Zasady pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 3 marca 2026 r., sygn. akt C 722/25

Jednym z obowiązków właścicieli lokali jest uczestnictwo w kosztach zarządu związanychz utrzymaniem nieruchomości wspólnej ( art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali). W myśl art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziałów. Zgodnie z art.17 ustawy za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Tym samym ustawa jednoznacznie reguluje zakres, w jakim właściciele lokali uczestniczą w kosztach utrzymania nieruchomości, uzależniając go od wielkości udziału. Zasada ta obowiązuje zarówno w zakresie odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty, jak i bieżącego pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Na pokrycie kosztów zarządu - zgodnie z art. 15 ust 1 właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Ustalenie wysokości zaliczek w odniesieniu do każdego z właścicieli lokalu winno zatem uwzględniać zakres jego odpowiedzialności z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a zatem odnosić się ściśle do wysokości udziału. Zróżnicowanie wysokości tych obciążeń jest dopuszczalne na podstawie ustawy w przypadku lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W niniejszej sprawie sytuacja taka nie zachodzi.

Zaskarżone uchwały – przyjmująca plan gospodarczy uchwała (...) i określająca wysokość zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej uchwała (...) wprowadza zróżnicowanie podstaw i wysokości zaliczek w zależności od przedmiotu własności, a w zasadzie od tej własności abstrahuje (co szczególnie widoczne jest w odniesieniu do miejsc parkingowych zewnętrznych), odnosząc się raczej do przeznaczenia poszczególnych części nieruchomości. Wysokość zaliczek należnych od poszczególnych właścicieli określa metrażowo jedynie w przypadku lokali mieszkalnych, zaś w przypadku pozostałych (w szczególności właścicieli odrębnych nieruchomości niemieszkalnych) – ryczałtowo w oderwaniu od powierzchni lokali, a co za tym idzie – od wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Co więcej, koszty obciążające wyłącznie właścicieli lokali odrębnych (hali garażowej, garaży) włącza w koszt utrzymania nieruchomości wspólnej, doprowadzając do współobciążenia tymi kosztami także tych właścicieli, którzy z hali garażowej czy garaży nie korzystają. Oczywistym jest bowiem, że koszty utrzymania i zarządzania dotyczące hali garażowej, będącej przedmiotem odrębnej własności wskazane w planie dotyczą części budynku (hali) i urządzeń (bramy, serwis, energia elektryczna) służących wyłącznie współwłaścicielom tej nieruchomości odrębnej nie mieszczą się w kosztach zarządu/utrzymania nieruchomości wspólnej. To samo dotyczy wyodrębnionych garaży, gdzie zarówno koszty zarządzania tymi odrębnymi nieruchomościami, jak i koszty energii elektrycznej wykorzystywanej wyłącznie na potrzeby garaży czy hali, serwis bram, nie stanowią kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Koszty te winny spoczywać wyłącznie na właścicielach wyodrębnionych nieruchomości, co jasno uwidocznia fakt, że przecież oczywistym jest, że wspólnota nie uczestniczy np. w kosztach serwisu drzwi do lokali mieszkalnych czy użytkowych, sprzątania tych lokali czy kosztach wykorzystywanej na ich potrzeby energii.

Jednocześnie plan gospodarczy wyłącza właścicieli lokali niemieszkalnych z uczestnictwa w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie, w jakim ich udział wykracza ponad udział lokalu mieszkalnego.

Także co do miejsc postojowych zewnętrznych brak jest podstaw do dodatkowego, abstrahującego od udziału w nieruchomości wspólnej przysługującemu uprawnionym do tych miejsc, obciążenia kosztami.

O ile plan gospodarczy sam w sobie nie kreuje obowiązków dla właścicieli lokali, stanowiąc jedynie zestawienie przewidywanych przychodów wspólnoty i przewidywanych wydatków, to jednak jego przyjęcie przez wspólnotę w drodze uchwały, skutkujące zaakceptowaniem wadliwego prawnie założenia i stworzeniem formalnej i wiążącej wspólnotę podstawy do podjęcia kolejnej uchwały inkorporującej wskaźniki z tego planu, podlegało ocenie pod kątem art. 25 uwl.

W tych okolicznościach założenia planu gospodarczego, a w konsekwencji uchwała wspólnoty o przyjęciu tego planu w oczywisty sposób pozostające w sprzeczności z powołanymi wyżej przepisami ustawy skutkowały koniecznością wyeliminowania jej
z obrotu prawnego, wobec czego na podstawie art. 25 uwl sąd uchylił tę uchwałę.

Powyższe rozważanie dotyczą analogicznie uchwały nr (...). W części, w jakiej obejmuje wysokość zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jak już wskazano wyżej, uchwała ta wbrew ustawie różnicuje obowiązki poszczególnych właścicieli na podstawie kryteriów nie tylko nieznanych ustawie, ale oczywiście sprzecznych z jej treścią (w szczególności art. 12 ust.2 i 17 uwl.

Biorąc powyższe pod uwagę sąd uchylił uchwałę nr (...) w części, w jakiej dotyczyła zaliczek eksploatacyjnych.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -03-25_001