Sąd nie może zobowiązać wspólnoty do podjęcia uchwały ani upoważnić właściciela do czynności

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5655
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Sąd nie może zobowiązać wspólnoty do podjęcia uchwały ani upoważnić właściciela do czynności

#1 Post autor: piotrusb » 22-11-2022, 11:06

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 9 sierpnia 2022 r., sygn. akt III Ca 780/21.
Sąd Rejonowy ustalił, że pomiędzy stronami toczą się liczne spory sądowe o zapłatę przez powoda zaległości z tytułu bieżących zaliczek związanych z korzystaniem z lokalu oraz opłat za media. Powództwa wspólnoty są przynajmniej częściowo uwzględniane, zaś apelacje J. S. oddalane.

Według ustaleń Sądu Rejonowego powód nigdy nie stawił się w siedzibie zarządcy wspólnoty celem udostępnienia mu dokumentacji księgowej do wglądu. Nie prosił też o wydanie kserokopii i wyciągów. Zastrzeżenia co do dokonywanych rozliczeń składa dopiero na etapie sądowym. Na etapie sądowym zakwestionował również legalność kilku uchwał wspólnoty. Nie ma zaufania do wspólnoty i sposobu rozliczania funduszy i opłat eksploatacyjnych.

Powód corocznie otrzymuje zawiadomienia o terminach zebrań członków wspólnoty i sprawozdania wspólnoty z zarządu częścią wspólną, w tym informacje dotyczące rozliczenia zużycia wody, odprowadzenia ścieków oraz centralnego ogrzewania. Powód nigdy nie wnosił zastrzeżeń odnośnie tej dokumentacji, nie stawiał się także na zebraniach wspólnoty czy mniej formalnych spotkaniach mieszkańców dotyczących bieżącego gospodarowania budynkiem. (...)

Sąd Rejonowy ocenił, że uprawnienie do dokonywania kontroli realizowane może być zbiorowo lub indywidualnie. Zbiorowa realizacja uprawnienia przejawia się przede wszystkim poprzez umożliwienie udzielenia albo nieudzielenia zarządowi lub zarządcy absolutorium, a także poprzez możliwość wystąpienia przez właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej do zarządu wspólnoty lub zarządcy nieruchomości z żądaniem zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali, co wynika wprost z art. 31 u.w.l. Z kolei uprawnienia realizowane indywidualnie to przede wszystkim prawo do żądania udzielenia informacji lub wyjaśnień dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności w zakresie odnoszącym się do przychodów i kosztów czy prawo przeglądania dokumentów związanych z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną.

Według Sądu Rejonowego, w świetle tych założeń, nakazanie pozwanej dokonania audytu za 20 lat dotychczasowej działalności nie mieściło się w zakresie art. 29 ust. 3 u.w.l.. Ustawodawca nie nakłada bowiem na wspólnoty mieszkaniowe obowiązku dokonywania samokontroli podejmowanych czynności i sposobu rozliczeń, stąd też domaganie się przeprowadzenia audytu na gruncie przepisu art. 29 ust. 3, w szczególności, że żądanie to obejmuje 20 lat wstecz, stanowiło w ocenie Sądu Rejonowego nadużycie prawa podmiotowego. Uprawnienie wynikające z treści art. 29 ust. 3 nazywane jest w doktrynie i orzecznictwie uprawnieniem informacyjnym, które sprowadza się przede wszystkim do możliwości wglądu w dokumentację, którą wspólnoty na mocy ustawy zobligowane są prowadzić oraz do uzyskiwania ustnych i pisemnych wyjaśnień. Sposób udzielania tych informacji nie powinien obciążać finansowo i kadrowo zarządu wspólnoty

Według Sądu Rejonowego nie sposób było też pominąć, że pomimo przysługującego prawa do kontroli działalności wspólnoty, powód nie korzystał z możliwości stawiennictwa na zebraniach wspólnoty, nie dokonywał wglądu w dokumenty i nie zwrócił o szczegółowe rozliczenie kosztów i należności. Nadto w toku sporu, w żaden sposób nie wskazał, na czym miałyby polegać nieprawidłowości w działaniu pozwanej, w tym nie powołał na poparcie swoich twierdzeń żadnego merytorycznego argumentu odwołującego się choćby do konkretnego przykładu nierzetelności pozwanej. Nie znalazły też potwierdzenia zarzuty powoda, że posiada on względem pozwanej nadpłatę. (...)

Sąd Okręgowy podzielił wyczerpująco uzasadnione wnioski Sądu Rejonowego, że uprawnienie właściciela z art. 29 ust 3 u.w.l. obejmuje możliwość uzyskania informacji, wglądu w dokumentację i uzyskiwania jej kopii (lecz nie na koszt wspólnoty). Na podstawie tej regulacji właściciel nie jest jednak uprawniony do samodzielnego żądania sporządzenia przez wspólnotę audytu wewnętrznego. Może jedynie we własnym zakresie i na własny koszt zlecić sporządzenie takiego audytu po uzyskaniu, także na własny koszt, odpisów z dokumentów księgowych wspólnoty. Działania takie nie wymagają jednak ingerencji sądu zwłaszcza w sytuacji, w której wspólnota, jak w rozpoznawanej sprawie, nie czyni przeszkód właścicielowi w dostępie do dokumentacji źródłowej.

Niezależnie od trafnej i podzielanej przez Sąd Okręgowy argumentacji Sądu Rejonowego dotyczącej zakresu kontroli możliwej do stosowania przez właścicieli mieszkań w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych (takich jak pozwana), wskazać też należy na inne istotne okoliczności. Otóż powód wnosił o zobowiązanie pozwanej wspólnoty do podjęcia określonych czynności. W tym aspekcie istotnym jest, że czynności dotyczące wspólnoty i odnoszące względem niej skutek, dokonywane są co do zasady w drodze działań zarządcy, zarządu lub uchwał wspólnoty (art. 18, 22 i 23 u.w.l.). Wyjątki od tej zasady przewidziane są w art. 22 ust 4, art. 24 i art. 25 uwl i dotyczą możliwości połączenia dwóch lokali (art. 22 ust. 4), rozstrzygnięcia przez sąd na wniosek zarządcy lub zarządu, kwestii spornej dotyczącej nieruchomości w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli (art. 24) oraz zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu przez właściciela (art. 25 u.w.l.). Tylko w tych przypadkach możliwa jest ingerencja sądu w działania wspólnoty.

Konsekwencją tego zapatrywania jest przyjmowany w orzecznictwie i piśmiennictwie pogląd, podzielny przez Sąd Okręgowy rozpoznający apelację, że przepisy u.w.l. regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści lub udzielenia na rzecz właściciela upoważnienia do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (oczywiście poza opisanymi wyjątkami, nie mającymi znaczenia w sprawie). Co do zasady bowiem właściciel ma indywidualne prawo zgłosić wniosek o podjęcie określonej uchwały na zebraniu właścicieli i może zaskarżyć uchwałę wspólnoty odmawiającą mu zgody na określoną czynność na podstawie art. 25 u.w.l., z tym jednak zastrzeżeniem, że nawet uchylenie takiej uchwały przez sąd powszechny nie upoważni właściciela do samodzielnego dokonania takiej czynności (por. wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2002 roku, I CKN 489/00 oraz "Komentarz do ustawy o własności lokali" pod red. K. Osajdy, Legalis, Wydanie 12, Nb 10 do art. 24)

Odnosząc te założenia do okoliczności sprawy uznać należało, że powód mógłby jedynie wnosić w trybie pozasądowym, o podjęcie przez wspólnotę na zebraniu rocznym uchwały w sprawie dokonania wnioskowanych przez niego czynności z zakresu audytu, względnie w razie braku zgody członków wspólnoty, także w trybie pozasądowym, wnioskować do zarządu o wystąpienie do sądu celem uzyskania rozstrzygnięcia w trybie art. 24 u.w.l. w omawianym zakresie. Mógłby też – jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy – działając w ramach grupy właścicieli dysponującymi co najmniej 1/10 udziału w nieruchomości wspólnej domagać się zwołania zebrania ogółu właścicieli celem podjęcia uchwały we wnioskowanym przez niego zakresie.

Tylko wówczas możliwe byłoby wiążące dla wspólnoty podjęcie na jej koszt wnioskowanych przez powoda działań.

Żądanie powoda było zatem nieusprawiedliwione co do zasady. W konsekwencji zbędnym było rozważanie, czy wytoczenie powództwa stanowiło nadużycie prawa. Wszak artykułowanych pozwem uprawnień powód nie mógł w ogóle realizować indywidualnie z wiążącym skutkiem dla pozwanej.

Wszystkie te okoliczności sprawiły, że Sąd Okręgowy oddalił apelację powoda jako bezzasadną, a to na podstawie art. 385 k.p.c.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -08-09_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8581
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Sąd nie może zobowiązać wspólnoty do podjęcia uchwały ani upoważnić właściciela do czynności

#2 Post autor: irenalo » 24-11-2022, 13:34

Zwróć uwagę, że sąd wypowiedział się na temat tej specyficznej sytuacji. Właściciel, ewidentny pieniacz, zamiast podjąć czynności sprawdzające, ciąga wspólnotę po sądach.
I zgadzam się, że sąd nie może zmusić wspólnoty do podjęcia jakiejkolwiek uchwały ale może upoważnić właściciela ( lub zarząd) do dokonania czynności niezbędnej do prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Audyt w tej sprawie nie jest niezbędny.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5655
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Sąd nie może zobowiązać wspólnoty do podjęcia uchwały ani upoważnić właściciela do czynności

#3 Post autor: piotrusb » 24-11-2022, 14:01

Oczywiście masz rację, że sytuacja była specyficzna, ale moim zdaniem - na co sąd w przedmiotowej sprawie zwrócił uwagę - w dużej wspólnocie sąd może upoważnić zarząd lub zarządcę (na jego, a nie każdego właściciela wniosek) do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (art. 24 uwl). Każdy właściciel może też w określonych przypadkach zwrócić się do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 26 ust. 1 uwl) lub o zgodę na połączenie dwóch lokali (art. 22 ust. 4 uwl). Poza tymi przypadkami nie bardzo widzę w uwl postawę do upoważnienia przez sąd właściciela (a nie zarządu lub zarządcy) do czynności przekraczającej zwykły zarząd.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8581
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Sąd nie może zobowiązać wspólnoty do podjęcia uchwały ani upoważnić właściciela do czynności

#4 Post autor: irenalo » 24-11-2022, 22:29

Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.
Potrzymuję opinię, że w niektórych wyjątkowych (!) sytuacjach, to każdy z właścieli może żadać upoważnienia przez sąd do dokonania określonej czynności.

A odwróćmy sytuację. Dziura w dachu, zalewa mieszkanie poniżej. Zarząd i reszta właścicieli nie reaguje. Właściciel bierze ekipę, naprawia dach, placi wykonawcy i występuje do wspólnoty o zwrot kosztów. Nie chcą płacić. Sprawa w sądzie. Jak myślisz jaki powinien być wyrok sądu? Co ważniejsze: formalizm czy odpowiedni stan budynku?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5655
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Sąd nie może zobowiązać wspólnoty do podjęcia uchwały ani upoważnić właściciela do czynności

#5 Post autor: piotrusb » 25-11-2022, 15:20

Ad. 1. Nie bardzo widzę po temu podstawę prawną i nie spotkałem takiego przypadku w orzecznictwie.

Ad. 2. To jednak trochę coś innego. Przykład, który podałaś, to czynność zachowawcza i proces o zwrot kosztów (które oczywiście sąd powinien właścicielowi przyznać), a nie upoważnienie właściciela do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Czynności zachowawcze określone w art. 209 kc stanowią wyjątek od art. 199 i art. 201 kc i mogą też stanowić wyjątek od zapisów uwl. W wyroku 25 czerwca 1971 r. (sygn. akt III CRN 137/71) Sąd Najwyższy stwierdził, że „na podstawie art. 209 kc jeden ze współwłaścicieli może dochodzić roszczeń wymienionych w tym przepisie nie tylko przeciwko osobom trzecim, lecz także przeciwko współwłaścicielom”. To więc jest podstawa zwrotu kosztów. Tym niemniej nie jest to uprzednie (przed podjęciem czynności) upoważnienie przez sąd właściciela do określonej czynności.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8581
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Sąd nie może zobowiązać wspólnoty do podjęcia uchwały ani upoważnić właściciela do czynności

#6 Post autor: irenalo » 25-11-2022, 17:58

Ad. 2 Czyli jednak właściciel może bez zgody wspólnoty podejmować jakieś czynności.

Inny przykład. Właściciel chce wyremontować/ przebudować swoje mieszkanie zgodnie ze sztuką budowlaną a zakres prac wymaga pozwolenia na budowę .
Do pozwolenia na budowę potrzebna jest uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na te czynności.
Wspolnota takiej uchwały nie podejmuje. Sąd nie może zmusić do podjęcia uchwały ale może wydać zgodę zastępczą.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”