokali przed wpisem, ale po złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego, których skuteczność była zawieszona, uzyskują po wpisie moc prawną wstecz. Osobom takim przysługują bowiem wszystkie uprawnienia z umowy o ustanowieniu prawa które ma być wpisane, z wyjątkiem samego prawa (por. wyrok SN z dnia 28 marca 2007 r. II CSK 523/06). Wykładnia powyższa zasługuje na pełną akceptację. W tym stanie rzeczy D. F. ewidentnie nie był uprawniony do głosowania nad uchwałą i jej podpisania, ani też nie mógł uczestniczyć w przygotowywaniu umowy z dnia 3 stycznia 2007 r.(...)

Nietrafny jest także zarzut naruszenia art. 28 ustawy o własności lokali. Powód alternatywnie upatrywał w tym przepisie zasadności swojego roszczenia. Przywołany przepis stanowi, że właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Regulacja ta kreuje podstawę dla roszczenia o wynagrodzenie wyłącznie w sytuacji opisanej w hipotezie przepisu. Przyjęcie wyżej argumentowanego przez Sąd Okręgowy poglądu, że do 2 stycznia 2013 r., to jest, iż do daty podjęcia uchwały nr 2/2013 przez Wspólnotę, nie funkcjonował żaden Zarząd Wspólnoty, skutkuje jednoznacznym stwierdzeniem, że D. K. nie posiadał statusu członka Zarządu w okresie objętym żądaniem. Nie był zatem uprawnionym do występowania z roszczeniem na podstawie art.28 u.w.l. z tego podstawowego względu.

Obrazu rzeczy nie zmienia też to, iż właściciele lokali nie kwestionowali faktycznych działań powoda, niejako milcząco i dorozumianie akceptując je. Należy podzielić pogląd prezentowany przez stronę pozwaną, że zachowania członków pozwanej Wspólnoty w stosunku do działań podejmowanych na rzecz Wspólnoty przez D. K. nosi znamiona zawartej w sposób dorozumiany umowy o administrowanie nieruchomością. Z punktu widzenia członków wspólnoty były to czynności pożądane, ponieważ sprawami Wspólnoty zajmował się przecież jeden z jej członków, który tym samym działał również we własnym interesie. Wreszcie nie można pominąć tego, iż sam powód wielokrotnie i jednoznacznie zapewniał pozostałych członków, iż nie jest zainteresowany pobieraniem wynagrodzenia za wykonywanie czynności administrowania. Przy takiej postawie powoda okazuje się więc, że czynności te wykonywane były nieodpłatnie, co także wykluczało odwoływanie się przez powoda do treści art. 28 u.w.l..

Bezzasadnym jest również zarzut apelującego naruszenia art.405 k.c.. Jak słusznie uznał Sąd I instancji zgłoszonego roszczenia nie dało się też obronić na gruncie przepisów traktujących o bezpodstawnym wzbogaceniu. Odnoszące się do tej instytucji art. 405 – 414 k.c. mówią o szczególnym i samoistnym źródle zobowiązania, w ramach którego dochodzi do uzyskania korzyści majątkowej kosztem innej osoby bez podstawy prawnej. Stronami takiego zobowiązania są: wzbogacony, tj. osoba, która bezpodstawnie wzbogaciła się, oraz zubożony, tj. osoba, której kosztem takie wzbogacenie się nastąpiło. Wzbogacony jest obowiązany do zwrotu korzyści w naturze lub jej wartości, a zubożonemu przysługuje roszczenie o wydanie korzyści (jej wartości). Do powstania zobowiązania z bezpodstawnego wzbogacenia może dojść wskutek różnego rodzaju zdarzeń zależnych bądź niezależnych od woli człowieka (w wypadku działań ludzkich mogą to być czynności prawne lub faktyczne). Z kolei wspomniany brak podstawy prawnej oznacza taką sytuację, w której uzyskanie korzyści majątkowej nie znajduje usprawiedliwienia w przepisie ustawy, ważnej czynności prawnej, prawomocnym orzeczeniu sądowym albo akcie administracyjnym. Tymczasem na linii powód – Wspólnota nie można dopatrzyć się tego typu zależności i powiązań, które pozwalałaby zaliczyć zaistniałe okoliczności do kategorii przesunięcia majątkowego stanowiącego uszczerbek dla powoda i jednocześnie korzyść dla Wspólnoty. Powód przez okres wykonywania czynności administrowania nieruchomością w ramach w sposób dorozumiany zawartej umowy z właścicielami lokali wielokrotnie deklarował brak woli poboru wynagrodzenia. W tym czasie nie miał więc żadnych roszczeń finansowych, o czym też świadczy fakt, że w sporządzanych przez siebie rozliczeniach kosztów utrzymania nieruchomości powód nie zamieszczał pozycji zatytułowanej wynagrodzenie zarządcy.

Żadnych uwag ani zastrzeżeń nie wzbudza również dokonana przez Sąd I instancji negatywna ocena zachowania powoda poprzez pryzmat zasad współżycia społecznego ujętych w art. 5 k.c. Zasady współżycia społecznego należą do kategorii klauzul generalnych, dzięki którym po pierwsze możliwa jest indywidualizacja rozstrzygnięć opartych na przepisach prawa, które z natury mają formę ogólną, po drugie możliwe jest łagodzenie rygoryzmu prawa oraz po trzecie zapewniają normom prawnym dostateczny stopień elastyczności. Art. 5 k.c. dotyczący nadużycia prawa podmiotowego należy do grupy przepisów, w których naruszenie zasad współżycia społecznego spotyka się z dezaprobatą ze strony ustawodawcy, w tym sensie, że wiąże on ujemne skutki z takim zachowaniem. Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. pozostają w ścisłym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki rozstrzygnięcia w sytuacjach wyjątkowych, które ten przepis ma na względzie. Dla zastosowania art. 5 k.c. konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności rozpatrywanego przypadku, w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. (tak SN w orzeczeniu z 28 listopada 1967 r., I CR 415/67). Potrzebę istnienia w systemie prawa klauzul generalnych określa właściwie wyrażone w piśmiennictwie stwierdzenie, iż brak takich klauzul mógłby prowadzić do rozstrzygnięć formalnie zgodnych z prawem, ale w konkretnych sytuacjach niesłusznych, ponieważ nie uwzględniających w rozstrzyganych przypadkach uniwersalnych wartości składających się na pojęcie sprawiedliwości nie tylko formalnej lecz i materialnej. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94 istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, a zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw wymagają z jednej strony ostrożności, a z drugiej wnikliwego rozważenia wszystkich aspektów rozpoznawanego przypadku. Poza tym istotną podstawę stwierdzenia wystąpienia nadużycia prawa stanowić powinna analiza zachowania uprawnionego.

W przedmiotowej sprawie Sąd I instancji prawidłowo zakwalifikował wytoczone przez powoda powództwo jako nadużycie przysługującego mu prawa podmiotowego. Mianowicie powód w sytuacji, gdy pozostali właściciele lokali podjęli decyzję o oddaniu zarządu nieruchomością podmiotowi zewnętrznemu, wytoczył powództwo, dbając tylko o własne, partykularne interesy. W swoich działaniach w ogóle nie uwzględniał interesu funkcjonującej Wspólnoty i zachował się wbrew dotychczasowym deklaracjom składanym członkom Wspólnoty, co do odpłatności swoich czynności administrowania. Przychylić się zatem trzeba do trafnej konkluzji Sądu Rejonowego w zakresie oceny powództwa na gruncie art.5 k.c..

Reasumując, wbrew odmiennym zapatrywaniom i subiektywnym oczekiwaniom skarżącego zasadnym jest wniosek, który znalazł następnie wyraz w sentencji zaskarżonego wyroku, że nie ma żadnych podstaw prawnych dla przyznania powodowi kwoty żądanej pozwem.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-20_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”