Najem NW członkowi wspólnoty za preferencyjne stawki narusza zasady prawidłowego zarządu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5235
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Najem NW członkowi wspólnoty za preferencyjne stawki narusza zasady prawidłowego zarządu

#1 Post autor: piotrusb » 28-04-2021, 09:24

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 stycznia 2021 r., sygn. akt I ACa 262/20.
Jak powszechnie przyjmują komentatorzy możliwość zaskarżenia uchwały wówczas, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Ponieważ celowi temu służy prawidłowe zarządzanie nieruchomością, poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwia każdemu z właścicieli dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali, gdyby postanowili oni zaniechać czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo postanowili wstrzymać się od ponoszenia niezbędnych kosztów itp. Analogiczną jest sytuacja, gdy członkowie wspólnoty pozbawiają się dochodów jakie może przynosić czy to cyklicznie czy też jednorazowo nieruchomość wspólna w sytuacji, gdy jednocześnie współwłaściciele ponoszą koszty jej bieżącego utrzymania. Nie jest bowiem możliwe ani celowe opracowanie katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane jako naruszające zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną oraz interesy właściciela. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną i słuszne interesy skarżącego właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy – (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 sierpnia 2012 roku sygn. akt: I ACa 452/12).

W niniejszej sprawie właśnie ta ostatnia sytuacja ma miejsce. Zaskarżona uchwała dotyczy bowiem wyrażenia zgody przez Wspólnotę i udzielenie pełnomocnictwa Zarządcy Przymusowemu pozwanej wspólnoty do zawarcia umowy z tytułu prawa do wyłącznego, odpłatnego korzystania z części nieruchomości wspólnej wskazanej w załączniku numer 1 do niniejszej uchwały o powierzchni 80 m2 z właścicielem lokali numer (...) tj. z Panią M. D., na okres 10 lat od dnia podjęcia uchwały przy przyjęciu odpłatność z tego tytułu w stawce 6 złotych na 1 m2 powierzchni miesięcznie w okresie od maja do października każdego roku oraz w wysokości 2 złotych za 1 m2 w okresie od listopada do kwietnia każdego roku, a zatem po cenie w sposób istotny odbiegającej od cen na lokalnym rynku nieruchomości.

Sąd Apelacyjny nie zgodził się z twierdzeniem pozwanej, że wynajęcie nieruchomości wspólnej za wskazaną cenę jest lepszym rozwiązaniem niż jej niewykorzystywanie. Po pierwsze, brak jest w świetle zgromadzonych w sprawie dowodów jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że nie ma osób zainteresowanych korzystaniem z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem lub w inny sposób.

Nie uszło uwadze Sądu Apelacyjnego, że pozwana wskazała, że z uwagi na położenie nieruchomości wspólnej będącej przedmiotem zaskarżonej uchwały i fakt, że wśród większości właścicieli panuje porozumienie co do tego, że jakiekolwiek części wspólne, które przylegają do danego lokalu mogą zostać oddane do użytku jedynie właścicielowi tego lokalu, a tym samym wynajęcie powierzchni objętej zaskarżoną uchwałą mogło nastąpić wyłącznie na rzecz właścicielki lokalu (...), tj. M. D.. Jednakże w ocenie Sądu Apelacyjnego, nawet przy przyjęciu, że tak rzeczywiście było, nie sposób uznać, że okoliczność ta sama w sobie usprawiedliwiała ustalenie ceny najmu za tą nieruchomość na poziomie tak rażąco odbiegającym od stawek rynkowych.

Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że o ile można zgodzić się z pozwaną, że podjęcie decyzji o wynajęciu spornej nieruchomości M. D. byłoby co do zasady racjonalne w sytuacji, gdyby faktycznie niemożliwym było wynajęcie tej nieruchomości osobom trzecim na wolnym rynku, o tyle nie sposób przyjąć, że w sytuacji gdy najemcą nieruchomości wspólnej ma zostać członek wspólnoty to należy go traktować jako podmiot szczególnie uprzywilejowany i w konsekwencji dokonać ustalenia stawki najmu w wysokości znacząco zaniżonej w stosunku do stawek rynkowych. A taka właśnie sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Zaproponowana w uchwale stawka za najem pozostawała bowiem w rażącej dysproporcji w porównaniu do stawek rynkowych, w tym również stawek najmu, które proponował zarządca przymusowy w poprzednich latach. W latach 2015-2016 w oparciu o opinię rzeczoznawcy ustalone bowiem zostało, że cena rynkowa w przypadku najmu części wspólnych wynosić powinna co najmniej około 57 złotych za 1 m2 powierzchni. Podkreślenia przy tym wymaga, że stawki ustalone przez zarządcę w poprzednich latach były i tak bardzo preferencyjne w stosunku do tych, które zaproponował zarządca przymusowy podmiotom spoza grona członków pozwanej wspólnoty lokalowej. (...)

Zdaniem Sądu Apelacyjnego nawet w sytuacji, gdyby faktycznie w przypadku części nieruchomości wspólnej, której dotyczyła zaskarżona uchwała, mogły wystąpić trudności w jej wynajęciu osobom trzecim za stawkę rynkową (a nawet gdyby było to niemożliwe) zarząd był obowiązany do ustalenia wysokości stawki za najem nieruchomości wspólnej na rozsądnym poziomie również w przypadku wynajęcia tej nieruchomości członkowi wspólnoty. Stosowanie preferencyjnych stawek czynszu najmu nie naruszałoby interesów właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową tylko wówczas, gdyby realna możliwość skorzystania z powyższej ulgi dotyczyła wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. W badanej sprawie taka sytuacja nie zachodzi, albowiem w pozwanej wspólnocie można wyodrębnić dwie grupy właścicieli lokali – jedną tworzą podmioty, które w sposób wyłączny [z reguły na skutek samowolnych działań polegających na przebudowie lokali] władają częściami nieruchomości wspólnych, zaś w skład drugiej grupy wchodzą właściciele lokali, które nie są wyłącznymi posiadaczami żadnych części nieruchomości wspólnej. Tym samym ta druga grupa podmiotów, do których należą między innymi powodowie, nie mogą faktycznie czerpać korzyści z potencjalnego stosowania niskich stawek opłat za korzystanie z nieruchomości wspólnej przewidzianych w uchwale (...) z dnia 24 lipca 2017 roku, na które powołała się strona pozwana w apelacji. W konsekwencji powodowie byliby podwójnie pokrzywdzeni stosowaniem tego rodzaju stawek w stosunku do innych członków wspólnoty mieszkaniowych – z jednej strony sami są pozbawieni możliwości współkorzystania i współposiadania z części nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a z drugiej wprowadzenie tego rodzaju preferencyjnych stawek jest tożsame ze zmniejszeniem możliwych do uzyskania pożytków należnych wspólnocie mieszkaniowej, co wpływa pośrednio na sytuację powodów jako właścicieli lokali obowiązanych do partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd pierwszej instancji ma również rację wskazując, że zgoda na oddanie części nieruchomości wspólnej do używania przez niektórych właścicieli lokali w zamian za preferencyjne stawki czynszu narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy niespornym jest, że pozwana wspólnota lokalowa boryka się z płatnościami bieżącymi za utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. W tych okolicznościach zarząd powinien zatem dążyć do uzyskania dochodów z najmu nieruchomości wspólnych na jak najwyższym, możliwym do osiągnięcia poziomie.

Co istotne, jak można wnioskować z zeznań świadka M. D., której dotyczyła sporna uchwała pozwana nie podjęła nawet próby ustalenia ceny, jaką może uzyskać od M. D. za najem nieruchomości wspólnej objętej uchwałą. Przed podjęciem zaskarżonej uchwały nie prowadzono w tym zakresie żadnych negocjacji. Zarządca sam zaoferował M. D. najem ze stawką odpowiednio 6 złotych w okresie letnim i 4 złotych w okresie zimowym. W ocenie Sądu Apelacyjnego, mając na uwadze, że M. D. zamierzała na spornej części nieruchomości wspólnej prowadzić ogródek gastronomiczny, uzasadniony jest wniosek, że zawarłaby ona umowę najmu również w przypadku ustalenia przez zarządcę wyższej stawki najmu. Zwrócić należy uwagę, że możliwość korzystania przez M. D. z powyższej części nieruchomości wspólnej w sposób istotny zwiększa rentowność prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, gdyż jest oczywiste, że posiadanie terenu pod ogródek gastronomiczny w miejscu o zwiększonym ruchu turystycznym zwiększa atrakcyjność prowadzonej przez tę osobę restauracji i w konsekwencje generuje zwiększone zyski. Tym samym wydaje się oczywiste, że to M. D. była przede wszystkim zainteresowana w uzyskaniu możliwości korzystania z terenu przyległego do jej lokali. Z tego względu zawarcie z nią umowy najmu tej nieruchomości było przede wszystkim w interesie M. D., co pozwalało zarządowi pozwanej wspólnoty na wynegocjowanie znacznie korzystniejszych stawek czynszu. Za chybiony uznać należy argument pozwanej, że zawarcie umowy najmu pozwoliło na uzyskiwanie pożytków z tej części nieruchomości wspólnej także poza sezonem turystycznym. Zwrócić należy bowiem uwagę, że sposób wykorzystania powyższej części nieruchomości przez najemcę zakładał wykonania zadaszenia terenu, a tym samym uzasadniony jest wniosek, że sama najemczyni zakładała możliwość efektywnego prowadzenia działalności gastronomicznej w tym miejscu przez cały rok. Brak więc podstaw do stosowania z tego tytułu preferencyjnych stawek czynszu – a tym bardziej, że do dalszego ich obniżenie w okresie zimowym.

Jak wskazano wyżej - nie uszło uwadze Sądu Apelacyjnego, że w apelacji pozwana próbując uzasadnić wysokość przyjętej w zaskarżonej uchwale stawki najmu powołała się dodatkowo na fakt podjęcia przez pozwaną w dniu 24 lipca 2017 roku większością głosów uchwały (...) w sprawie wyrażenia zgody na zawieranie umów z tytułu wyłącznego, odpłatnego korzystania z części wspólnej nieruchomości z właścicielami lokali, z najemcami lokali oraz podmiotami trzecimi, w której ustalono wysokość minimalnych stawek najmu w wysokości odpowiadającej stawkom ujętym w uchwale (...). Sąd Apelacyjny w pierwszej kolejności zwrócił uwagę, że twierdzenia te należy de facto uznać za spóźnione. Pozwana miała bowiem możliwość powołania się na powyższego okoliczności już w toku postępowania przed sądem pierwszej instancji, zaś to, czy dana okoliczność znana jest sądowi z urzędu można ustalić dopiero wówczas, gdy sam sąd we właściwym trybie ujawni posiadanie tego rodzaju wiedzy.

Niezależnie od powyższego Sąd Apelacyjny wskazuje, że z twierdzeń samej pozwanej wynika, że powyższa uchwała została zaskarżona do sądu, zaś jej stosowanie zostało wstrzymane, a tym samym w chwili obecnej jej postanowienia nie mają mocy obowiązującej dla członków wspólnoty. Ponadto podkreślić trzeba, że sam fakt, że stawki przyjęte w zaskarżonej uchwale odpowiadają stawkom minimalnym przewidzianym w uchwale nr (...) z 24 lipca 2017 roku w żaden sposób nie wyklucza możliwości przyjęcia, że w analizowanym przypadku doszło do naruszenia interesów powodów jako członków wspólnoty poprzez wyrażenie zgody na wynajem nieruchomości wspólnej za cenę określoną znacznie poniżej wartości rynkowej, zwłaszcza, że w sprawie nie wykazano, że M. D. najem nieruchomości wspólnej uzależniła od ustalenia ceny na wskazanym w uchwale minimalnym poziomie.

W niniejszej sprawie dla oceny zaistnienia przesłanek uchylenia zaskarżonej uchwały, nie ma przy tym istotnego znaczenia kwestia tego, czy działania podjęte przez M. D., z którą na podstawie zaskarżonej uchwały została zawarta umowa najmu, były zgodne z zapisami uchwały. Rozstrzygnięcie kwestii, czy faktycznie M. D. uzyskała w Starostwie Powiatowym w K. pozwolenie na budowę w zakresie większym niż to wynika z uchwały, a nadto czy dokonała trwałego łączenia zadaszenia (nad nieruchomością wspólną objętą uchwałą) z elementami ściany oraz gruntem Wspólnoty mimo braku takiego upoważnienia w uchwale nie ma znaczenia w niniejszej sprawie. Kluczowym dla rozstrzygnięcia i wystarczającym do stwierdzenia, że podjęta uchwała godziła w interesy powodów jako członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej było ustalenie, że w uchwale tej przewidziano znacznie zaniżone w porównaniu do cen rynkowych, stawki opłat za wynajęcie powierzchni wspólnej.

W tym miejscu przypomnieć należy, że zgodnie z treścią art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

W okolicznościach niniejszej sprawy podjęcie zaskarżonej uchwały i ustalenie wysokości stawki za najem części nieruchomości wspólnej na poziomie drastycznie niższym od ceny, jaką pozwana mogłaby ewentualnie uzyskać skutkowało tym, że pozwana wspólnota, w tym każdy z jej członków z osobna został pozbawiony - bez obiektywnie uzasadnionych przyczyn - dochodów, które mogłyby zostać przeznaczone na zarząd nieruchomością wspólną. Konsekwencją powyższego było to, że członkowie wspólnoty, w tym powodowie muszą wydatkować więcej własnych pieniędzy na pokrycie bieżących wydatków powstałych z koniecznością utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-28_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”