Obowiązkiem wspólnoty jest zapewnienie wszystkim właścicielom prawa do korzystania z części wspólnych

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 kwietnia 2024 r., sygn. akt I ACa 2228/23.

...stanowiący materialnoprawną podstawę powództwa art. 25 ust. 1 u.w.l., przewiduje kilka równoważnych, alternatywnych podstaw skutecznego zakwestionowania uchwały wspólnoty mieszkaniowej w postaci: 1. niezgodności uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali; 2. naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 3. naruszenia w inny sposób interesów właściciela lokalu. Oznacza to, że wystarczające do uchylenia uchwały jest wyłącznie wypełnienie przesłanek z jednej z tych podstaw. W niniejszej sprawie, co wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd Okręgowy przyjął, że zaktualizowała się każda z opisanych wyżej trzech podstaw uchylenia spornej uchwały. Oczywistym jest zatem, że zaakceptowanie stanowiska tego Sądu tylko co do jednej z tych podstaw, skutkować musiało oddaleniem apelacji, czyniąc całkowicie zbędnym odnoszenie się do tej części apelacji, która dotyczyła pozostałych przyjętych przez Sąd I instancji podstaw uchylenie tej uchwały. Taka właśnie sytuacja zaistniała w przedmiotowej sprawie. Uchwała nr (...) z dnia 16 listopada 2021 r. pozwanej wspólnoty narusza bowiem prawnie chronione interesy powódki. (...)

...Sąd Apelacyjny wskazuje, że naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba że w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli (tak. min. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 października 2020 r. sygn. akt I ACa 221/20). Samo naruszenie jedynie subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia uchylenia uchwały (vide: Sąd Apelacyjny w Białymstoku w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 listopada 2020 r., sygn. akt I ACa 712/19).

Przenosząc przedstawione wyżej w sposób syntetyczny uwarunkowania prawne do realiów przedmiotowej sprawy uznać w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości należało, że zaskarżona uchwała naruszała słuszny – w wymiarze obiektywnym - interes powódki, któremu nie sposób jest przeciwstawić jakiegokolwiek uzasadnionego interesu wspólnoty jako całości. Z niezakwestionowanych skutecznie w apelacji ustaleń Sądu Okręgowego wynika bowiem, że konsekwencję powiększenia ogródka restauracyjnego użytkowanego przez właścicieli restauracji (...), stanowiło znaczne pogorszenie możliwości komunikacyjnych powódki związanych z nieskrępowanym wchodzeniem i wychodzeniem ze stanowiącego jej własność lokalu mieszkalnego. Wbrew supozycjom zawartym w uzasadnieniu apelacji (...), ustalenia Sąd Okręgowego w tym aspekcie oparte zostały nie tylko na dowodzie z przesłuchania powódki, skoro jej wersję potwierdziły w pełni inne przywołane przez ten Sąd dowody ze źródeł osobowych. Oczywistym nadużyciem jest w tym kontekście twierdzenie, jakoby jedyną niedogodnością dla powódki były spojrzenia gości restauracji przebywających w powiększonym ogródku. Jak już bowiem wyżej wskazano, wymowa ustaleń Sądu Okręgowego jest w tym zakresie jednoznaczna i wprost wskazuje na to, że w wyniku powiększenia przedmiotowego ogródka powódka nie posiada minimalnego komfortu, jaki powinien posiadać każdy właściciel lokalu mieszkalnego w zakresie możliwości nieskrępowanego korzystania z niego. Sama pozwana w uzasadnieniu apelacji w sposób zapewne niezamierzony przyznała, że w wyniku zaskarżonej uchwały nastąpiła dla powódki w tym aspekcie niekorzystana zmiana, skoro pierwotnie ogródek miał znajdować się jedynie w pobliżu wejścia do klatki schodowej prowadzącej do jej mieszkania, a obecnie powódka wchodzi z klatki schodowej wprost do ogródka restauracyjnego.

W aspekcie analizowanej podstawy uchylenia uchwały oczywiście nieskutecznie twierdzi skarżąca, jakoby jej skutki dla powódki Sąd Okręgowy ocenił w całkowity oderwaniu od uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) z dnia 24 maja 2001 r., na podstawie której ogródek przy restauracji (...) powstał. Sąd ten – co wprost wynika z ustaleń faktycznych – zrekonstruował stan faktyczny powstały w wyniku obu tych uchwał, relatywizując niekorzystne dla powódki konsekwencje wyłącznie do treści zaskarżonej uchwały. (...)

Jak już wyżej wyjaśniono, istniejący w wymiarze obiektywnym interes powódki w wyeliminowaniu z obrotu prawnego zaskarżonej uchwały wymagał jego zważenia z punktu widzenia interesu samej wspólnoty jako całości. W toku całego postępowania w sprawie, także w apelacji, pozwana jakichkolwiek argumentów pozwalających zdefiniować taki interes nie przedstawiła. Jej stanowisko w tym aspekcie ograniczyło się bowiem wyłącznie do faktów opisujących interes właściciela lokalu, do którego przedmiotowy ogródek restauracyjny przynależy, co jest w tym aspekcie oczywiście nieskuteczne. Także z powołanych w uzasadnieniu orzeczeń nie wynika, żeby porównywany mógł być wyłącznie interes beneficjenta konkretnej uchwały, wyrażony literalną treści poddanej pod osąd uchwały. W każdym przypadku definiowany być on bowiem musi przez pryzmat interesu wspólnoty jako całości. Tymczasem, co symptomatyczne, dla uzasadnienia podjęcia zaskarżonej uchwały o takiej treści powoływany był wyłącznie argument związany z epidemią COVID -19. Jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy i czego pozwana w ogóle nie kwestionuje, taka przesłanka podjęcia uchwały w całości odpadła w dacie wyrokowania. Zgodnie z zasadą aktualności orzekania, wyrażoną normą art. 316 § 1 k.p.c., okolicznością tą Sądy obu instancji obowiązane były uwzględnić, co oznacza, że nie istnieje obecnie jakikolwiek uzewnętrzniony w dacie przyjęcia zaskarżonej uchwały interes (choćby tylko jej beneficjenta) jej podjęcia, który mógłby być przeciwstawiony interesowi powódki ustalonemu przez Sąd Okręgowy, a wynikającemu z niezakwestionowanych skutecznie w apelacji ustaleń faktycznych. Supozycja pozwanego, że skoro specyfika pozwanej wspólnoty związana jest z jej usytuowaniem w pasażu handlowym, a powódka kupiła tam mieszkanie wiedząc, jaka działalność prowadzona będzie w jego bezpośrednim otoczeniu i dodatkowo zgadzając się na treść uchwały nr (...), to winna akceptować wszelkie kolejne uchwały rozszerzające zakres korzystania przez właściciela lokalu gastronomicznego z części wspólnej, nie znajduje jakichkolwiek jurydycznych i aksjologicznych podstaw. Pozwana skrzętnie pomija, że jej obowiązkiem jest zapewnienie wszystkim właścicielom prawa do korzystania z części wspólnych w zakresie, jaki jest konieczny do prawidłowego wykonywania przez nich prawa własności lokali (vide: art. 12 ust. 1 u.w.l.), co oznacza pełne respektowanie prawa tak właścicieli lokali użytkowych, którzy w pozwanej wspólnocie stanowią większość, jak i właścicieli lokali mieszkalnych. Sam interes ekonomiczny jednego z właścicieli lokalu użytkowego, polegający na możliwości rozszerzenia zakresu świadczonych usług gastronomicznych na części nieruchomości wspólnej, a do tego - w istocie rzeczy sprowadza w ocenie Sąd Apelacyjnego obecnie – sfera motywacyjna podjęcia zaskarżonej uchwały, musi doznawać ograniczeń wszędzie tam, gdzie nadmiernie ingeruje to w prawo innego właściciela lokalu do korzystania z części wspólnych nieruchomości. Nic bowiem nie usprawiedliwia tezy skarżącego, że powódka mogłaby mieć rację tylko przy nieruchomości typowo mieszkalnej. Dominujący charakter funkcji usługowej lokali administrowanych przez wspólnotę w żaden sposób nie nakłada na właściciela lokalu mieszkalnego - a tak w istocie postuluje pozwana – powinności znoszenia wszelkich działań właścicieli lokali użytkowych podejmowanych w przestrzeni wspólnej, które uznają oni za celowe z punktu widzenia rachunku ekonomicznego prowadzonej w tych lokalach działalności gospodarczej.

Wszystko to prowadzi do wniosku, że zaskarżona uchwała podlegać musiała uchyleniu, bez potrzeby weryfikacji pozostałych argumentów Sądu Okręgowego i przeciwstawionych im przez skarżącą zarzutów. W judykaturze jednolicie prezentowany jest bowiem ugruntowany pogląd, że sąd odwoławczy nie ma obowiązku odnoszenia się do tej części środka odwoławczego, która nie ma już znaczenia dla kierunku rozstrzygnięcia sprawy. Marginalnie jedynie Sąd Apelacyjny wskazuje, że nie podziela kategorycznego poglądu Sądu Okręgowego jakoby zaskarżona uchwała wymagała jednomyślności wszystkich właścicieli. Nie wyłącza ona bowiem w sposób trwały i całkowity innych właścicieli lokali od możliwości korzystania z części wspólnej objętej jej treścią. Nie dotyczy ona również, odmiennie niż stan faktyczny objęty powołanym w odpowiedzi na apelację wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 kwietnia 2021 r., wyrażenia zgody na zawarcie umowy o charakterze zobowiązaniowym lub rzeczowym, wyłączającej pozostałych właścicieli z możliwości korzystania z części wspólnej, stanowiącej przedmiot takiej umowy. Pogłębione rozważania w tej materii wykraczały wszakże poza potrzeby niniejszego uzasadnienia.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -05-23_001