Uchwała zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 10 grudnia 2021 r., sygn. akt I C 139/21.

...o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia skarżącego dla niego niekorzystna, ewentualnie ma na celu jego pokrzywdzenie. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Należy podkreślić, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należy rozumieć jako obowiązek wspólnoty w zakresie racjonalnego gromadzenia, przechowywania i wydatkowania wszelkich funduszy i czynienia użytku ze wspólnego mienia (nieruchomości wspólnej). Gdy podstawę powództwa opartego na art. 25 u.w.l. stanowi zarzut naruszenia przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów właściciela, sąd weryfikuje zasadność żądania, oceniając celowość gospodarczą i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 lipca 2020 r., sygn. akt I ACa 250/19).

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów powódki w zakresie sprzeczności uchwały z obowiązującymi przepisami, naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interesu powódki, Sąd zaznacza, że żadne z powyższych nie miało miejsca. W pierwszej kolejności Sąd podkreśla, że powódka nie wskazała w pozwie żadnych przepisów, zarówno prawa materialnego jak i proceduralnego, które skarżona uchwała miałaby naruszać. Nie sposób również zgodzić się z powódką, że skarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. Zważyć należy, iż w uchwale nr 1/2020 wskazano, że koszty związane z montażem domofonu zostaną pokryte ze zgromadzonych środków remontowych pozwanej i rozliczone zgodnie z posiadanymi przez współwłaścicieli udziałami w części wspólnej nieruchomości. Koszt usługi określono w ofercie na kwotę 1.053 zł brutto. Przede wszystkim, zdaniem Sądu montaż domofonu w znaczący sposób ułatwił komunikację w budynku pozwanej wspólnoty. Do momentu zamontowania przedmiotowego urządzenia, dostęp do lokalu mieszkalnego nr (...) był utrudniony. Konieczne było przejście przez budynek główny i pokonanie 2 par drzwi oraz następnie części podwórza. Domofon, który został zamontowany przy furtce z boku budynku, umożliwia łatwiejszy dostęp do tego lokalu, bez konieczności przechodzenia przez budynek główny. Montaż domofonu ułatwił także dostęp pogotowia, lekarza czy pielęgniarki do lokalu nr (...), w którym zamieszkuje E. G., która jest osobą w podeszłym wieku (70 lat), a także leczy się onkologicznie. Wręcz jako nadużycie prawa należało potraktować postawę powódki, dla której ważniejsze było zapobieżenie przemieszczaniu się korytarzem działkowiczów i obawy przed zniszczeniem korytarza niż zdrowie i życie innego członka wspólnoty.

Co więcej, montaż domofonu ograniczył ilość osób przemieszczających się korytarzem w budynku głównym, co jest zgodne z wolą powódki i likwiduje przyczynę ewentualnego konfliktu i zagrożenia dla właścicielki lokalu nr (...) . Powódka zamykając drzwi na podwórze nie spowoduje braku możliwości dotarcia służb medycznych do lokalu nr (...) .

W ocenie, Sądu również kwota przeznaczona na wykonanie usługi nie była zawyżona. Nie uszło uwadze Sądu, że za podjęciem przedmiotowej uchwały zagłosowała większość członków wspólnoty, co także uzasadnia fakt, że mieszkańcy potrzebowali przedmiotowej inwestycji, była ona przez nich pożądana i jednocześnie godzili się na pokrycie jej kosztów z funduszu remontowego pozwanej. Sąd zwraca uwagę, iż powódka nie wskazała jaki jej interes, został naruszony podjęciem skarżonej uchwały. W ocenie Sądu, w istocie niepodjęcie uchwały naruszało interes właścicielki lokalu nr (...), która z uwagi na specyfikę budynku pozwanej wspólnoty, miała utrudniony dostęp do swojego lokalu mieszkalnego. (...)

Po pierwsze, brak jest podstaw do uznawania wadliwości uchwały pod względem proceduralnym, gdyż uchwała ta podjęta została większością głosów, oddanych w trybie indywidualnego zbierania, tj. w myśl art. 23 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Stosownie do treści tych przepisów uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. (...)

Po drugie, nawet gdyby uznać za uzasadnione twierdzenia powódki, co do cofnięcia zgody na podjęcie przedmiotowej uchwały przez H. K. (1) i przyjęciu, że głosowała ona przeciw (choć powódka nie przedstawiła żadnego dowodu na potwierdzenie tego faktu), to wynik głosowania nie miałby znaczenia dla ostatecznej decyzji w przedmiocie uchwały. Stosunek głosów wynosił by wówczas 111,62 udziałów „za” do 63,30 udziałów „przeciw”.

Po trzecie, odnosząc się do zarzutu braku wyrażenia zgody na podjęcie uchwały przez wszystkich mieszkańców, Sąd zwraca uwagę na pogląd zaprezentowany w orzecznictwie zgodnie, z którym brzmienie art. 23 ust. 1 u.w.l. nakazuje przyjąć, iż uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Ewentualne dalsze działania czy zaniechania podmiotu zbierającego głosy nie mogą zatem przesądzić o jej bycie prawnym. Co więcej, nawet w przypadku gdyby wszyscy pozostali właściciele, którzy jeszcze nie głosowali nad uchwałą, oddali głosy przeciw uchwale, uchwała i tak zostałaby podjęta. Bez znaczenia dla jej skuteczności jest natomiast to, czy w głosowaniu takim wzięli udział wszyscy właściciele lokali. Przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym w świetle przepisu art. 23 ust. 2 u.w.l. decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej a nie tylko większość głosujących, a zatem czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów. Brak wymogu quorum i uzależnienie zaistnienia uchwały od zagłosowania za jej przyjęciem przez właścicieli mających większość udziałów we własności nieruchomości pociąga za sobą ten skutek, że faktyczne znaczenie mają jedynie głosy oddane "za" przyjęciem uchwały. Tym samym, procedurę głosowania można przerwać po uzyskaniu głosów większości członków wspólnoty, reprezentujących ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2020 r., sygn. akt I ACa 297/19). (...)

Nie sposób też zgodzić się z zarzutami powódki podniesionymi w sprzeciwie odnośnie tego, że dla sprawy ma znaczenie iż furtka, na której został zamontowany domofon nie jest własnością pozwanej, ale Miasta B. . Sąd podziela w tym zakresie orzecznictwo zgodnie, z którym przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które "nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". Nie chodzi tu przy tym o "użytek" w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku czy gruntu, powiązanej z jej dostępnością. Pojęcie "użytku" w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 grudnia 2016 r., sygn. akt I ACa 523/16). Sąd nie miał wątpliwości, iż furtka umożliwiająca dostęp do budynku pozwanej należy do nieruchomości wspólnej i montaż domofonu przy tej furtce nie wykraczał poza uprawnienia wspólnoty.

W zakresie zarzutu powódki co do braku poinformowania jej o terminie zbierania głosów, należy wskazać, że fakt oddania głosu przeciwko uchwale i złożenie sprzeciwu przez powódkę potwierdza jednoznacznie, że miała świadomość głosowania w sprawie uchwały nr 1/2020. Co więcej, skorzystała z przysługującego jej prawa do złożenia sprzeciwu. Twierdzenia powódki co do braku wiedzy o głosowaniu w sprawie przedmiotowej uchwały stoją w sprzeczności, nie tylko z podejmowanymi przez nią czynnościami, ale także z materiałem dowodowym zebranym w sprawie.

Nie mogło ujść uwadze Sądu, że montaż domofonu analogowego, którego dotyczyła skarżona uchwała został wykonany. W świetle zasad logicznego myślenia, a także zasad doświadczenia życiowego, uchylenie zaskarżonej uchwały nie spełni swojej roli, gdyż domofon zamontowano.

Sąd podziela także pogląd zaprezentowany w orzecznictwie, iż dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba że w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l. ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli. Istota kolektywnie podejmowanych decyzji przybierających postać uchwał podejmowanych określoną większością głosów polega na tym, że są to decyzje większości podejmowane nawet przy sprzeciwie mniejszości - ze skutkiem dla wszystkich członków takiej wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I ACa 211/20).

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-10_002

[irenalo]

No i słusznie. :-)