Ustanawianie odrębnej własnosci lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5077
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Ustanawianie odrębnej własnosci lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowej

#1 Post autor: piotrusb » 03-09-2020, 11:32

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 2 lipca 2020 r., sygn. akt V ACa 621/19, V ACz 863/19.
...wskazać należy, że art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) nakłada na zarząd spółdzielni obowiązek wykonania czynności, które mają przygotować spółdzielnię i członków spółdzielni, a także inne osoby używające lokali lub domów w budynkach spółdzielni, do ustanawiania odrębnej własności lokali i przenoszenia jej przez spółdzielnię na inne osoby. O tym, co naprawdę należy rozumieć przez określenie w tej uchwale przedmiotu odrębnej własności lokali, mówi art. 42 ust. 3 u.s.m. Przede wszystkim są to informacje wymagane do ustanowienia odrębnej własności lokali zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, takie jak:
1) oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek lub budynki, w których ustanawia się odrębną własność lokali,
2) rodzaj, położenie i powierzchnia lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych,
3) wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu.

Nowelizacją z dnia 14 czerwca 2007 r. wprowadzono pewne zmiany w art. 42 ust. 3 pkt u.s.m. dotyczące oznaczenia nieruchomości. Obecnie jest tam mowa o tym, że uchwała powinna zawierać: „oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do tego budynku, jako podstawową nieruchomość ewidencyjną, w którym ustanawia się odrębną własność lokali; nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej”. W związku z wprowadzeniem wymogu wydzielania działek budowlanych pod pojedynczymi budynkami pojawia się też pytanie, czy i w jakim stopniu wymóg ten miałby dotyczyć uchwał podejmowanych przed wejściem w życie nowelizacji z dnia 14 czerwca 2007 r. albo takich, które zaczęto przygotowywać przed dniem 1 lipca 2007 r., lub takich, które zostały podjęte przed tą datą, ale jeszcze nie obowiązują. W nowelizacji tej nie ma żadnych przepisów, które by regulowały tę kwestię. Zatem należy przyjąć, że nowe wymogi nie mają zastosowania do uchwał, które zaczęły obowiązywać przed dniem 31 lipca 2007 r. (i nie powodują konieczności ich zmiany). Mają natomiast zastosowanie do uchwał, które nie zostały jeszcze podjęte. Uchwały zarządów spółdzielni mieszkaniowych określające przedmiot odrębnej własności lokali w każdej z nieruchomości stanowią bowiem trwałą podstawę przenoszenia własności wszystkich lokali w danej nieruchomości przez ustalenie dla każdego lokalu odpowiedniego udziału w tej samej nieruchomości wspólnej. Zarządy spółdzielni mieszkaniowych nie mogą więc zmieniać swoich, wcześniej podjętych, uchwał określających przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości, jeśli te wcześniej podjęte uchwały stały się obowiązujące i spowodowały określone skutki faktyczne.

Do tej kwestii odniósł się m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 października 2010 r., III CZP 77/10, OSNC 2011, w której stwierdził, że zarząd spółdzielni mieszkaniowej na podstawie art. 42 ust. 2 u.s.m. nie jest uprawniony do podjęcia uchwały zmieniającej uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, a jeżeli istnieje ważna uchwała zarządu spółdzielni określająca wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, to nie ma przeszkód do ustanowienia odrębnej własności lokalu, nawet wtedy, gdy na podstawie zmieniającej ją uchwały zarządu, która jest nieważna, wpisano już do księgi wieczystej udziały w nieruchomości wspólnej w nieprawidłowej wysokości. Te stwierdzenia Sądu Najwyższego zaprzeczają tezie o możliwości zmiany omawianej uchwały, nawet w sytuacji, gdyby zmiana ta miała nastąpić, zanim zbyto jakikolwiek lokal objęty daną uchwałą. Trzeba ponadto zaznaczyć, że, jak wynika z twierdzeń pełnomocnika pozwanego wyrażonych na rozprawie apelacyjnej, pozwana Spółdzielnia dokonała już wyodrębnienia własności nieruchomości lokalowych i zbycia w oparciu o sporną uchwałę 9 lokali mieszkalnych. Tym bardziej zatem wszelkie zmiany uchwały nie były dopuszczalne.(...)

Odnosząc się do stanowiącej oś sporu na tle zgodności uchwały z przepisami prawa kwestii określenia powierzchni lokali wskazać należy, że dane dotyczące powierzchni powinny umożliwiać prawidłowe ustalenie udziału we własności nieruchomości wspólnej, jaki związany będzie z danym lokalem, a więc powinny zawierać powierzchnię użytkową lokalu i powierzchnię pomieszczeń przynależnych do tego lokalu. Wbrew przy tym stanowisku skarżącego, brak obowiązującej regulacji, która ustalałaby, w jaki sposób należy obliczać powierzchnię użytkową lokalu dla potrzeb ustanawiania odrębnej własności lokali, co najwyżej zaleca się na ogół przestrzeganie w tym zakresie Polskiej Normy. Przy czym wobec braku przepisu, który nakazywałby określenie powierzchni w oparciu o Polską Normę lub inne kryteria, brak ich zastosowania do określenia tych danych nie może prowadzić do wniosku o niezgodności takiej uchwały z przepisami prawa. Przepis art. 42 ust. 6 u.s.m. (dodany nowelizacją z dnia 19 grudnia 2002 r.) przesądził, że decyzję o przyjęciu metody określenia w danej nieruchomości powierzchni użytkowej lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych podejmuje zarząd spółdzielni oraz że raz przyjęta metoda ma zastosowanie do wszystkich lokali znajdujących się w tej nieruchomości. Zarząd może więc wybrać albo sposób obliczania powierzchni użytkowej zgodny z przepisami o ochronie praw lokatorów, albo Polską Normę, albo jeszcze inną metodę. Ważne jest przede wszystkim to, aby sposób obliczania powierzchni użytkowej był taki sam dla wszystkich lokali w danej nieruchomości. Wówczas suma udziałów w nieruchomości wspólnej (obliczona – zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l. – jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do tego lokalu do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danej nieruchomości wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych) będzie równa 1, a każdy właściciel lokalu ponosił będzie ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej udziałowi powierzchni jego lokalu (ewentualnie wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do tego lokalu) w powierzchni całego budynku. (Inne kwestie dotyczące powierzchni użytkowej zostały już omówione wcześniej).

Podkreślić należy, że przepisy art. 42 ust. 6 i 7 u.s.m. stosuje się tylko dla potrzeb sporządzenia uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości, nie mniej jednak ich wprowadzenie do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma doniosłe skutki. Zabierają one bowiem osobom uprawnionym do nabycia własności lokali na podstawie takiej uchwały możliwość jej zaskarżenia z tego powodu, że kwestionują przyjętą metodę obliczania powierzchni użytkowej albo nie zgadzają się z decyzją zarządu, że do ich lokalu przynależeć będą lub nie będą przynależeć określone pomieszczenia.

Sporna uchwała pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej zawierała wszystkie wymagane przepisem art. 42 u.s.m. elementy. Była ona niesatysfakcjonująca dla powoda z przyczyn, które należały do kompetencji Zarządu Spółdzielni tj. wybranego przez niego sposobu ustalenia powierzchni. Zdaniem skarżącego powierzchnia lokali jak i powierzchnia pomieszczeń przynależnych winny być określone tą samą metodą. Wbrew stanowisku skarżącego tego rodzaju wykładnia nie wynika z brzmienia przepisu art. 42 ust 6 u.s.m. Skarżący swoje stanowisko argumentuje przyjęciem przez ustawodawcę koniunkcji łącznej pomiędzy słowem „lokali” a słowem „pomieszczeń”. Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że użycie koniunkcji oznacza, iż obowiązkiem zarządu jest określenie powierzchni zarówno lokali mieszkalnych jak i pomieszczeń przynależnych do wszystkich lokali, a nie, że jednakowa metoda obliczenia powierzchni w stosunku do wszystkich lokali musi być taka sama w stosunku do wszystkich pomieszczeń przynależnych. Zatem nie jest wyłączone ustalenie powierzchni wszystkich lokali w oparciu o jedną metodę, a powierzchni wszystkich pomieszczeń przynależnych w oparciu o inną metodę, warunkiem koniecznym jest jedynie, aby przyjęte metody miały zastosowanie do wszystkich lokali mieszkalnych i wszystkich pomieszczeń przynależnych. W konsekwencji, argumentem dla uznania uchwały za sprzeczną z przepisami prawa nie mogła być okoliczność, że w oparciu o zastosowaną inną metodę uzyskałoby się inne wyniki w zakresie powierzchni lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych. Przede wszystkim, fakt, że aktualnie obowiązuje inna norma w zakresie ustalania powierzchni lokali nie ma znaczenia dla przedmiotowego rozstrzygnięcia, bowiem przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w tym zakresie dały Zarządowi Spółdzielni swobodę w wyborze metody, wprowadzając jedynie bezwzględny obowiązek odniesienia ustalonej metody obliczenia powierzchni w stosunku do wszystkich lokali oraz w stosunku do wszystkich pomieszczeń przynależnych. Zaskarżona uchwała te wymogi spełniała.

W kontekście tych rozważań, zgodzić należy się z Sądem Okręgowym o barku podstaw do uznania uchwały pozwanej Spółdzielni za niezgodną z prawem.

Należało zatem ocenić, czy uchwała narusza interes lub uprawnienia powoda. Dokonując tej oceny nie sposób pominąć, że art. 42 u.s.m. pokazuje ostateczny cel sporządzania omawianej uchwały zarządu. Uchwała, o której mowa w tym przepisie ma stanowić podstawę oznaczania lokali i przypadających na każdy lokal udziałów w nieruchomości wspólnej przy zawieraniu umów o ustanowienie odrębnej własności lokali i o przeniesienie własności lokali (co może nastąpić na rzecz członków spółdzielni lub samej spółdzielni albo na rzecz innych osób). Dlatego uchwała ta podejmowana jest w szczególnym trybie, a także po jej wejściu w życie (od dnia, kiedy stała się ona obowiązująca) niczego już w niej nie można zmienić. Po przeniesieniu własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości przez spółdzielnię na inną osobę zmiana udziałów pociągałaby za sobą konieczność zmiany udziału wszystkich właścicieli lokali i zachowania formy aktu notarialnego (zob. art. 3 ust. 7 u.w.l.). Wcześniejsza zmiana obowiązującej już uchwały albo zmiana udziałów w obrębie lokali, które po sprzedaży innych lokali wciąż pozostają własnością spółdzielni, byłaby równoznaczna z podjęciem nowej uchwały, a zatem wymagałaby przeprowadzenia od nowa wszystkich procedur, tak jakby uchwała w tej kwestii w ogóle nie była nigdy podjęta. Można więc było mieć wątpliwości, czy taka zmiana uchwały w części dotyczącej lokali stanowiących nadal własność spółdzielni w ogóle jest dozwolona po przeniesieniu własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości na kogoś innego niż spółdzielnia. Była już mowa o tym w rozważaniach Sądu Apelacyjnego w zakresie oceny zasadności żądania ustalenia nieważności uchwały, że wątpliwości te rozwiewa uchwała SN z dnia 22 października 2010 r., III CZP 77/10, z której wynika, że zarząd spółdzielni mieszkaniowej na podstawie art. 42 ust. 2 u.s.m. nie jest uprawniony do podjęcia uchwały zmieniającej obowiązującą uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali, a taka uchwała zmieniająca jest nieważna. Powyższe okoliczności w ocenie Sądu Apelacyjnego nie powinny być pomijane również przy ocenie naruszenia interesu lub uprawnienia członka spółdzielni.

Dokonując tej oceny należy ponadto rozważyć kluczowe okoliczności jak kwestia tego co należy rozumieć przez naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 4 lipca 2014 r., w sprawie I ACa (...), wskazał, że pojęcie "uprawnienia" użyte w art. 43 ust. 5 u.s.m. nie może być traktowane, jako prosty odpowiednik naruszenia prawa albo naruszenia interesu prawnego. Należy je zatem wykładać stosownie do jego ogólnego znaczenia utrwalonego w prawie cywilnym, zgodnie z którym określa ono podstawową treść prawa podmiotowego przysługującego określonej osobie, jako instrument realizacji lub ochrony jej interesów. Zgodnie z klasycznym rozumieniem tego terminu, jest więc ściśle związane z interesem prawnym, stanowiąc podstawowy element prawa podmiotowego ustanowionego lub zabezpieczonego przez normę prawną. Stwierdzenie, czy żądanie uchylenia uchwały o ustanowieniu odrębnej własności lokali z uwagi na sposób określenia elementów nieruchomości wspólnej może zostać oparte na przesłance naruszenia tak rozumianego uprawnienia wymaga więc oceny, czy powodowi w sprawie służył w tym wypadku interes prawnie chroniony w postaci tego uprawnienia.

Wykładnia językowa przepisu art. art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może nastręczać pewnych trudności, skoro przewidziane są trzy różne podstawy zaskarżenia uchwały zarządu określającej przedmiot odrębnej własności lokali:1)niezgodność z prawem, 2) naruszenie interesu prawnego osoby uprawnionej, 3) naruszenie jej uprawnień. Zakładając racjonalność ustawodawcy trzeba przyjąć, że treść tych przesłanek nie pokrywa się. W uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2010 r., w sprawie IV CSK 269/10 podniesiono zagadnienie trudności określenia znaczenia wskazanych pojęć i jednocześnie ich rozróżnienia pomiędzy sobą. Nie ulega wątpliwości, że sprzeczność uchwały z prawem zachodzi w wypadku naruszenia przy jej wydaniu przepisów prawa materialnego lub wymogów proceduralnych, o ile miały one wpływ na jej treść (tak wyroki Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004, IV CK 543/03, z 7 lipca 2004 r. I CK 78/04 i z 16 października 2002 r. IV CKN 1351/00). Natomiast pojęcia "interesu prawnego" i "uprawnienia " nie są zdefiniowane w prawie pozytywnym, a w nauce częstokroć bywają utożsamiane. Skoro jednak stanowią one kategorię odrębną od naruszenia prawa (materialnego, procesowego), to przyjąć trzeba, że w pojęciu naruszonego "interesu prawnego" na gruncie art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mieści się każdy interes członka spółdzielni, który w świetle obowiązujących przepisów korzysta z ochrony prawnej. O naruszeniu interesu tego rodzaju mówić można m.in. w sytuacji, gdy uchwała nie przyznaje właścicielowi wyodrębnionego lokalu prawa do korzystania z piwnicy przyporządkowanej do tego lokalu, lecz włącza ją w obręb nieruchomości wspólnej (tak wyrok Sądu Najwyższego z 17 września 2009 r., V CSK 149/09).

Jak wynika z okoliczności wskazywanych przez powoda w toku sprawy rozumie on swój interes i uprawnienie w zaskarżeniu uchwały w ten sposób, że sporna uchwała poprzez ustalenie nieprawidłowej tj. za dużej powierzchni jego lokalu prowadzi do ponoszenia przez niego opłat w nienależnej wysokości oraz prowadzi do wymuszania na nim ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, który byłby niezgodny ze stanem faktycznym w zakresie dotyczącym jego powierzchni i wielkości udziałów.

Sąd ad quem podziela pogląd Sądu a quo, że takie rozumienie interesu prawnego i uprawnienia powoda nie zasługuje na ochronę. Po pierwsze jak wynika z opinii biegłego powierzchnia lokalu mieszkalnego powoda została przyjęta w spornej uchwale z korzyścią dla powoda, bowiem uwzględnia de facto mniejszą wartość niż ta, w oparciu o którą powód żądał ustalenia powierzchni lokali. Natomiast, gdyby przyjąć pomiar wykonany zgodnie normatywem obowiązującym w dacie przydziału lokali to wartość ta byłaby wyższa niż przyjęta w uchwale o 2,56 m2. Natomiast powierzchnia lokalu ustalona w oparciu o normę (...) w niewielkim zatem zakresie wpływałby na wysokości należnych od powoda opłat, bowiem powierzchnia lokalu powoda jest de facto niższa od obliczonej w oparciu o powyższa normę o 0,03 m2. Zgodzić trzeba również się z Sądem Okręgowym, że nie zasługują na ochronę interesy powoda utożsamiane przez niego z negatywnymi konsekwencjami sprzedaży lokalu, który w opisie powierzchni odbiega od rzeczywistych wymiarów. Różnice w pomiarach są tak niewielkie, że nie mogą mieć znaczenia dla decyzji potencjalnego kupca. Fakt istniejących różnic w pomiarach nie wpływa ani na możliwość przekształcenia przysługującego powodowi prawa do lokalu w prawo własności ani też w dalszej odsprzedaży tego lokalu, brak bowiem prawnych przeciwskazań do tego rodzaju czynności. Sporna uchwała pozwanej Spółdzielni spełnia bowiem wymogi, które są niezbędne dla określenia przyszłej nieruchomości lokalowej w rozumieniu art. 2 i 3 ustawy o własności lokali.

Niezależnie od tego, w ocenie Sądu drugiej instancji ochrona indywidualnego interesu prawnego i uprawnienia osoby legitymowanej na podstawie art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, realizowana na drodze sądowej na podstawie art. 43 ust. 5 tej ustawy, nie może abstrahować od rozważenia tych żądań w kontekście interesu zbiorowego wszystkich spółdzielców zrzeszonych w danej spółdzielni mieszkaniowej. W tym zakresie należy mieć na uwadze cel, dla którego tego rodzaju uchwała jest podejmowana, złożoność procedury jej podejmowania, koszty, jakie związane byłyby z przemierzeniem wszystkich lokali mieszkalnych oraz pomieszczeń do nich przynależnych. W ocenie Sądu Apelacyjnego, zestawienie powyższych kwestii z faktem zawyżenia w uchwale powierzchni mieszkalnej powoda o 0,03m2, racje powoda muszą ustąpić na rzecz interesu zbiorowego wszystkich spółdzielców zrzeszonych w danej spółdzielni mieszkaniowej.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na mocy art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako niezasadną.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-02_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”