Czy wspólnota może powołać organy inne niż przewidziane w uwl

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5603
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Czy wspólnota może powołać organy inne niż przewidziane w uwl

#1 Post autor: piotrusb » 02-08-2022, 09:21

Wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 5 kwietnia 2022 r., sygn. akt I C 1084/21.
W myśl art. 6 u.w.l. ( ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali - Dz. U. nr 85 , poz. 388 ze zmianami ) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Do wspólnoty mieszkaniowej stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych (art. 33 1 § 1 k.c.). Art. 18 ust. 1 u.w.l. stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W myśl art. 20 ust. 1 u.w.l., jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową (większą) są obowiązani powołać jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd, składający się wyłącznie z osób fizycznych (zarządcą – w umownym modelu zarządu – może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna; zob. art. 18 ust. 1 u.w.l. i uwagi 1–3 do tego przepisu). W skład zarządu wejdzie z reguły jeden lub kilku współwłaścicieli. Jednakże ustawa dopuszcza powołanie do zarządu także osoby spoza grona właścicieli. Osoba taka nie musi legitymować się szczególnymi kwalifikacjami (zob. uchwała SN z 16.02.2012 r., III CZP 96/11). Niemniej przez wzgląd na prawidłowe funkcjonowanie zarządzanej nieruchomości i interes właścicieli pożądane jest, aby była to osoba potrafiąca dbać o nieruchomość wspólną i zabezpieczać interesy właścicieli lokali (R. Dziczek [w:] Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VIII, Warszawa 2021, art. 20).

Umowny (szerszy) model zarządzania może w szczególności polegać m. in. na powołaniu organów wspólnoty w postaci: zarządu lub zarządcy, rady nadzorczej (komisji rewizyjnej) i zebrania właścicieli i szczegółowym określeniu ich kompetencji, zwłaszcza sposobu podejmowania uchwał dotyczących zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd, zasad funkcjonowania, trybu korygowania podjętych uchwał itp.; tak przyjęty statut wspólnoty powinien być dostosowany do wielkości nieruchomości wspólnej, charakteru lokali wchodzących w jej skład oraz preferencji samych członków wspólnoty mieszkaniowej (R. Dziczek [w:] Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VIII, Warszawa 2021, art. 18).

Na gruncie prawa polskiego, możliwość tworzenia innych organów niż te, które są przewidziane w ustawie (organy ustawowe), jest kwestionowana. Doktryna słusznie uznaje, że podmioty nie mogą kreować dowolnie w swojej strukturze organizacyjnej organów. Odnosi się to jednak do skutków, o których mowa w art. 38 k.c. Inaczej ujmując, organ powołany w statucie, a niemający swego umocowania w ustawie, nie może działać ze skutkiem dla tej osoby prawnej. Ustanowienie nowego organu przez właścicieli lokali w umowie (statucie) wydaje się być dopuszczalne. Trzeba jednak pamiętać o tym, że organ, który nie jest organem ustawowym, nie posiada wyznaczonego ustawowo zakresu kompetencji (I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2020, art. 18).

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W ocenie Sądu, w świetle przywołanych wyżej przepisów prawa oraz literatury, kwestionowana uchwała nr 4/2021 w sprawie powołania Rady wspólnoty, z dnia 16 kwietnia 2021 r. narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i godzi w interes powodów. Mocą tejże uchwały w § 1: powołano Radę Wspólnoty S. Z.; ustalono, że składać się będzie ona z co najmniej … osób fizycznych wybranych spośród właścicieli lokali, a w jej skład wchodził będzie co najmniej jeden przedstawiciel każdego z budynków wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej S. Z.; ustalono, że Rada Wspólnoty pełni funkcję doradczą i kontrolną w stosunku do Zarządu Wspólnoty S. Z.

Uchwała w niewystarczający sposób reguluje kwestię organu w postaci „Rady Wspólnoty”. Jak słusznie wskazuje doktryna, w przypadku ustanawiania nieznanych ustawie organów wspólnoty, konieczne jest szczegółowe określenie ich charakteru, kompetencji, czy też także trybu wyboru członków. Dopiero wyczerpujące ujęcie powyższych kwestii pozwoli na transparentne funkcjonowanie takiego organu. Pominięcie szczegółowego uregulowania w tym zakresie doprowadza do sytuacji, gdy ustanowiony organ pozostaje, de facto, poza jakąkolwiek kontrolą właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Skoro bowiem brak jest postanowień dotyczących jego powoływania oraz szczegółowych kompetencji, nie jest możliwe jednoznaczne stwierdzenie, czy organ – w tym wypadku Rada Wspólnoty – powołana została zgodnie z prawem, a nadto czy podejmowane przez nią działania mieszczą się w ramach jej kompetencji.

Nie jest też wiadomo w jaki sposób ci przedstawiciele mieliby komunikować się z członkami wspólnoty , których mają reprezentować oraz w jaki sposób uzyskiwaliby ich zezwolenie na prezentowanie określonego stanowiska. Na przykład : Czy przy rozbieżności zdań sami mieliby dokonywać wyboru jaki pogląd przedstawią organom wspólnoty ? Jest to tym bardziej ważne, że poprzez powołanie tego organu w istotny sposób ulega ograniczeniu prawo członków wspólnoty do bezpośredniego prezentowania swojego stanowiska w czasie jej zebrań, czy też w innej formie. Sytuacja ta w jaskrawy sposób narusza więc zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i pozostaje w zasadniczej sprzeczności ze słusznym interesem powodów.

Przechodząc dalej, w § 2 uchwały ustalono zaś, iż właściciele lokali powołują na członków Rady Wspólnoty S. Z. w T. następujące osoby: K. D. (1), J. P., P. S., K. K., P. Ł., E. F., T. W., K. D. (2), M. B., T. G., M. A., E. C., L. F., B. S., P. R., L. M., T. Z., K. G., H. J. Również i w powyższym zakresie uchwała godzi w interes powodów, będących właścicielami lokalu współtworzącego wspólnotę mieszkaniową. Projekt uchwały w § 2 obejmował grupę kilkunastu nazwisk – jak wskazuje treść § 1 - przedstawicieli każdego z budynków wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej S. Z. Brak jest jednak informacji wskazujących w jaki sposób kandydatury tych osób zostały wyłonione (jedna z osób znalazła się tam nawet na zasadzie „porozumienia”). Nadto głosujący członkowie wspólnoty mieli jedynie możliwość głosowania en bloc, co wymuszało na nich oddanie głosu za albo przeciw wszystkim osobom. Mogli oni albo przyjąć zaproponowaną listę kandydatów bez żadnych zastrzeżeń, albo ją odrzucić – również bez zastrzeżeń. W konsekwencji opisany tryb wyboru członków Rady Wspólnoty jawi się jako nieprzejrzysty i w swej istocie iluzoryczny. Wybór głosujących sprowadzał się bowiem jedynie do przyjęcia bądź też odrzucenia zaproponowanej odgórnie listy kilkunastu nazwisk , bez wpływu członków wspólnoty (w tym oczywiście także powodów) na wyłanianie kandydatów do tego organu .

Z powyższego względu, wobec uznania uchwał o numerach 4/2021 i 6/2021 pozwanej Wspólnoty mieszkaniowej S. Z. ul. (...) w T. za naruszające interesy powodów, sąd uchwały te uchylił.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-01_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”