Podejścia stropowe stanowią część nieruchomości wspólnej

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4817
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Podejścia stropowe stanowią część nieruchomości wspólnej

#1 Post autor: piotrusb » 10-07-2019, 12:12

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. akt II C 579/18.
... powód jako współwłaściciel lokalu był uprawniony do samodzielnego wystąpienia z powództwem w sprawie niniejszej. Każdy ze współwłaścicieli lokalu jest bowiem uprawniony do podjęcia tego rodzaju czynności z mocy art. 209 k.c. (czynność taką należy uznać za zmierzającą do zachowania wspólnych praw współwłaścicieli danego lokalu). (…)

Powództwo M. W. (1) podlega uwzględnieniu w zakresie zgłoszonego przez niego żądania uchylenia uchwały właścicieli lokali nr (...) z 2018 roku – uchwała ta musi zostać uznana za sprzeczną z przepisami ustawy o własności lokali. Z przepisów tej ustawy, w szczególności z art. 18 i 22 ustawy o własności lokali, wynika w sposób oczywisty i niewątpliwy to, że wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną (obejmującą grunt i wspólne części budynku) a nie poszczególnymi samodzielnymi lokalami położonymi na nieruchomości. Z całą pewnością ogół właścicieli lokali jako swego rodzaju organ wspólnoty mieszkaniowej nie jest uprawniony do podejmowania uchwał dotyczących wymiany wyposażenia poszczególnych samodzielnych lokali i finansowania kosztów tego rodzaju prac. Uchwały właścicieli lokali mają dotyczyć zarządu nieruchomością wspólną a nie zarządu poszczególnymi samodzielnymi lokalami mieszkalnymi – sedes w lokalu mieszkalnym z pewnością stanowi jego wyposażenie (tj. element danego lokalu) a nie część nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do tego, aby ze środków pochodzących z zaliczek właścicieli lokali przeznaczonych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną pokrywać koszty wymiany wyposażenia poszczególnych lokali (choćby nawet konieczność lub celowość takiej wymiany wynikała z remontu części wspólnych nieruchomości). Skoro zaskarżona uchwała nr 3 z 2018 roku dotyczy kosztów adaptacji samodzielnych lokali a nie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to jej treść narusza w szczególności art. 14 w związku z art. 15 i art. 22 ust. 3 pkt. 3 ustawy o własności lokali (wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do gromadzenia środków pieniężnych pochodzących z zaliczek od właścicieli lokali w celu pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną a nie na wydatki dotyczące poszczególnych lokali) – co skutkuje koniecznością uchylenia tej uchwały jako sprzecznej z prawem.

W pozostałym zakresie powództwo M. W. (1) podlega oddaleniu. W zakresie dotyczącym zaskarżonej uchwały właścicieli lokali nr (...) z 2018 roku (w zakresie punktu 2 tej uchwały i to wyłącznie co do punktu 14 zatwierdzonego tą uchwałą planu wydatków na 2018 rok, gdyż tylko w tej części uchwała ta została zaskarżona) stwierdzić należy, co następuje.
Po pierwsze, brak jest podstaw do przyjęcia, że omawiana uchwała narusza jakikolwiek przepis ustawowy. Podstawę prawną przyjęcia zaskarżonej uchwały stanowi art. 22 ust. 3 pkt 2) ustawy o własności lokali i zaskarżona uchwała tego przepisu w żaden sposób nie narusza. Plan gospodarczy działań wspólnoty mieszkaniowej na dany rok powinien obejmować w szczególności wydatki wspólnoty planowane na ten rok. To, że w okolicznościach niniejszej sprawy zaplanowano wydatki na podjęcie robót, co do których nie podjęto odrębnej uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na ich przeprowadzenie, nie narusza żadnego przepisu ustawy. Brak jest podstaw do uznania za sprzeczną z prawem sytuacji, w której w planie gospodarczym wspólnoty mieszkaniowej umieszcza się wydatki na cele remontowe planowane przez wspólnotę, a dopiero później właściciele lokali podejmują uchwałę akceptującą konkretny zakres prac remontowych (to ostatnie niewątpliwie powinno mieć miejsce). W niniejszej sprawie miała miejsce - co jest niesporne – sytuacja odmienna: pozwana wspólnota mieszkaniowa w 2017 i 2018 roku podejmowała większością głosów właścicieli lokali uchwały określające wysokość planowanych w tych latach wydatków na remont (wymianę) instalacji wodnokanalizacyjnej, natomiast nie została podjęta uchwała właścicieli lokali wprost wyrażająca zgodę na podjęcie określonych prac i zawarcie umowy z ich wykonawcą (chociaż niewątpliwie tego rodzaju kompleksowa wymiana instalacji stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną) – mimo to zarząd wspólnoty mieszkaniowej jesienią 2017 roku dokonał wyboru wykonawcy robót i zawarł z nim umowę. Stwierdzić jednak w tym miejscu należy, że nie stanowi przedmiotu rozpoznania w sprawie niniejszej tego rodzaju postępowanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej (tj. wybór wykonawcy robót i zawarcie z nim umowy mimo braku stosownej uchwały właścicieli lokali), gdyż treść zaskarżonego punktu 2 uchwały nr (...) z 2018 roku nie dotyczy tych właśnie działań, a jedynie zaplanowania wydatków na remont instalacji wodnokanalizacyjnej (bez przesądzenia jakie konkretnie prace i przez kogo zostaną wykonane). Samo zaplanowanie w uchwale właścicieli lokali określonych wydatków przez wspólnotę mieszkaniową nie jest działaniem sprzecznym z prawem i nie obejmuje uprawnienia do podjęcia działań dalej idących przez zarząd wspólnoty (np. do zawarcia umowy z wykonawcą robót), a jedynie do tego, aby w ramach zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomości wspólnej zbierać środki pieniężne na planowany w przyszłości remont. Z kolei działania zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie mające podstaw w uchwale właścicieli lokali (np. wybór wykonawcy określonych robót i zawarcie z nim umowy na prace przekraczające zakres zarządu nieruchomością wspólną) nie rodzą podstaw do uchylenia wyżej opisanej uchwały właścicieli lokali (skoro były to właśnie działania podjęte bez wymaganej prawem dodatkowej uchwały właścicieli), a jedynie mogą być (przy spełnieniu dodatkowych określonych prawem przesłanek) przedmiotem innych środków ochrony prawnej, takich jak np. wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 26 ustawy o własności lokali) lub powództwo o ustalenie bezskuteczności prawnej określonych działań zarządu wspólnoty (art. 189 k.p.c.).

Jeszcze raz zatem podkreślić należy, że żaden przepis ustawowy nie zabrania wspólnocie mieszkaniowej planowania wydatków na określony cel, wobec czego nie sposób uznać treści zaskarżonej uchwały za sprzeczny z prawem. Całkowicie odrębną kwestią jest to, że – niezależnie od planowania wydatków na określony dość ogólnie cel remontowy (wymiana instalacji wodnokanalizacyjnej) i ustalenia ich szacunkowej kwoty – późniejsza realizacja tych wydatków powinna być poprzedzona uchwałą właścicieli lokali akceptującą skonkretyzowany już zakres prac remontowych oraz zezwalającą zarządowi wspólnoty na zawarcie umowy na wykonanie tych prac. Ponownie jednak podkreślić należy, że brak podjęcia tego rodzaju uchwał w okolicznościach niniejszej sprawy nie oznacza sprzeczności z prawem samej uchwały dotyczącej zaplanowania określonych wydatków w planie gospodarczym wspólnoty mieszkaniowej. Poziom precyzji tej ostatniej uchwały (tj. zaskarżonej uchwały nr 2 w zakresie jej punktu 2) jest wystarczający z punktu widzenia celu jej podjęcia (zatwierdzenie planu gospodarczego na 2018 rok), chociaż niewątpliwie podjęcie konkretnych prac remontowych powinno być poprzedzone dodatkową uchwałą właścicieli lokali wyrażającą zgodę na określony dokładniej zakres prac oraz na zawarcie umowy z ich wykonawcą.
Powód w odniesieniu do wyżej opisanej uchwały podniósł także pewne zarzuty proceduralne. Sąd rozpoznający sprawę niniejszą podziela pogląd, zgodnie z którym podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały właścicieli lokali z naruszeniem określonych ustawowo wymogów proceduralnych może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na przyjęcie uchwały określonej treści (por. wyrok SN z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03). Należy jednak stwierdzić, że powód nie wykazał tego, aby w procesie podejmowania zaskarżonej uchwały nr (...) z 2018 roku doszło do jakichkolwiek istotnych uchybień proceduralnych.

Po pierwsze, żaden z przepisów ustawy o własności lokali nie nakłada na wspólnotę obowiązku doręczenia właścicielom lokali wraz z zawiadomieniem o terminie i miejscu zebrania także tekstu projektów uchwał, które mają być podjęte na tym zebraniu (art. 32 ustawy o własności lokali). Art. 32 ust. 2 ustawy wymaga jedynie umieszczenia w zawiadomieniu informacji o planowanym porządku obrad na zebraniu właścicieli, który to wymóg w niniejszej sprawie niespornie został zachowany. Co więcej, niesporne między stronami było także i to, że właściciele lokali wraz zawiadomieniem o terminie, miejscu i porządku obrad zebrania właścicieli otrzymali także projektowany plan wydatków wspólnoty na 2018 rok (zawierający także kwestionowany przez powoda punkt 14 odnoszący się do remontu instalacji wodnokanalizacyjnej).

Po drugie, powód twierdził wprawdzie w pozwie, że właściciele lokali zostali „wprowadzeni w błąd”, jednakże nie wskazał na czym ten błąd miałby właściwie polegać oraz kto i w jaki sposób miałby właścicieli lokali doprowadzić do błędnych mniemań. Skoro powód nie sformułował twierdzeń w tym zakresie, nie mogły one być przedmiotem postępowania dowodowego. Powód twierdził ponadto, że właściciele lokali obecni na zebraniu nie mieli świadomości tego, nad czym (tj. nad uchwałą jakiej treści) głosują. Tymczasem nawet ze złożonego przez powoda wraz z pozwem na płycie DVD nagrania przebiegu zebrania właścicieli lokali wynika, że już na początku zebrania właściciele lokali zostali powiadomieni przez wykonawcę robót, że będą one podlegały wymianie w całości - jak również, że będzie to wiązało się z wymianą tzw. podejść stropowych. Jak już wyżej wskazano, każdy z właścicieli lokali wraz z zawiadomieniem o zebraniu otrzymał także projekt planu wydatków, w którego punkcie 14 była mowa o wydatkach dotyczących remontu instalacji wodnokanalizacyjnej. W tych okolicznościach nie sposób twierdzić, że właściciele nie wiedzieli, czego dotyczy uchwała, a w szczególności, że nie wiedzieli, że ich uchwał dotyczy planowania wydatków na wymianę tzw. pionów wodnokanalizacyjnych.

Po trzecie, powód twierdził, że doszło do uchybień na etapie indywidualnego zbierania głosów w ramach głosowania nad uchwałą nr 2 z 2018 roku, gdyż głosy zbierała osoba do tego nieupoważniona (administrator nieruchomości wspólnej), a ponadto nie podjęto działań w celu odebrania głosów od wszystkich właścicieli lokali. Co do pierwszego z tych zarzutów wskazać należy, że już z samej umowy o administrowanie wynika umocowanie administratora do indywidualnego zbierania głosów, a ponadto w zbieraniu głosów uczestniczyli także członkowie zarządu wspólnoty. Odnośnie drugiego z zarzutów stwierdzić trzeba, że brak jest podstaw w zebranym materiale dowodowym do przyjęcia, iż w trakcie indywidualnego zbierania głosów celowo pominięto część właścicieli lokali. Jak wynika z dokonanych w toku postępowania ustaleń, w szczególności z zeznań R. N., bardzo wielu właścicieli lokalu nie przebywało w 2018 roku w należących do nich lokalach, co wyjaśnia, dlaczego nie oddali głosów w ramach indywidualnego ich zbierania. Brak jest podstaw do kwestionowania zeznań R. N. co do tego, że w miarę możliwości (tj. w przypadku posiadania numeru telefonicznego do właściciela lokalu) podejmowała ona próbę telefonicznego z nim kontaktu, ewentualnie informowała poprzez pocztę elektroniczną o tym, że głosy są zbierane (co dotyczyło m.in. powoda, który taką informację uzyskał w wiadomości z dnia 15 marca 2018 roku). Chybiony jest także zarzut co do tego, że w głosowaniu pomijano osoby, które nie zgadzały się na podjęcie remontu, skoro np. świadek J. O. zeznała, że administrator była u niej w lokalu w celu odebrania głosu, jednakże świadek wstrzymała się od głosu.
Dodatkowo zaznaczyć należy, że powód nie wykazał w żaden sposób, iż ewentualnie zaistniałe uchybienia proceduralny miały w jakimkolwiek stopniu wpływ na treść przyjętej uchwały i na sam fakt jej przyjęcia większością głosów właścicieli lokali.

Powód twierdził także w pozwie, że podjęcie zaskarżonej uchwały było sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, jednakże nie wyjaśnił w sposób przekonujący i spójny, na czym opiera tego rodzaju przekonanie. W pozwie powód twierdził, że „Zarząd nie wykazał konieczności wymiany pionów we wszystkich klatkach i nie przedstawił opinii technicznej to uzasadniającej”, jednakże następnie na rozprawie przyznał, że nie kwestionuje celowości wymiany pionów wodnokanalizacyjnych z uwagi na ich stan techniczny. Powód przyznał także, że nie twierdzi, iż koszt wymiany pionów określony w zaskarżonej uchwały (tj. planowane na ten cel w zaskarżonej uchwale wydatki) jest zawyżony – co czyni bezprzedmiotowymi zawarte w pozwie uwagi powoda co do podanej w punkcie 14 planu wydatków kwoty kosztów remontu. Zarzuty powoda co do tego, że nie wiadomo, czy podana w tym punkcie planu wydatków jest „sztywna, graniczna” są o tyle bezprzedmiotowe, że plan wydatków z istoty swojej określa planowaną wysokość wydatków, tj. ich wartość szacunkową, gdyż w żaden sposób nie wyklucza podejmowania w kolejnych latach uchwał o uzupełnieniu kwoty wydatków (tj. o podwyższeniu łącznej kwoty wydatków na określony cel). Wbrew stanowisku powoda brak jest podstaw do przyjęcia, że takie rozwiązanie narusza interesy właścicieli lokali, skoro każdorazowo wyrażają oni zgody na umieszczenie określonej kwoty w planie wydatków.

Już w toku rozprawy powód precyzował to, że zarzuca także, iż brak jest podstaw do objęcia remontem także wymiany tzw. podejść stropowych, gdyż nie są to elementy nieruchomości wspólnej lecz poszczególnych lokali – zarazem jednak przyznawał, że z zaskarżonej uchwały nr 2 w ogóle nie wynika, że podejścia te mają zostać wymienione, co w kontekście oceny prawnej tej uchwały oznacza, że tego rodzaju zarzut jest bezprzedmiotowy. Zarazem jednak stwierdzić należy, że z uwagi na ścisłe powiązanie funkcjonalne podejść stropowych z pionami kanalizacyjnymi należy uznać, że elementy te tworzą wspólnie jedną instalację obsługującą poszczególne lokale i z tego względu także tzw. podejścia stropowe stanowią część nieruchomości wspólnej (w przeciwnym przypadku należałoby uznać, że właściciel lokalu położonego na niższej kondygnacji jest właścicielem przebiegającego pod sufitem jego lokalu tzw. podejścia stropowego obsługującego lokal powyżej, co prowadzi do niedających się zaakceptować rezultatów – np. oznaczałoby, że właściciel lokalu położonego poniżej mógłby po prostu samowolnie zdemontować takie podejście stropowe uniemożliwiając tym samym sąsiadowi mieszkającemu nad nim korzystanie z kanalizacji).

Formułowane przez powoda w trakcie rozprawy zarzuty dotyczące tego, że remont będzie ingerował w łazienkę w jego lokalu oraz że oczekuje on przywrócenia łazienki do stanu sprzed remontu na koszt wspólnoty stanowią w istocie przedmiotową zmianę powództwa (poszerzają zakres zarzutów wobec zaskarżonej uchwały o okoliczności nieopisane w pozwie), a skoro powód nie dokonał w żadnym piśmie procesowym tego rodzaju zmiany podstawy faktycznej powództwa, to twierdzenia powoda podnoszone w tym zakresie ustnie na rozprawie nie powinny stanowić przedmiotu rozpoznania w sprawie niniejszej. Stwierdzić jednak należy, że powód nie wykazał, ani nawet nie zmierzał do wykazania, że możliwy jest remont instalacji wodnokanalizacyjnej (którego celowość i potrzebę przyznał) bez ingerencji w łazienki w poszczególnych lokalach oraz nie twierdził, że łazienki te są częścią nieruchomości wspólnej, wobec czego trudno wyjaśnić, dlaczego powód oczekuje, że wspólnota mieszkaniowa pokryje wydatki, które nie dotyczą nieruchomości wspólnej lecz poszczególnych lokali mieszkalnych.
Z omówionych powyżej względów powództwo podlegało oddaleniu co do uchwały nr 2 z 2018 roku.

Brak było również podstaw do uwzględnienia powództwa w zakresie dotyczącym uchwały nr 4 z 2018 roku – powód zresztą nie wskazał, jaki właściwie przepis ustawy o własności lokali uchwała ta miałaby naruszać. Żaden przepis ustawowy nie zakazuje właścicielom lokali podjęcia uchwały o „zatwierdzeniu” lub akceptacji działań już podjętych przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej – odrębną kwestią pozostaje ocena skutków tego rodzaju uchwały. Powód kwestionował wyłącznie punkt 2 wyżej przywołanej uchwały dotyczący „zaakceptowania” przez zebranie właścicieli lokali umowy zawartej w dniu 6 listopada 2017 roku przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z wykonawcą wyżej opisanych prac remontowych – powód twierdził, że ten punkt uchwały ma na celu „obejście prawa”, ponownie nie wskazując, na czym to obejście miałoby konkretnie polegać. Stwierdzić ponownie należy, że wyżej przywołana uchwała w zakresie punktu 2 nie narusza żadnego przepisu ustawowego – ustawa o własności lokali nie zakazuje zebraniu właścicieli lokali podejmowania tego rodzaju uchwał. Uchwała ta wyraża zgodę zebrania właścicieli lokali na zawarcie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej umowy określonej treści. Podkreślić należy, że w płaszczyźnie stosunków prawnych wspólnoty mieszkaniowej z podmiotem trzecim, jakim jest wykonawca robót, tego rodzaju uchwała nie mogła konwalidować umowy z dnia 6 listopada 2017 roku zawartej bez uprzedniej zgody zebrania właścicieli lokali wyrażonej w ich uchwale (jak wyżej wskazano, umowa ta dotyczyła kwestii przekraczający zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a zatem powinna ją poprzedzać uchwała właścicieli lokali o zezwoleniu zarządowi na zawarcie takiej umowy – w tym przypadku art. 103 k.c. ani art. 63 § 1 k.c. nie mają zastosowania). Zarazem jednak „akceptacja” przez właścicieli lokali w drodze uchwały treści umowy zawartej z wykonawcą robót w dni 6 listopada 2017 roku oznacza, że w świetle treści przepisów ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest od chwili podjęcia tej uchwały uprawniony do zawarcia kolejnej umowy z tym samym wykonawcą robót o tej samej treści, co zawarta bez wyrażonej w formie uchwały zgody właścicieli lokali umowa z listopada 2017 roku. Brak jest podstaw do przyjęcia, że tak rozumiana uchwała właścicieli lokali jest sprzeczna z prawem.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-11_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”