Wspólnota nie może odłączać mediów od lokalu; uchylenie, a stwierdzenie nieważności uchwały

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5131
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wspólnota nie może odłączać mediów od lokalu; uchylenie, a stwierdzenie nieważności uchwały

#1 Post autor: piotrusb » 15-12-2020, 10:42

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20
Ustawa z dnia 24 września 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. 2020 r., poz. 532 t.j.) reguluje wyodrębnianie odrębnych lokali i zasady korzystania z nich, przy czym lokale te stanowią odrębne nieruchomości – art. 2 ust. 1 i 1a w/w ustawy i art. 46 k.c. Innymi słowy lokale są nieruchomościami do których mają zastosowanie regulacje odnoszące się do prawa własności. W konsekwencji należy wskazać, że powstająca z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa (art. 6 ustawy) nie może wkraczać w sferę własności takich nieruchomości z wyjątkiem ściśle określonych w ustawie uprawnień. Zakres tych uprawnień wynika z art. 16 ustawy o własności lokali, a związany jest także z wykonywaniem przez członka wspólnoty obowiązków wynikających z art. 13 i 14 ustawy. Powyższe dotyczy podstawowych powinności wynikających z ustawy. Nie wywiązywanie się z obowiązków i nie przestrzeganie zasad obowiązujących we wspólnocie uprawnia jej członków do podjęcia uchwały uregulowanej w art. 16 ustawy w postaci podjęcia uchwały o wystąpieniu z powództwem w którym wspólnota żąda sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości, a właścicielowi lokalu sprzedanego w tym trybie nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Przepis ten przyznaje wspólnocie najdalej idącą dotkliwą sankcję za nie wywiązywanie się z obowiązków członka wspólnoty. Zarazem ta szczególna regulacja prowadzi do stwierdzenia, że wspólnota nie może wkraczać we władztwo lokalu w inny sposób poza określonym w art. 13 ust. 2 ustawy.

Odwołując się zatem do zasad ochrony własności nieruchomości należy wskazać, że wspólnota samodzielnie nie może podejmować decyzji o odłączeniu dostaw żadnych mediów do poszczególnych lokali. W tym kontekście podkreślić trzeba, że odcięcie dostaw wody do lokalu jest uregulowane w ustawie z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków ( Dz. U. 2019 r. poz. 1437 t.j. ze zm. ) w art. 8 ust. 1 pkt 2 z obowiązkiem równoczesnego wskazania i udostepnienia zastępczego punktu poboru wody przeznaczonej do spożycia. Innymi słowy zobowiązane jest do dalszego umożliwienia korzystania z dostaw wody. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r ( Dz. U. 2020r., poz. 833 t.j. ) prawo energetyczne zawiera analogiczne regulacje ( np. art. 6b ). Powyższe wskazuje, że ustawodawca traktuje ocięcie dostaw mediów jako wyjątek a uprawnienia w tym zakresie są ograniczone do wskazanych ustawowo podmiotów, które nadto są ograniczane także czasowo.

Uchwała Wspólnoty podjęta została bez podstawy prawnej, z naruszeniem wskazanych powyżej zasad, a także naruszeniem zasad ochrony prawa własności. Przed odniesieniem się do zarzutów apelacji podkreślić nadto należy, że Wspólnota podjęła uchwałę o wystąpieniu do sądu o zezwolenie na licytacyjną sprzedaż lokalu powódki – uchwała nr (...)motywując ją poziomem zadłużenia powódki względem Wspólnoty. Kolejną uchwałą nr(...) wyrażono „zgodę na odcięcie dostaw ciepłej wody do lokalu którego właściciel zalega z opłatami w wysokości uzasadniającej wszczęcie postępowania sadowego w trybie upominawczym (...). Odcięcie ciepłej wody nastąpi w momencie wszczęcia postępowania sądowego dotyczącego egzekwowanej należności”.

Sąd Apelacyjny odnosząc się do zarzutów apelacji wskazuje na pogląd wyrażony przez K. Bulińskiego do art. 25 w ”Ustawa o własności lokali Komentarz” pod red. H. Izdebskiego WKP 2019 r. za LEX „W mojej ocenie do czasu ingerencji przez ustawodawcę w treść przepisu powództwo z art. 25 u.w.l. powinno być kwalifikowane jako powództwo o uchylenie uchwały, żądanie zaś stwierdzenia nieważności uchwały powinno być realizowane na podstawie przepisów ogólnych w ramach powództwa o ustalenie, których wytoczenie nie jest ograniczone terminem przewidzianym w art. 25 u.w.l., z tym że w celu skorzystania z tej możliwości konieczne jest wykazanie interesu prawnego”. Sąd zwraca także uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 grudnia 2014 r. I ACa 1276/14 w którym stwierdzono „ w przypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa można uznać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej za nieważną na podstawie art. 58 k.c. Na taką nieważność może powołać się każda zainteresowana osoba, niebędąca związana terminem, o którym mowa w art. 25 u.w.l. przy czym stwierdzenie nieważności uchwały można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie nieważności – art. 189 k.p.c.”. ( analogicznie wyrok tego Sądu z 19 sierpnia 2010 r. I ACa 391/10 nie publ. ). Podsumowując, powód, w tym będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wykazujący interes prawny w stwierdzeniu nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej sprzecznej z prawem może skutecznie wytoczyć powództwo na podstawie art. 189 k.p.c. i art. 58 § 1 k.c. Zarzut apelacji w tym zakresie nie był zasadny a odwołanie do argumentacji ustalenia nie istnienia uchwały nie związane ze stanem faktycznym. Z przedstawionych powyżej argumentów wynika, że w razie stwierdzenia nieważności uchwały, jak ma to miejsce w rozpoznawanej sprawie, podstawą rozstrzygnięcia są art. 58 k.c. i art. 189 k.p.c. , a więc nie ma zastosowania termin z art. 25 ustawy o własności lokali, w konsekwencji Sąd nie mógł naruszyć tego przepisu.

Słowa sprzeczny i niezgodny językowo są synonimami, jednak w prawie istnieje między nimi różnica. Czynność prawna sprzeczna z prawem jest nieważna, co stanowi o wyższym stopniu naruszenia zasad. W sprawie przesądzają o tym odwołania do wskazanych ustaw i podmiotach uprawnionych do odcięcia dostaw mediów, a także przypomnienie, że lokal stanowi odrębną nieruchomość i do ingerencji w zakres praw właściciela wymagana jest podstawa ustawowa, czego pozwana nie posiada. Wreszcie wskazać należy na to że dla wszczęcia postępowania upominawczego brak jest szczególnych przesłanek, „ dochodzi roszczenia pieniężnego” – art. 498 k.p.c. Niezwykle istotnym elementem także stanowiącym o naruszeniu prawa jest stwierdzenie, że odcięcie ciepłej wody nastąpi w momencie wszczęcia postępowania. Innymi słowy Wspólnota przypisała sobie możliwość stosowania swego rodzaju zabezpieczenia wkraczając w ten sposób w uprawnienia sądu. Powyższe argumenty dodatkowo potwierdzają wkroczenie przez Wspólnotę w sferę praw powódki bez podstawy prawnej. Sąd Apelacyjny odnosi się do zacytowanego w uzasadnieniu apelacji orzeczenia zauważając jednak, że wskazane w nim przepisy nie były zawarte w zarzutach apelacji, jak i nie prowadzono postępowania dowodowego, a apelacja nie zarzucała naruszenia przepisów postępowania cywilnego. Pozwana w uzasadnieniu apelacji powołała pośrednio art. 488 k.c. i art. 490 k.c. przez zacytowanie orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Warszawie ( V ACa 338/17 ) odwołujące się do wskazanych przepisów, jednak i ten argument nie jest trafny tak z już wskazanych relacji pomiędzy właścicielami odrębnych nieruchomości, jak i z tej przyczyny, że pozwana nie wykazała, że jest sprzedawcą ciepłej wody. Fakt zawarcia umowy z (...) na dostawę ciepła i ciepłej wody nie stanowi o tym, że Wspólnota jest jego sprzedawcą. Typowym rozwiązaniem, także w płaszczyźnie podatkowej, jest jedynie refakturowanie przez Wspólnotę należności na jej członków. W tym zakresie Wspólnota nie prowadziła nadto postępowania dowodowego. Z przedstawionych przyczyn apelacja uległą oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-16_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”