Pełnomocnictwo współwłaściciela lokalu do głosowania uchwały nie może być dorozumiane

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 6 listopada 2023 r., sygn. akt I C 12/22.

Podzielając stanowisko Sądu Najwyższego (wyrok z 30 września 2015 r. sygn. akt I CSK 773/14) uznać należało, że możliwe jest wystąpienie przez członka wspólnoty mieszkaniowej z powództwem o ustalenie opartym na podstawie art. 189 k.p.c., zmierzającym do ustalenia nieistnienia uchwały. Wystąpienie z takim powództwem nie jest ograniczone ani czasowo, ani podmiotowo.

Źródłem interesu prawnego powoda, będącego materialnoprawną przesłanką uwzględnienia powództwa na podstawie art. 189 k.p.c., jest jego stosunek członkostwa we wspólnocie. Ten status powoda przesądza o związaniu uchwałą podjętą przez organ wspólnoty mieszkaniowej aż do chwili prawomocnego ustalenia nieistnienia takiej uchwały w obrocie prawnym, przeto chęć eliminacji przez powoda stanu niepewności co do jego związania bądź braku związania uchwałą wspólnoty mieszkaniowej przesądza o istnieniu interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały. Tym samym przyjąć należy, iż każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma interes prawny w ustaleniu nieistnienia uchwały, bo zmierza on w ten sposób do usunięcia stanu niepewności co do funkcjonowania (bytu) w obrocie prawnym mającej wiązać go uchwały organu wspólnoty (tak też Sąd Najwyższy w wyroku z 15 lipca 2010 r., sygn. akt IV CSK 24/10, i z 14 marca 2013 r., sygn. akt I CSK 382/12).

W orzecznictwie wskazuje się, iż w razie żądania ustalenia nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 k.p.c. wymagane jest stwierdzenie takich uchybień w procesie podjęcia uchwały, które wykluczają przyjęcie, że doszło do wyrażenia woli w danym przedmiocie przez powołane organy. Termin "uchwała nieistniejąca" nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i orzecznictwo i dotyczy szczególnie drastycznych uchybień przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z 30 września 2015 r. I CSK 773/14, z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, Sądu Apelacyjnego w Warszawie - wyrok z dnia 4 listopada 2016 r. VI ACa 679/16).

Przechodząc do oceny żądania pozwu wskazać wypada, iż strona powodowa domagając się ustalenia nieistnienia kwestionowanej uchwały zarzuciła uchybienie polegające na nieuzyskaniu wymaganej większości głosów, a to z uwagi m.in. na nieposiadanie pełnomocnictw współwłaścicieli lokali mieszkalnych dla osób, które w takim charakterze oddały głos. Z uwagi na podnoszone uchybienia, powód twierdził, iż uchwała w ogóle nie uzyskała wymaganej większości. Zarzuty powoda dotyczyły również błędnego automatycznego uwzględnienia przy liczeniu głosów udziałów w nieruchomości niemieszkalnej garażowej.

W ocenie Sądu część zarzutów sformułowanych przez powoda okazała się zasadna.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nie obowiązywały odmienne regulacje niż przewidział to ustawodawca w art. 23 ust. 2 u.w.l. zgodnie z którym uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Z materiału dowodowego nie wynika, że wprowadzono zasadę głosowania „jeden właściciel = jeden głos”.

Fakt, iż część lokali znajdujących się na nieruchomości stanowi współwłasność w częściach ułamkowych w ocenie Sądu rodziła konieczność uwzględnienia głosu tylko tego współwłaściciela, który faktycznie złożył swój podpis na karcie do głosowania. Nie znajduje bowiem uzasadnienia automatyczne uznanie, że wszyscy współwłaściciele głosowali w ten sam sposób, ani że ten z nich, który oddał swój głos posiadał stosowne pełnomocnictwo. Takiego domniemania w zakresie głosowania nad uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej założyć nie sposób. Zwłaszcza, że już w treści samej karty do głosowania znalazł się wzór pełnomocnictwa do głosowania w imieniu współwłaściciela nieruchomości. Z wzoru tego prawidłowo skorzystała część głosujących. W przypadku braku pisemnego pełnomocnictwa, w ocenie Sądu, nieprawidłowym było zaliczenie głosu jednego ze współwłaścicieli lokalu na poczet udziału pozostałych. Pełnomocnictwo w tym zakresie nie mogło być dorozumiane. W materiale dowodowym nie ma natomiast żadnej informacji jakoby takie pełnomocnictwa od współwłaścicieli lokali (...) istniały. Osoby zajmujące się zliczaniem głosów, w tym odbieraniem kart od właścicieli lokali twierdziły, że pełnomocnictwa były ustne, dorozumiane i automatycznie głos „za” zaliczany był na cały udział wszystkich współwłaścicieli. Jednak na etapie zbierania głosów nie dysponowali oni listą właścicieli (współwłaścicieli), zatem nie byli nawet w stanie dopytać, jaka jest wola współwłaścicieli niepodpisujących się na karcie do głosowania.

Wskazać należy, że za właściciela lokalu w rozumieniu art. 23 ust. 2 u.w.l., należy uważać także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych. Ma on wobec tego obecnie samodzielny głos - niezależny od głosu pozostałych współwłaścicieli lokalu i może, w związku z tym, brać udział w głosowaniu uchwał niezależnie od innych współwłaścicieli. Wyłączeniem od powyższej zasady, zrównującej prawa właścicieli i współwłaścicieli lokali w zakresie uprawnienia do udziału w głosowaniu, jest sytuacja przewidziana w art. 23 ust. 2a i 2b ustawy o własności lokali, a występująca przy głosowaniu prowadzonym w trybie "jeden właściciel - jeden głos". Głosowanie takie nie zostało jednak wprowadzone w przypadku zaskarżonych uchwał, co stanowi okoliczność bezsporną.

W ocenie Sądu brak było podstaw do przyjęcia, że w odniesieniu do lokali (...) współwłaściciele, którzy podpisali karty do głosowania głosowali w imieniu pozostałych uprawnionych.

Sąd dokonując matematycznych obliczeń ustalił, że suma udziałów osób, które głosu de facto nie oddały (współwłaściciele, którzy nie udzielili pełnomocnictwa do głosowania w ich imieniu) w nieruchomości wspólnej wynosi w zaokrągleniu 2,65%. Wyliczenie to dotyczy tylko udziałów przysługujących tym członkom w nieruchomości wspólnej w związku z własnością lokali. Jednak tylko ich odjęcie od ustalonej sumy głosów oddanych za uchwałą – 0,5223 powoduje, że udział ten spada poniżej ½ i wynosił 0,4958. Biorąc natomiast pod uwagę dodatkowo przysługujący udział związany z własnością ułamkowych części garażu, % głosów błędnie zliczonych byłby jeszcze większy.

Prezentowany przez powoda pogląd o potrzebie ustalenia głosów „za” uchwałą uwzględniając tylko głosy przypadające na lokale mieszkalne dlatego, że osoba głosująca wymieniła udział przysługujący jej z lokalu mieszkalnego z pominięciem udziału w lokalu niemieszkalnym (garażu) nie mógł zostać uwzględniony. Oczywistym w ocenie Sądu jest, że właściciel lokalu mieszkalnego oddaje swój głos pod uchwałą zarówno swoim udziałem w lokalu mieszkalnym, jak i udziałem w lokalu garażowym. Nadmiernym formalizmem byłoby oczekiwanie, że każdorazowo członek Wspólnoty oddając swój głos pod jakąkolwiek uchwałą musiałby wskazywać na przysługujące mu udziały w nieruchomości wspólnej. Trudno też byłoby przyjąć, by właściciel miał inaczej głosować w części związanej z udziałem związanym z lokalem mieszkalnym, a inaczej z lokalem garażowym. W ocenie Sądu wystarczającym jest określenie numeru lokalu, zaś kwestie wysokości udziałów związanych z mieszkaniem i garażem określone zostały w księgach wieczystych.

W ocenie Sądu głosy oddane przez współwłaścicieli lokalu garażowego podlegają „zsumowaniu” z ich głosami oddanymi jako właściciele lokali mieszkalnych.

Zarzuty dotyczące niezgodności przedłożonego projektu (dotyczące załącznika do uchwały) z finalną treścią podjętej uchwały okazały się – wobec błędnego ustalenia, że „za” uchwałą głosowała większość udziałów - nieistotne z punktu widzenia rozstrzygania o nieistnieniu uchwały.

Podsumowując, skoro zgodnie z art.. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów, liczoną według udziałów (z wyjątkami, które w niniejszej sprawie nie wystąpiły), a „za” uchwałą nr (...) oddano mniej niż 50% udziałów, to uchwała nr (...) nie uzyskała wymaganej większości i nie została podjęta. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem uchwała, która nie uzyskała większości głosów jest uchwałą nieistniejącą, co uzasadnia ustalenie jej nieistnienia przez sąd, zgodnie z art. 189 k.p.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 lutego 2006 r., I CK 336/05.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -03-19_001