Samo niezadowolenie z działań zarządu nie może być podstawą do powołania zarządcy przymusowego

[piotrusb]

Wyrok Sądu Rejonowego w Piszu z dnia 15 maja 2024 r., sygn. akt I Ns 247/23.

Podstawę prawną roszczenia wnioskodawcy stanowi przepis art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.o.w.l), zgodnie z którym, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Pierwszą z przesłanek ustanowienia zarządcy tymczasowego jest zaniechanie przez właścicieli lokali powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązek powołania zarządu wynika wprost z art. 20 u.o.w.l., zgodnie z którym jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż 3, właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu. Ustanowienie zarządu przymusowego będzie konieczne w sytuacji, gdy niepowołanie zarządu wspólnoty będzie zagrażało powstaniem szkody w nieruchomości wspólnej albo w majątku poszczególnych właścicieli lokali lub też będzie prowadzić do powstania albo pogłębienia zadłużenia nieruchomości wspólnej.

Kolejne dwie przesłanki odnoszą się do sytuacji, w których powołany przez właścicieli lokali zarząd dopuszcza się zaniedbań w wypełnianiu swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Jak wskazuje się w literaturze, przesłanki niewypełniania obowiązków oraz naruszania zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć szeroko (E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, s. 461 i n.). Przesłanka niewypełniania obowiązków zajdzie bowiem w każdej sytuacji, w której zarząd zaniecha realizowania jakiegokolwiek ciążącego na nim obowiązku. Nie ma przy tym znaczenia, czy zobowiązanie tego rodzaju wynika wprost z ustawy, czy też z uchwały właścicieli lokali. Niewątpliwie naruszenie zasad gospodarowania będzie miało miejsce w każdej sytuacji, w której zarząd będzie dopuszczał się czynów niezgodnych z prawem, w szczególności dokonywał sprzeniewierzenia środków pochodzących z zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Co więcej, do kategorii nieprawidłowości w zarządzaniu zaliczyć trzeba wadliwe prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 29 u.o.w.l.), prowadzenie rozliczeń w sposób nieprecyzyjny, z naruszeniem zasady przejrzystości, w szczególności przez zaniechanie utworzenia lub wykorzystania utworzonego w tym celu rachunku bankowego (art. 30 ust. 1 pkt 1 u.o.w.l.). Istotną kategorią naruszeń będzie dokonywanie wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uprzedniego uzyskania zgody właścicieli lokali w formie uchwały (art. 22 ust. 2 i 3 u.o.w.l.). Podsumowując, każde zaniechanie obowiązków albo też naruszenie zasad prawidłowej gospodarki, które wywiera wpływ na sytuację prawną lub faktyczną, w szczególności ekonomiczną, wspólnoty mieszkaniowej może stanowić wystarczającą przesłankę ustanowienia zarządcy przymusowego.

W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie nie zachodzi żadna z trzech wymienionych w powyższym przepisie przesłanek ustanowienia zarządcy przymusowego.

Poza sporem pozostawał fakt, że właściciele lokali położonych w budynku mieszkalnym nr (...) przy ulicy (...) w B., stosownie do obowiązku wynikającego z art. 20 u.o.w.l., powołali zarząd. W tym miejscu należy zauważyć, że uchwałą podjętą w dniu 14 lutego 2023 roku przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej Zarządowi udzielono absolutorium z prowadzonej przez niego działalności za 2022 r. Z akt sprawy nie wynika, aby Zarządowi nie udzielono absolutorium za 2023 rok.

W sprawie ustalono również, że w 2016 roku wykonywanie poszczególnych czynności zarządzania nieruchomością wspólną Zarząd powierzył (...) Spółce z o.o. z siedzibą w G., co potwierdza załączona do akt sprawy umowa o administrowanie nieruchomością wspólną zawarta w dniu 30 kwietnia 2016 roku.

Należy podkreślić, że praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami funkcjonuje od dłuższego czasu. Zauważyć należy, iż z reguły wybrany przez właścicieli lokali Zarząd składa się z osób nie będących profesjonalistami w zakresie zarządzania, więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia spraw wspólnoty fachowca. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zlecić danej osobie na podstawie umowy czynności związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Organ wspólnoty, jakim jest jej Zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z Zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy.

Z treści załączonych do akt sprawy dokumentów, jak i z pisemnych stanowisk uczestników niniejszego postępowania, wprost wynika, że Wspólnota posiada własny rachunek bankowy, z którego dokonywane są wszelkie rozliczenia finansowe związane z nieruchomością wspólną, oraz, że powołany Zarząd wypełnia obowiązki wynikające z ustaw i uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej i nie narusza zasad prawidłowej gospodarki, zaś członkowie zarządu wykonują swoje obowiązki społecznie, nie pobierając za to żadnego wynagrodzenia. Pobierania przez członków zarządu wynagrodzenia nie potwierdza również żaden z przedłożonych przez wnioskodawcę dokumentów. Z kolei prawo do otrzymywania przez spółkę (...) wynagrodzenia za wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną wynika wprost z treści § 6 ust. 1 umowy z dnia 30 kwietnia 2016 roku.

Sąd dał wiarę dowodom z dokumentów załączonych do akt sprawy, albowiem nie budziły one żadnych wątpliwości co do ich wiarygodności i autentyczności.

Jeśli Wspólnota Mieszkaniowa nie jest zadowolona ze swojego reprezentanta, może go w każdej chwili zmienić. Podobnie, jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa negatywnie ocenia działania firmy, której zleciła wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, może w każdej chwili wypowiedzieć zawartą z tą firmą umowę. W tym celu konieczne jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały większością głosów.

Powyższe doskonale wiadome jest wnioskodawcy, który podjął próbę zebrania większości głosów właścicieli lokali za podjęciem ww. uchwał, jednak zakończyła się ona niepowodzeniem, bowiem członkowie wspólnoty ostatecznie ocenili pozytywnie działania Zarządu i udzielili mu absolutorium.

Na marginesie można wskazać, że wnioskodawcy przysługuje - stosownie do treści art. 25 ust. 1 u.o.w.l. - prawo zaskarżenia do sądu uchwały podjętej przez właścicieli lokali z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Mając na uwadze powyższe, uznając roszczenie wnioskodawcy za nieudowodnione, Sąd wniosek oddalił.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -05-15_002