Zarząd a zarządca; treść uchwały musi być zrozumiała; głosowanie przez pełnomocnika

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 9 lipca 2024 r., sygn. akt I C 117/24.

Powodowie skonstruowali powództwo na zasadzie żądania głównego i ewentualnego. Sama dopuszczalność tej konstrukcji nie budziła wątpliwości. Zastrzeżenia budziło jednak uczynienie żądaniem głównym żądania „słabszego” w porównaniu z dalej idącym żądaniem ewentualnym. Sąd w pierwszej kolejności musiał w tej sprawie rozważyć zasadność stanowiska strony powodowej co do tego, że kwestionowana uchwała w ogóle nie istnieje. Dopiero w razie ustalenia, że uchwała ta jest uchwałą istniejącą, możliwe byłoby przeprowadzenie oceny co do tego, czy zachodzą podstawy do jej uchylenia. Sąd doszedł do przekonania, że sporna uchwała nie istnieje, co przesądzało o oddaleniu żądania głównego i uwzględnieniu żądania ewentualnego.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej „u.w.l.”): Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powyższy przepis odnosi się do uchwał niezgodnych z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo naruszających zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób naruszających interesy właściciela lokalu. Odrębną kategorią w stosunku do ww. jest uchwała nieistniejąca. Pojęcie to zostało wypracowane przez doktrynę i orzecznictwo. Z nieistnieniem uchwały mamy do czynienia w wypadku szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwały - tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. sygn. akt I CK 336/05, a także dotyczące uchwały organu spółki postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2016 r., V CSK 694/15). Stwierdzenie nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 u.w.l. Innymi słowy ustalenie przez Sąd nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę czynienia dalszych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, gdyż uchwały nieistniejącej nie można uchylić.

W rozpoznawanej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że uchwała nr (...) nie została podjęta i nie istnieje w obrocie prawnym.

Nie budziło wątpliwości, że na zebraniu 22 czerwca 2022 r. uchwała ta nie uzyskała wymaganej liczby głosów. (...)

Udzielenie pełnomocnictw M. M. (1) przez innych członków Wspólnoty mieszkaniowej było co do zasady dopuszczalne (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2019 r., II CSK 84/18). Natomiast ważność głosów oddanych przez M. M. (1) jako pełnomocnika niewątpliwie była uzależniona od ustalenia, czy faktycznie M. M. (1) działał na podstawie ważnego umocowania.

Nie budziła zastrzeżeń Sądu sama forma, w jakiej właściciele lokali udzielić mieli pełnomocnictw – zwykła forma pisemna (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2016 r., sygn. akt I CSK 1047/14) i takiego zarzutu strona powodowa także nie podnosiła. Natomiast powodowie w pozwie zaprzeczyli prawdziwości pełnomocnictw, na które powoływał się M. M. (1). Oznaczało to, że ciężar wykazania prawdziwości owych pełnomocnictw, będących niewątpliwie dokumentami prywatnymi, spoczywał w świetle art. 253 k,p.c. na pozwanej, która twierdziła, że rozpatrywane pełnomocnictwa zostały podpisane przez osoby wskazane w nich jako mocodawcy. Pozwana nie wykazała tu w zasadzie żadnej inicjatywy dowodowej. Zgłoszony został dowód z zeznań jednego tylko świadka, który to świadek potwierdzić miał fakt udzielenia przez niego M. M. (1) pełnomocnictwa na piśmie, przy czym wniosek dowodowy był uzasadniony tym, że pozwana dysponowała tu jedynie skanem pełnomocnictwa.

Podkreślenia wymaga, że zaprzeczenie prawdziwości dokumentu to termin, którym posługuje się ustawodawca, w szczególności w przepisach art. 252 k.c. i art. 253 k.c. W tej sytuacji stanowisko pełnomocnika pozwanego zaprezentowane na rozprawie co do tego, że treść pozwu w ww. zakresie nie była jednoznaczna, nie może być uznane za usprawiedliwione. (...)

Osobiście głosy popierające uchwałę oddali w dniu 22 czerwca 2022 r. właściciele lokali reprezentujący łącznie udział w nieruchomości wspólnej wynoszący poniżej 5%. Wedle zeznań M. M. (1), za uchwałą właściciele lokali głosowali też wcześniej, na zorganizowanym przez niego zebraniu w dniu 24 czerwca 2021 r. W aktach sprawy brak jest jednak listy do głosowania z dnia 24 czerwca 2021 r., a uchwała nie została wówczas zaprotokołowania, zatem nie jest możliwe ustalenie, kto i nad jakiej treści uchwałą wówczas głosował.

W świetle powyższego, należało przyjąć, że uchwała nr (...) nie osiągnęła wymaganej liczby głosów i w efekcie, że nie została podjęta.

Niezależnie od powyższego, należało przyznać rację powodom, że przy wyliczaniu udziału w nieruchomości wspólnej odpowiadającego głosom właścicieli lokali oddanym „za” uchwałą nr (...), M. M. (1) niezasadnie brał pod uwagę udziały w nieruchomości wspólnej związane ze współwłasnością garażu, stanowiącego odrębny lokal użytkowy (co było poza sporem). Strona pozwana nie przeczyła temu, że przy zliczaniu udziałów w nieruchomości wspólnej, w przypadku właścicieli lokali mieszkalnych, będących jednocześnie współwłaścicielami lokalu garażowego, uwzględniano nie tylko udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu mieszkalnego, ale także ten związany z udziałem we współwłasności lokalu garażowego.

Strona powodowa wyliczyła, że udział w nieruchomości wspólnej związany z udziałami we współwłasności lokalu garażowego osób, w imieniu których głosy oddał M. M. (1), to 13,5140 %. Twierdzeniu temu pozwana nie przeczyła. Nie ulega zaś wątpliwości, że wyliczenie sumy udziałów w zakresie głosów oddanych „za” uchwałą z pominięciem owych 13,5140 % oznacza, że uchwała nie uzyskałaby większości głosów – nawet gdyby uznać, że zarzut braku prawdziwości pełnomocnictw nie zasługiwał na uwzględnienie. (...)

Pozwana argumentowała, że należy domniemywać, że osoba, która jest właścicielem więcej niż jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, oddając głos „za” daną uchwałą, głosuje w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością wszystkich należących do niej lokali. Istotnie, zasady doświadczenia życiowego wskazują, że właściciel lokalu mieszkalnego, będący jednocześnie współwłaścicielem lokalu użytkowego stanowiącego garaż, położonych w tym samym budynku, głosuje w taki sam sposób nad daną uchwałą wspólnoty mieszkaniowej w zakresie całego udziału w nieruchomości wspólnej, który mu przysługuje. W tym zakresie należy przyznać rację stronie pozwanej.

Rzecz jednak w tym, że treść pełnomocnictw udzielonych M. M. (1) w żaden sposób nie wskazywała, aby umocowanie obejmowało udział w nieruchomości wspólnej związany ze współwłasnością lokalu garażowego. Wobec zaprzeczenia przez stronę powodową, aby głosy M. M. (1) jako pełnomocnika mogły być oddane także w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z lokalem garażowym, pozwana powinna była wykazać, że intencją mocodawców było upoważnienie M. M. (1) do głosowania w ich imieniu w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych zarówno z własnością lokalu mieszkalnego, jak i ze współwłasnością lokalu garażowego, mimo że treść pełnomocnictwa do tego ostatniego się nie odwoływała. Należało zaoferować dowody z zeznań świadków w osobach mocodawców, którzy mogliby wskazać, jaki był ich zamiar w momencie udzielania pełnomocnictwa M. M. (1). Strona mogła także usiłować wykazać, że w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej zawsze wszyscy właściciele lokali mieszkalnych, będący jednocześnie współwłaścicielami lokalu garażowego, na listach do głosowania wskazywani byli wyłącznie jako właściciele lokali mieszkalnych, a zwyczajowo przyjmowało się, że swój głos oddają także w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej związanego z udziałem we współwłasności lokalu garażowego.

W braku inicjatywy dowodowej strony pozwanej w tym zakresie, należało przyjąć, że nie zostało wykazane, aby pełnomocnictwa, którymi posłużył się M. M. (1) obejmowały zakresem umocowania głosowanie „za” uchwałą nr (...) w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych ze współwłasnością lokalu garażowego. Nawet zatem, gdyby zaprzeczenie prawdziwości pełnomocnictw uznane zostało za nieuzasadnione, to głosy oddane „za” uchwałą odpowiadałyby udziałom w nieruchomości wspólnej związanym wyłącznie z lokalami mieszkalnymi. Suma udziałów w nieruchomości wspólnej wyliczona z uwzględnieniem powyższego wynosiłaby poniżej 50 %. Także i z tej przyczyny należało zatem uznać, że uchwała nr (...) nie została podjęta.

Wypada w tym miejscu podkreślić, że rację mają powodowie, podnosząc, że nie jest dopuszczalne dalsze głosowanie nad uchwałą w sytuacji, gdy ta została już uznana za podjętą i weszła w życie. W okolicznościach tej sprawy bezpośrednio po oddaniu głosów w dniu 22 czerwca 2022 r. czynności zarządcze zaczął sprawować M. M. (1), firma (...) została poproszona o wydanie wszelkich dokumentów związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną itd., wypowiedziano tej firmie umowę o zarządzenie nieruchomością. W tej sytuacji oddanie kolejnych głosów „za” uchwałą przez właścicieli lokali, którzy uprzednio głosów nie oddali, należałoby traktować tylko jako zamanifestowanie swojego poparcia dla uchwały, ale nie może mieć już znaczenia dla wyliczenia, czy uchwała uzyskała większość głosów. Dlatego ani głosy oddane przez M. M. (1) we wrześniu 2022 r. (ponownie w oparciu o pełnomocnictwa), ani ewentualne później oddane głosy nie wpływają na ocenę, czy uchwała nr (...) uzyskała wymaganą większość głosów.

Dalej w kontekście pełnomocnictw podkreślić trzeba, że treść uchwały powinna być sformułowana w sposób jasny i precyzyjny by uniknąć dowolności co do interpretacji treści uchwały i intencji osób głosujących – tym bardziej w sytuacji kiedy głosy „za” uchwałą oddawane są na podstawie pełnomocnictw.

W orzecznictwie wyrażony został pogląd, zgodnie z którym z uchwałą nieistniejącą wspólników spółki mamy do czynienia między innymi wówczas, gdy treść uchwały jest niezrozumiała i nie można ustalić jej sensu w drodze wykładni (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2008 r., sygn. II CSK 278/08). Pogląd ten należy odnieść również do uchwały właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej. W okolicznościach tej sprawy, w ocenie Sądu, kwestionowana przez powodów uchwała cechuje tak daleko idąca niejednoznaczność na poziomie semantycznym, że, nawet przy uwzględnieniu reguł wykładni wynikających z art. 65 k.c., nie jest możliwe ustalenie rzeczywistej treści oświadczeń woli właścicieli lokali.

Jakkolwiek członkowie wspólnoty mieszkaniowej co do zasady nie są profesjonalistami i z tego względu nie można wymagać, aby uchwały osobiście przez takie osoby redagowane pisane były językiem prawniczym, to jednak w okolicznościach tej sprawy zebranie właścicieli, na którym głosowana była sporna uchwała, odbyło się przy udziale notariusza. W tej sytuacji należałoby oczekiwać, że notariusz zadba o prawidłowe zredagowanie treści uchwały, co najmniej tak, aby była ona zrozumiała. Tak w tym wypadku nie było. Lektura postanowień uchwały nasuwa wątpliwości co do tego, czy jest to uchwała, przedmiotem której jest zmiana zarządcy w ramach zarządu powierzonego na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., czy też jest to zmiana formy zarządu poprzez zastąpienie zarządu umownego (art. 18 ust. 1 u.w.l.) zarządem ustawowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.).

W myśl art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Stosownie natomiast do art. 20 ust. 1 u.w.l. jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

W orzecznictwie wielokrotnie zwracano uwagę na rozróżnienie znaczenia pojęcia „zarządca”, odpowiadającego pojęciu „zarządu” w znaczeniu wyłącznie funkcjonalnym, od pojęcia „zarządu” w znaczeniu podmiotowym. Pogłębioną analizę treści przepisów u.w.l. przeprowadził Sąd Najwyższy w szczególności w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 108/03). Sąd Najwyższy wskazał, że analiza treści u.w.l. prowadzi do wniosku, że pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, którą ustawodawca w innym miejscu nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy art. 32a u.w.l.). W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu funkcjonalnym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22, art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 u.w.l. Według art. u.w.l., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1); zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2). Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 u.w.l. - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W przytoczonych przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym, bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która - jak wynika z art. 6 zd. drugie u.w.l. - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l., nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu podmiotowym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy w art. 32a u.w.l.

Nie ulega wątpliwości, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy (vide np. rozważania w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05).

W treści analizowanej w tej sprawie uchwały nr (...) brak jest zapisu stanowiącego o tym, że właściciele lokali dokonują zmiany formy zarządu we Wspólnocie, poprzez zastąpienie zarządu powierzonego, sprawowanego przez zarządcę, zarządem właścicielskim. Jednocześnie pojęcia „zarząd” i „zarządca” zostały użyte w sposób nasuwający wątpliwości co do tego, jakie znaczenie zostało im nadane przez osoby podejmujące tę uchwałę. Nie odwołano się zaś do przepisów u.w.l., co mogłoby rozwiać wątpliwości co do znaczenia uchwały. (...)

Znamienne, że początkowo M. M. (1) zakładał, że proponowana przez niego uchwała będzie miała takie tylko znaczenie, że zmieni się firma sprawująca zarząd powierzony – zatem że zmieni się zarządca. Spółkę (...) zastąpić miała firma (...) – zatem M. M. (1) jako jednoosobowy przedsiębiorca. M. M. (1) przygotował projekt uchwały w ww. zakresie. Na spotkaniu w marcu 2021 r., ) dojść miało do zmiany koncepcji poprzez nadanie przedmiotowej uchwale innego znaczenia, to jest dokonanie na jej podstawie zmiany sposobu zarządu we wspólnocie poprzez zmianę zarządu powierzonego na zarząd ustawowy. W efekcie, M. M. (1) wprowadził do uprzednio przygotowanego projektu poprawki, mające – w jego ocenie – prowadzić do zmiany znaczenia owej uchwały w ww. zakresie, jak również dodano zapis, gdzie wymieniono zakres zadań M. M. (1) jako „nowego zarządu”, co ujęte zostało w Załączniku nr 1 do uchwały.

Tak w samej uchwale, jak i w załączniku do niej pozostawiono jednak odwołanie się do działalności gospodarczej M. M. (1), co wobec deklarowanej przez M. M. (1) zmiany intencji właścicieli lokali co do znaczenia tej uchwały jest niezrozumiałe.

Także wskazanie w Załączniku nr 1, że Wspólnota postanawia z l e c i ć M. M. (1) wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z u.w.l. z wymienieniem „w szczególności”, jakie czynności miałby on podejmować, przemawia za tym, że w istocie nadal miał obowiązywać we Wspólnocie zarząd powierzony wykonywany przez zarządcę. W przypadku bowiem zarządu ustawowego wspólnota nie zleca, ani nie powierza zarządowi żadnych czynności, bo zakres uprawnień i obowiązków zarządu wynika wprost z przepisów u.w.l. Nie jest też wówczas zawierana umowa pomiędzy wspólnotą mieszkaniową z zarządem, bo zarząd jest organem wspólnoty. Tymczasem, w końcowej części Załącznika nr 1 mowa o „umowie”, na podstawie której Wspólnota powierza wymienione tam obowiązki Zarządowi, co także jest charakterystyczne dla zarządu powierzonego, nie zaś dla zarządu ustawowego. W praktyce wspólnota mieszkaniowa zawiera bowiem z zarządcą, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. umowę cywilną, określaną jako umowa o zarządzanie. Właśnie tego rodzaju umowa została zawarta w odniesieniu do zarzadzania nieruchomością wspólną przez dewelopera ze spółką (...) w 2012 r.

Wypada zauważyć, że M. M. (1) samodzielnie stworzył tak projekt pierwotnej uchwały, jak i projekt poprawionej uchwały. Podjął się tego niełatwego zadania, mimo że nie jest z zawodu prawnikiem. Na zebraniu 22 czerwca 2022 r. sugestie działającego w charakterze pełnomocnika jednego z właścicieli lokali P. K. (1), będącego radcą prawnym, aby uściślić pewne postanowienia głosowanej uchwały, spotkały się z odmową z tym uzasadnieniem, że uprzednio udzielone M. M. (1) pełnomocnictwa uprawniały do głosowania wyłącznie za uchwałą o takiej treści, jaką przygotował M. M. (1). Na marginesie wypada zauważyć, że takie podejście zakładało z góry brak jakiejkolwiek dyskusji nad uchwałą.

P. K. (1), relacjonując w swoich zeznaniach przebieg zebrania w dniu 22 czerwca 2022 r., zwracał uwagę na to, że zamiennie używano wówczas pojęć „zarząd” i „zarządca” również w dyskusji nad uchwałą. Skoro nawet członkowie Wspólnoty obecni w dniu 22 czerwca 2022 r. nie rozróżniali tych dwóch instytucji, pomimo toczącej się na zebraniu dyskusji nad jej treścią, to tym bardziej uznać trzeba, że członkowie Wspólnoty, którzy mieli udzielić M. M. (1) pełnomocnictw do głosowania „za” przedmiotową uchwałą, mogli rozumieć jej znaczenie dwojako.

Analizując zamiar członków wspólnoty co do znaczenia spornej uchwały nie można też pomijać tego, że treść zawiadomienia o zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r. wskazuje, że uchwała, która miała zostać na tym zebraniu poddana pod głosowanie, dotyczyć ma odwołania „obecnego zarządcy wspólnoty (…) firmy (...)” i powołania „ firmy (...)”. Treść zawiadomienia w tym zakresie była identyczna w stosunku do treści zawiadomienia o zebraniu w dniu 24 czerwca 2021 r. i wskazuje w sposób jednoznaczny na zamiar głosowania nad uchwałą dotyczącą jedynie zmiany firmy zarządzającej poprzez zastąpienie spółki (...), „firmą” M. M. (1).

Również sam udział notariusza w zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r. nie może stanowić wskazówki interpretacyjnej co do znaczenia spornej w sprawie uchwały. Nie ulega wątpliwości, że u.w.l. dla zmiany sposobu zarządu wymaga uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Jednocześnie jednak w orzecznictwie wyrażono pogląd, że także zmiana osoby zarządcy w ramach zarządu powierzonego, mimo że nie stanowi o zmianie sposobu zarządu, wymaga jednak podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza z uwagi na treść art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, bowiem podmiot zarządzający podlega wpisowi do działu III kw (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2009 r., II CZ 4/09).

W tym kontekście nie sposób pominąć też tego, że sam M. M. (1) po uznaniu uchwały nr (...) za uchwaloną kierował w imieniu pozwanej Wspólnoty pisma do podmiotów trzecich, gdzie przedstawiał się naprzemiennie jako działający Zarządca Wspólnoty albo Zarząd Wspólnoty.

Całość działań M. M. (1) podejmowanych na etapie tworzenia treści uchwały, zawiadomień o zebraniach, redagowania wzoru pełnomocnictwa, w czasie głosowania, a także po uznaniu uchwały nr (...) za podjętą, przemawiają za tym, że także M. M. (1) nie miał należytej wiedzy o przepisach u.w.l., w tym co do znaczenia pojęcia „zarząd”, „zarządca”, „zarządzanie”, „administrowanie”. Na marginesie wypada w tym miejscu zauważyć, że M. M. (1) przyjmował, że zarządzanie nieruchomością wspólną odnosi się także do lokalu garażowego, co nie znajdowało żadnego uzasadnienia. Firma (...) faktycznie sprawowała zarząd zarówno w odniesieniu do części wspólnych jak i co do garażu, jednak czyniła to na podstawie dwóch odrębnych stosunków prawnych. M. M. (1) nie dostrzegł tego, że podejmowanie działań zarządczych w stosunku do lokalu garażowego wymaga zgody współwłaścicieli tego lokalu wyrażonej odrębnie, niezależnej od uchwały dotyczącej zarządzania nieruchomością wspólną. (...)

Z tych wszystkich względów roszczenie powodów o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...) zostało uznane za zasadne. Roszczenie to znajduje swoją podstawę prawną w art. 189 k.p.c. Zdaniem Sądu, powodowie mieli interes prawny w rozumieniu powyższego przepisu, który wynika z samego faktu bycia członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

W efekcie ustalenia nieistnienia uchwały nr (...) rozważanie, czy podlegałaby ona uchyleniu na podstawie art. 25 u.w.l. było w zasadzie zbędne. Jedynie dla porządku wypada zatem odnieść się pokrótce do tej kwestii. Otóż, o ile przyjąć, że opisane wyżej nieprawidłowości nie przemawiały jednak za uznaniem uchwały nr (...) za nieistniejącą, to z pewnością stanowiłyby one podstawę do jej uchylenia.

Nieprecyzyjność treści tej uchwały, niewiedza członków wspólnoty co do zakresu obowiązków nałożonych nią na Wspólnotę, niewyjaśnienie w dostateczny sposób kwestii ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, oddanie zasadniczej części głosów na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez właścicieli lokali w nieustalonych okolicznościach (w tym co do informacji udzielonych mocodawcom na temat znaczenia głosowanej uchwały), to okoliczności, które przemawiają za tym, że uchwała nr (...), o ile uznać, że istnieje, to co najmniej narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l.

Zastrzeżenia w kontekście procesu podejmowania uchwały budziło nadto:

- zwołanie zebrania właścicieli przez osobę, nie będącą członkiem zarządu ani zarządcą, a jedynie kandydatem na zarząd/zarządcę,

- sposób zawiadomienia właścicieli lokali o zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r.,

- odbycie zebrania właścicieli lokali w prywatnym lokalu osoby, która dążyła do przegłosowania uchwały, na podstawie której miała przejąć zarządzanie we wspólnocie,

- faktycznie uniemożliwienie dyskusji nad treścią uchwały i redakcją jej postanowień,

- nieobjęcie aktem notarialnym całości uchwały (pominięcie załącznika)

- zbieranie głosów w ramach indywidulanego zbierania głosów przez osobę trzecią, nieumocowaną przez Zarządcę,

- ograniczenie odebrania głosów w ramach indywidualnego zbierania głosów do właścicieli lokali, którzy udzielili pełnomocnictwa do głosowania „za” uchwałą,

- zaniechanie objęcia aktem notarialnym całości treści uchwały nr (...), to jest pominięcie treści Załącznika nr 1.

Uchwała nr (...), zdaniem strony pozwanej, podjęta została w trybie mieszanym, to jest częściowo na zebraniu, częściowo zaś w trybie indywidualnego zbierania głosów. Natomiast owo indywidualne zbieranie głosów ograniczyło się do złożenia przez M. M. (1) w dniu 22 czerwca 2022 r., bezpośrednio po opuszczeniu jego lokalu przez członków zebrania, oświadczeń o głosowaniu „za” uchwałą w imieniu właścicieli, których pełnomocnictwa miały zostać ww. uprzednio już udzielone. W orzecznictwie wyrażono pogląd, zgodnie z którym podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos, nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. Tylko w razie wykazania, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), czyli wspólnota (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 727/13, podobnie wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 lutego 2016 r., I ACa 789/15). W okolicznościach tej sprawy intencją M. M. (1) było od początku zbieranie głosów jedynie „za” proponowaną przez niego uchwałą. Warto zauważyć, że wzór pełnomocnictwa, który ww. przygotował, nie przewidywał innej możliwości.

Co więcej, sposób kierowania procesem zbierania głosów przez M. M. (1) z góry zakładał, że uchwała nie będzie mogła zostać na zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r. w żaden sposób zmieniona. Wynikało to z tego, że pełnomocnictwa, którymi M. M. (1) chciał się posłużyć przy oddawaniu głosów w ramach indywidualnego zbierania głosów, ograniczały się do głosowania „za” uchwałą o narzuconej z góry treści. Wykluczona została zatem a priori dyskusja nad redakcją postanowień uchwały na zebraniu, na którym uchwała ta miała zostać poddana pod głosowanie. (...)

W wyroku z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 727/13 Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że nie może zyskać aprobaty taki sposób przekazywania uprawnienia [przez zarząd] do zbierania głosów, skoro czynności tej dokonywały osoby powiązane stosunkiem zależności z innymi członkami wspólnoty, w których interesie podejmowana była uchwała. Podkreślenia wymaga, że w niniejszej sprawie stan faktyczny jest dużo bardziej jednoznaczny niż w stanie faktycznym, na gruncie którego orzekał Sąd Najwyższy w ww. sprawie. M. M. (1) był osobiście zainteresowany tym, aby uchwała przez niego stworzona została podjęta, bowiem na jej podstawie miał przejąć zarządzanie nieruchomością wspólną. Naruszony został w efekcie art. 23 ust. 1 uw.l.

To M. M. (1) był także osobą, która zwołała zebranie w dniu 22 czerwca 2022 r. i powiadomiła właścicieli lokali o zebraniu. Zarówno samo zwołanie zebrania przez osobę, która nie jest zarządcą ani zarządem, a jedynie osobą pretendującą do objęcia takiej funkcji narusza przepisy u.w.l., które takiej możliwości nie przewidują.

Wypada także zauważyć, że nie zostało w sprawie wykazane, aby z wnioskiem o zwołanie zebrania właścicieli zwrócili się do zarządcy właściciele reprezentujący łącznie o najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, jak wymaga tego art. 31 lit. b) u.w.l. W aktach sprawy znajduje się tylko jeden wniosek o zwołanie zebrania, nie wynika z niego, kto go złożył poza M. M. (1). Nadto, wniosek ten dotyczył jedynie zwołania zebrania celem poddania pod głosowanie uchwały nr (...), jednak nie w takim kształcie, jaki ostatecznie ona przybrała, ale o treści pierwotnie przygotowanej przez M. M. (1), przed zmianami wprowadzonymi po spotkaniu z sąsiadami w marcu 2021 r. i po zebraniu w czerwcu 2021 r., przy czym treści owej pierwszej wersji uchwały brak jest w aktach sprawy. Po zmianie projektu uchwały, zdaniem M. M. (1) istotnej, bo wprowadzającej zapisy prowadzące do zmiany sposobu zarządu we Wspólnocie w miejsce zapisów prowadzących do samej tylko zmiany zarządcy (firmy zarządzającej), nie ponowiono już wniosku do firmy (...) o zwołanie zebrania celem poddania pod głosowanie nowej uchwały nr (...). (...)

Nie ulegało także wątpliwości, że sposób zawiadomienia właścicieli lokali o zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r. nie był prawidłowy, skoro zawiadomienie polegało na wrzuceniu przez M. M. (1) wydrukowanych przez niego zawiadomień skierowanych do ogółu właścicieli do skrzynek na listy, przy czym nie zostało nawet wykazane, aby zawiadomienia takie trafiły do wszystkich skrzynek – powodowie twierdzeniu pozwanej w tym zakresie zaprzeczyli. W świetle art. 32 u.w.l. zawiadomienie o zebraniu powinno zostać skierowane na piśmie i mieć zindywidualizowany charakter oraz dotrzeć bezpośrednio do właściciela lokalu. Co więcej, treść zawiadomienia wskazywała, że na zebraniu ma być poddana pod głosowanie uchwała w przedmiocie zmiany zarządcy nieruchomości, zatem firmy zarządzającej – z firmy (...) na firmę (...). Tymczasem intencją M. M. (1) było, aby poddać pod głosowanie uchwałę wprowadzającą zmianę sposobu zarządu.

Także miejsce odbycia zebrania w dniu 22 czerwca 2022 r. rodzi wątpliwości co do tego, czy w ogóle można uznać, że miało miejsce zebranie właścicieli w rozumieniu przepisów u.w.l. M. M. (1) zaprosił do swojego prywatnego mieszkania sąsiadów, przy czym nie zostało wykazane, aby zaproszeni zostali wszyscy właściciele lokali. To M. M. (1), jako właściciel mieszkania, mógł podjąć decyzję, kogo zaprosi do środka. Przedstawiciel firmy (...) nie został dopuszczony do udziału w zebraniu z tym uzasadnieniem, że nie jest właścicielem lokalu. R.pr. P. K. (1) mógł wejść do lokalu powoda i uczestniczyć w zebraniu tylko dlatego, że dysponował pełnomocnictwem od jednego z właścicieli lokali. Znamienne, że na owych zebraniu stawili się wyłącznie właściciele lokali, którzy głosowali następnie „za” podjęciem uchwały nr (...). Nie takie jednak jest założenie przepisów u.w.l. traktujących o zebraniu właścicieli, że wziąć udział w takim zebraniu powinny tylko osoby, zamierzające głosować pozytywnie nad daną uchwałą.

Naruszenia proceduralne dotyczące procesu zwołania zebrania i głosowania nad uchwałą same w sobie na ogół nie stanowią podstawy do jej uchylenia, na co wielokrotnie powoływał się M. M. (1) w odpowiedzi na zastrzeżenia kierowane do niego w zakresie procedowania nad uchwałą nr (...). Inaczej jest jednak, gdy tego rodzaju uchybienia formalne mogą wpłynąć na treść uchwały bądź wynik głosowania. W okolicznościach sprawy tak właśnie było. Nie można uznać, aby ogół właścicieli lokali otrzymał rzetelną informację na temat znaczenia i skutków uchwały nr (...). Osoby, które głosowały za podjęciem uchwały osobiście oraz te, które miały udzielić w tym zakresie pełnomocnictwa M. M. (1), opierały się na informacjach przekazanych im przez tego ostatniego. Informacje te nie były pełne, a wręcz częściowo wprowadzały w błąd (np. co do wysokości kosztów Wspólnoty Mieszkaniowej po proponowanej zmianie zarządu/zarządcy, co do naruszenia przepisów przez firmę (...), co do prawidłowości działań podejmowanych przez M. M. (1) – ich zgodności z przepisami u.w.l.).

Zarówno zatem naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i naruszenie przepisów u.w.l. uzasadniałoby uchylenie uchwały nr (...) na podstawie art. 25 u.w.l. Roszczenie o uchylenie uchwały Sąd oddalił z tej tylko przyczyny, że uwzględnione zostało roszczenie dalej idące, to jest o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...).

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -08-05_001

[piotrusb]

Konkluzje wyroku i wspierające je argumentacje należy generalnie uznać za słuszne, jednak w kilku przypadkach sąd się nie popisał. I tak np.

Wypada w tym miejscu podkreślić, że rację mają powodowie, podnosząc, że nie jest dopuszczalne dalsze głosowanie nad uchwałą w sytuacji, gdy ta została już uznana za podjętą i weszła w życie.

To nie jest prawda; uzyskanie ponad 50% głosów za uchwałą nie oznacza, że nie jest dopuszczalne dalsze odbieranie pod nią głosów, choć te już nie zmienią wyniku głosowania. Dalszy fragment uzasadnienia wskazuje, że sąd tak to postrzega, więc zacytowane zdanie można uznać za niefortunnie sformułowane.

Według art. u.w.l., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Sąd posługuje się tu starym tekstem uwl, bowiem od lat obowiązuje treść artykułu 20 ust. 1 uwl (po nowelizacji) w brzmieniu:

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1);

To również treść uwl sprzed lat. Obecne brzmienie art. 20 ust. 1 zd. 2 to

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Zmiany powyższe w treści uwl zostały wprowadzone ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2019, poz. 1309), która weszła w życie 14 lipca 2019 r., a więc ponad 5 lat temu.