Obowiązkiem właściciela jest zapoznawanie sie z treścią zawiadmień kierowanych do niego przez wspólnotę

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 6 maja 2026 r., sygn. akt I C 1503/19

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Natomiast uchwała właścicieli lokali jest wymagana wyłącznie w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 ustawy). Udzielenie pełnomocnictwa procesowego profesjonalnemu pełnomocnikowi w sprawie mieszczącej się w zakresie kompetencji zarządu stanowi jedynie realizację ustawowego uprawnienia do reprezentowania wspólnoty i nie wymaga podjęcia odrębnej uchwały właścicieli lokali. Stanowisko to zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 kwietnia 2022 r., sygn. akt III CZ 177/22, w którym wskazano, że kompetencja zarządu wspólnoty mieszkaniowej do działania wynika wprost z ustawy, zaś ustanowienie pełnomocnika procesowego pozostaje bez wpływu na zasady reprezentacji wspólnoty przez jej zarząd.

W konsekwencji brak jest podstaw do przyjęcia, że skuteczne umocowanie pełnomocnika procesowego pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej było uzależnione od uprzedniego podjęcia przez właścicieli lokali odrębnej uchwały. Pełnomocnictwo procesowe zostało bowiem udzielone przez organ ustawowo umocowany do reprezentowania pozwanej Wspólnoty, a zatem zarzut strony powodowej należało uznać za całkowicie bezzasadny.

Przechodząc do meritum Sąd w pierwszej kolejności poddał analizie żądanie główne, którego podstawę materialnoprawną stanowił art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z treścią powołanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednocześnie, stosownie do treści art. 25 ust. 1a ww. ustawy, powództwo takie może zostać wytoczone w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela lokalu o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Podkreślenia wymaga, że termin określony w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali ma charakter terminu zawitego, którego upływ powoduje wygaśnięcie uprawnienia do skutecznego dochodzenia uprawnień określonych art. 25 ust. 1 ww. ustawy. Stanowisko takie znajduje ugruntowanie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który wskazał, iż termin ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, zaś jedynie wyjątkowe okoliczności mogą uzasadniać nieuwzględnienie skutków jego upływu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2016 r., IV CSK 107/16). Tym samym ustalenie, czy termin ten został zachowany, poprzedza ocenę zasadności zarzutów odnoszących się do treści zaskarżonych uchwał. W przypadku stwierdzenia, iż termin nie został dochowany, zbędne pozostaje dokonywanie merytorycznej oceny zarzutów dotyczących zgodności uchwał z prawem, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy interesami właściciela lokalu.

W ocenie Sądu przeprowadzone postępowanie dowodowe nie pozwoliło na przyjęcie, ażeby powód dochował terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Co więcej, materiał dowodowy zgromadzony w sprawie prowadzi do wniosku, że brak zachowania terminu nie pozostaje w związku z działaniami bądź zaniechaniami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Z dokumentów znajdujących się zarówno w aktach niniejszej sprawy, jak również aktach spraw dołączonych wynika, że powód już 15 czerwca 2015 r. sporządził kopie uchwał nr (...), (...) oraz (...) znajdujących się w aktach sprawy prowadzonej ówcześnie pod sygn. VI Nc 3563/14. Następnie, w dniu 31 lipca 2018 roku, mając wgląd w akta sprawy prowadzone ówcześnie pod sygn. VI Nc 5956/17 poza uchwałą nr (...) miał również możliwość zapoznania się z treścią uchwał (...), (...) oraz (...).

Ponadto powód niezmiennie pozostaje jedynym właścicielem spornego lokalu, zaś 7 września 2016 r. udzielił swojemu synowi H. S. (1) notarialnego pełnomocnictwa m.in. do reprezentowania i działania w jego imieniu i na jego rzecz wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym również do odbioru kierowanej do niego korespondencji. Tymczasem z oświadczenia złożonego przez H. S. (2) w dniu 20 lutego 2018 r. na potrzeby przywrócenia terminu do wniesienia sprzeciwu od nakazu zapłaty wydanego w sprawie o sygn. akt VI Nc 3563/14 wynika, że nie odbierał on kierowanej do ojca korespondencji. Okoliczność ta, w ocenie Sądu, nie może obciążać pozwanej, skoro zakres udzielonego synowi powoda umocowania obejmował również dokonywanie takich czynności.

Istotne jest przy tym, że powód komunikując się z pozwaną podawał także inny adres korespondencyjny – jego zdaniem powszechnie dostępny. Co jednak znamienne, przesyłki kierowane przez Sąd do skrytki pocztowej nr (...), (...) W. (...) była odbierana jedynie sporadycznie. Ponadto A. S. (1) w piśmie procesowym z 29 kwietnia 2019 r. złożonym w sprawie II C 464/20 osobiście napisał: „Jeżeli Powód [Wspólnota Mieszkaniowa] nie znał miejsca pobytu Pozwanego [A. S. (1)] ani jego adresu dla doręczeń, to z łatwością mógł je poznać, ponieważ miał możliwość powzięcia takiej wiedzy bezpośrednio od Pozwanego, zarówno przed wniesieniem powództwa, gdyż Pozwany kilkakrotnie osobiście kontaktował się z Powodem w celu wystawienia wezwań do zapłaty niezbędnych do zwolnienia od kosztów w pozwach o zapłatę, które Pozwany wówczas prowadził, jak i po wniesieniu powództwa, gdyż Pozwany w pierwszej kolejności osobiście informował Powoda o propozycji ugody z dłużnikiem Pozwanego po 3 latach procesu ((...)), która stwarzała szanse rychłego uregulowania zaległości wobec Wspólnoty. Natomiast adres do doręczeń Pozwanego Powód nawet sam mógł z łatwością ustalić, ponieważ od 10 lat jest publicznie dostępny w internecie”. Wynika z tego, że A. S. (1) nie informował Wspólnoty Mieszkaniowej jak ma się z nim kontaktować, a negatywne dla niego skutki swojego zaniechania starał się przerzucać na Wspólnotę. W konsekwencji Wspólnota Mieszkaniowa dokonywała doręczeń w sposób przyjęty dla innych właścicieli też z wykorzystaniem pełnomocnictwa, którego powód udzielił swojemu synowi.

W świetle powyższego zauważyć należy że zachowanie terminu określonego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali pozostaje ściśle związane z prawidłowym wykonywaniem przez właściciela lokalu obowiązków wynikających z uczestnictwa we wspólnocie mieszkaniowej. Właściciel lokalu nie może skutecznie wywodzić korzystnych dla siebie skutków prawnych z okoliczności niezapoznania się osobiście z treścią kierowanych do niego zawiadomień, jeżeli – tak jak w sprawie niniejszej – sam nie wskazał wspólnocie mieszkaniowej jednoznacznego sposobu komunikowania się z nim, a jednocześnie ustanowił pełnomocnika uprawnionego do odbioru kierowanej do niego korespondencji, który tej korespondencji nie odbierał.

W realiach niniejszej sprawy całokształt materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że to pokrętny sposób postępowania powoda doprowadził do powstania wieloletnich trudności komunikacyjnych pomiędzy stronami. Powód nie wskazał pozwanej jednoznacznego adresu do doręczeń ani nie uregulował w sposób niebudzący wątpliwości zasad wzajemnej komunikacji. Nie sposób zatem obciążać pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej negatywnymi konsekwencjami okoliczności, za które nie powinna ponosi odpowiedzialności. Pozwana komunikowała się z powodem w sposób analogiczny jak z pozostałymi właścicielami lokali, przy uwzględnieniu danych pozostających w jej dyspozycji, w tym przy uwzględnieniu istnienia pełnomocnictwa obejmującego odbiór korespondencji. Jednocześnie żaden z innych członków Wspólnoty Mieszkaniowej nie zgłaszał problemów z doręczaniem mu podejmowanych przez Wspólnotę uchwał.

W konsekwencji Sąd uznał, że termin do wytoczenia powództwa przewidziany w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali nie został zachowany, zaś okoliczności niniejszej sprawy nie uzasadniają odstąpienia od skutków jego upływu. Powyższe skutkowało oddaleniem powództwa głównego bez potrzeby dokonywania merytorycznej oceny zarzutów odnoszących się do treści oraz sposobu podjęcia zaskarżonych uchwał.

Odnosząc się do żądania ewentualnego wskazać należy, że jego podstawę stanowi art. 189 k.p.c. oraz wypracowana w orzecznictwie koncepcja uchwały nieistniejącej. Zarówno w orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i sądów powszechnych konsekwentnie przyjmuje się, iż ustalenie nieistnienia uchwały ma charakter wyjątkowy i odnosi się wyłącznie do sytuacji, w których w ogóle nie doszło do skutecznego wyrażenia woli przez podmiot uprawniony do jej podjęcia albo uchwała dotknięta jest wadami o tak fundamentalnym charakterze, iż nie sposób uznać jej za istniejącą w obrocie prawnym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05).

Nie każda wada formalna związana ze sposobem procedowania nad uchwałą uzasadnia przyjęcie jej nieistnienia. Co do zasady uchybienia tego rodzaju podlegają bowiem ocenie przez pryzmat przesłanek określonych w art. 25 ustawy o własności lokali. Odmienny charakter prawny obu środków ochrony prawnej wyklucza natomiast wykorzystywanie powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały do obejścia skutków upływu terminu zawitego przewidzianego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Stanowisko takie zostało zaakcentowane również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w którym podkreślono konieczność ścisłego rozróżnienia pomiędzy wadliwością uchwały uzasadniającą jej uchylenie a wadami prowadzącymi do przyjęcia, iż uchwała w ogóle nie istnieje (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2019 r., II CSK 84/18).

W ocenie Sądu powód nie wykazał wystąpienia szczególnych okoliczności uzasadniających przyjęcie, iż objęte pozwem uchwały nie istnieją bądź są bezwzględnie nieważne. Nawet zaś przy założeniu ich wystąpienia mogłyby one co najwyżej stanowić podstawę do rozważenia zasadności ich uchylenia w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, nie zaś prowadzić do ustalenia, że uchwały te w ogóle nie zostały podjęte. Aktualne natomiast pozostają wcześniejsze poczynione rozważania dotyczące uchybienia przez powoda terminowi określonemu w treści art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

W tym miejscu odnieść się warto także do uzasadnienia wyroku tut. Sądu sporządzonego w sprawie o sygn. II C 961/19, w którym o ile Sąd stwierdził okoliczności uzasadniające uchylenie zaskarżonej przez A. S. (2) uchwały nr 3/2019 – podjętej nota bene w sposób tożsamy, jak te objęte niniejszym postępowaniem – to nie znalazł podstaw do przyjęcia jej nieważności czy też nieistnienia. Brak było więc podstaw do zastosowania wyjątkowej instytucji przewidzianej w art. 189 k.p.c.

Mając powyższe na względzie Sąd oddalił powództwo w całości, zarówno w zakresie powództwa głównego – wobec upływu terminu zawitego określonego treścią art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, jak i w zakresie powództwa ewentualnego – wobec niezaistnienia podstaw uzasadniających stwierdzenie nieważności lub nieistnienia przedmiotowych uchwał.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -07-19_001

[piotrusb]

Warto zwrócić uwagę na sygnaturę. Wynika z niej, że sprawa (w zasadzie oczywista, nie precedensowa, z nie wymagająca żadnych ekspertyz, czy powoływania biegłych) trwała w I instancji 7 lat!.